[原创]济南市房地产开发费用简述，请猛烈地予以批判

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一、房地产租、费、税的概念

（一）租

所谓租，即地租，是土地所有权在经济上借以实现增殖价值的形式。在我国当前的制度条件下，地租就是国家通过向土地使用权受让人收取土地使用权出让金的形式来实现的。

（二）税

所谓税，是指税收，房地产税收是指以房地产或与房地产有关的经济行为为征税对象的税类。是在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商与消费者要缴纳的税收的总称。

（三）费

所谓费，即房地产的收费。它广泛存在于房地产开发、经营、管理的全过程中，名目繁多。经测算，如按济南市现行规定，对各种收费如数交纳的话，其数额将占到总投资的9%左右。

二、房地产租税费的区别及我的看法

房地产租费税有着本质的区别，因为他们体现着不同的经济关系。

首先说租，地租是土地所有权在经济上的表现形式，是国家作为土地所有者向受让人收取的一定年限的土地使用费中纯收入部分。

房地产税收是国家凭借政权力量参与房地产利益分配的行为，并且以法定形式存在，具有强制性和无偿性。

房地产收费则与以上二者不同，它是房地产商对其行业管理部门、相关政府管理机构、中介机构等所付出劳动和服务的一种补偿，是一种等价交换行为。它大多数都属于政府行为，其相较之于租税有四个不同点 ：

第一，它的收缴费用的依据不是国家现行的法律法规（有的甚至与现行法律法规相抵触），而是以某个行业的行规或自身经济利益成本核算结果；

第二，因其缺乏法律上的支持和保护，其强制性差，不稳定；

第三，有讨价还价的余地，可以通过协商的方式解决争端；

第四，由于费出多门，各部门和各行业均从自身的利益出发，所以会出现重复性收费。

所以，我们充分认识租、税、费三者的区别，是大有裨益的。

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四、济南市房地产的费税现状：

开发土地阶段

（一）新增建设用地，需交纳新增建设用地土地有偿使用费。

1.新增建设用地有偿使用费征收标准

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等 别	一 等	二 等	三 等	四 等	五 等	六 等	七 等	八 等	九 等	十 等	十一等	十二等	十三等	十四等	十五等
标准	70	60	50	40	32	28	24	21	17	14	12	10	8	7	5

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等 别	一 等	二 等	三 等	四 等	五 等	六 等	七 等	八 等	九 等	十 等	十一等	十二等	十三等	十四等	十五等
标准	70	60	50	40	32	28	24	21	17	14	12	10	8	7	5

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注：1、表内定额标准为平均土地纯收益。中央分成部分=定额标准×30%；地方分成部分=定额标准×70% .

2、对成片转用土地，以批准面积为基数，按上述标准征收。

3、对在城市用地规模之外单独选址的项目，应依法实行有偿使用的，根据土地所在地的等级，按相应标准征收。

4、城市等别中全国省市、县名称及行政范围，依据民政部《中华人民共和国行政区划简册—1998》确定，其中城市仅指城市市区，市辖县、市在分等中单列。

5、北京属于二等城市；济南、青岛、重庆属于四等城市。

（1999年8月4日 财政部、国土资源部《新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法》）

（二）土地补偿费、地上物补偿费、青苗及树木补偿费（摘自鲁价费发[1999]314号文）

征用土地年产值（包括主、副产品）标准

1、耕地

（1） 粮食作物田

平原地区：10500—19500元/公顷（700—1300元/亩），山区丘陵：9000—15000元/公顷（600—1000元/亩）；

（2） 粮、棉、烟、菜等混合作物田

平原地区：15000—25500元/公顷（1000—1700元/亩），山区丘陵：12000—18000元/公顷（800—1200元/亩）；

（3）菜地(常年种植)：18000—30000元/公顷（1200—2000元/亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩）。温室、大棚补偿另计。

1、 果园地：参照邻近耕地（粮食作物田）确定，树木补偿另计。

3、林地：参照邻近耕地（粮食作物田）确定，树木补偿另计。

4、鱼塘、藕塘：参照邻近耕地（粮食作物田）确定，土石方工程及鱼苗、藕秧损失另计。

5、其他土地年产值参照邻近耕地（粮食作物田）确定。

地面附着物补偿标准

1、苗圃苗木，根据苗木树种及培育期，移栽及损失费30000—90000元/公顷（2000—6000元/亩）。

2、鱼塘，根据建造标准，土石方工程及鱼苗损失费60000—150000元/公顷（4000—10000元/亩）。

藕塘，土石方工程及藕秧损失费45000—90000元/公顷（3000—6000元/亩）。

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其他未列出的地面附着物参照表中相近情况补偿。

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地面附着物补偿标准

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（三）济南市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准（摘自济政发[1999]33号文）

济南市城区国有土地级别基准地价表

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政府出让土地纯收益标准。一、二、三级土地为15%，四、五、六级土地为20%，六级以外参照六级土地的标准执行。

