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各部委联手给房地产行业降温，中央政府继钢铁、水泥、养化铝之后，再把房地产行业作为过热的行业对待。这一信号，表明房地产行业的生存环境，正式开始改变。
它已由受鼓励的行业，变成受制约的行业了。这是总体的判断。
那么在这种状况下，地产行业将会发生什么变化呢？
一、房地产企业开发成本