另外，办理土地手续时，在土地管理部门交纳以下费用：

1. 土地出让金：按土地等级分为6级（参见济南市城区国有土地级别基准地价表）

2. 土地综合开发费：4万元/亩

3. 征地管理费（省收）：总补偿费的3%

4. 耕地复垦费：年产值的10倍

需要办理拆迁手续的，在拆迁管理部门交纳拆迁管理费：安置一次到位8元/平米，实行过渡安置12元/平米。

济南市拆迁住宅房屋区位单价标准、拆迁住宅房屋重置单价标准、拆迁住宅房屋成新率评定标准、拆迁房屋附属物补偿标准、房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费标准参见附表。

工程建设阶段

（一）规划前期阶段相关费税

1.消防设施设备费（即消防设计审查费）

该费用属事业性收费，收费对象为新建、改建、扩建的工业与民用建筑（构筑）工程（含室内装修装饰工程）项目。收费标准：按总建筑面积计，2元/平米。

2.施工图设计文件审查费

该费用由济南市设计质量监督站收取，用于对新建、扩建、改建项目的地质勘察报告、施工图等技术资料的审查。收费标准：按总建筑面积计，依据鲁价费发[2002]45号文预缴，施工图审核完毕，依据核算后的建筑面积多退少补。收费明细见附件一。

3.基础设施配套费

该费用由城市基金管理办公室收取。收费标准：自建自用项目，111元/平米；房地产开发项目，180元/平米。此项费用可缓交或减免，其缓免额度一般在4成以上。

4.人防易地建设费

该费用由济南市人防办收取。收费对象：应建设防空地下室，但因地质、施工条件等原因，不宜就地修建的项目，收费标准为：按总建筑面积计，30元/平米。如按规定标准修建了防空地下室，并达到人防保护等级，得到市人防办开具的人防工程结建手续证明，则无须再缴纳易地建设费。

5.城市规划技术咨询服务费

该费用由济南市规划局收取，主要用于城市规划的勘察、选址、定点等方面的技术服务工作。该费用需签订缴费协议，可减免。收费标准详见附件二。

6.建筑放线费

该费用由市规划局下属的志诚规划建设总公司收取，主要用于工程项目开工前的放线定点。收费依据国家测绘局测绘产品价目表。收费标准：649元/点（4点 2594.32元）。

7.城建档案保证金

市建委为保证竣工档案的完整和及时移交，在颁发工程规划许可证之前，市城建档案馆收缴竣工档案保证金。竣工档案保证金交纳数额为工程总造价在100万元（含）以内的，按工程总造价的4%交纳，工程总造价超出100万元的，其超出部分按2%交纳，保证金最高不得超过12万元。在建设单位向市城建档案馆报送工程竣工档案后，市城建档案馆在七日内将保证金如数退还建设单位。

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（二）建设工程招标阶段的相关费税

建设工程施工招投标完成后，可直接在有形建筑市场缴纳下列费用：

1.工程招标管理费 0.55‰

2.质量监督费 2‰

3.造价管理费 0.9‰

4.交易信息费 0.6‰

以上费用的计算基数是：建筑面积*收费基数（收费基数的标准参见济建发[1997]第36号文）

5.劳保统筹费

该费用由济南市建筑工程劳保费管理办公室收取，收费标准为建安工程总造价的26‰。工程造价3000万元须一次缴清，3000万元以上首次须缴付50%以上，分期缓交不超过两次。

（三）施工许可审批阶段的相关税费

1.墙体建筑材料节能费

该费用由济南市墙改办收取，收费标准为：在我市规划区内的各类建筑工程按总建筑面积计，每平米预缴10元；周边市属县市按总建筑面积计，每平米须预缴8元；构筑物（如大门、围墙）按设计所用标准砖总量计，每块预缴0.04元。待工程主体封顶后，经墙改办验收合格后，可返还该费用。

2.散装水泥保证金

该费用由济南市散装水泥办公室收取，收费标准：2.5元/吨。该费用可减免。竣工后，经市散办验收达到其标准要求后，可返还该费用。

（四）建设施工阶段相关费税

1.供水增容费

该费用由自来水公司收取，自来水公司根据建筑物的性质和体量，配备总表，收费标准以总表表径的大小确定。收费标准详见附件三。

2.管道煤气开户费

该费用由煤气公司负责收取，收费标准：1980元/户，另外还有总额约为50元/户的点火通气费和保险费。此费用通过协商可减免。

3.新装增容供电工程贴费

用户新装或增加用电，在供电方案确定后，向市供电局缴纳供电贴费。2002年初，国家计委经贸委联合下文取消供（配）电工程贴费（参见《供电行业信息》第182期，中国电力企业联合会供电分会秘书处编），济南市供电局目前的做法是对10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部缓交；特殊用户（双电源、临时用电）须与市供电局签订协议，待正式文件下来后，再按规定执行。

4.采暖开户费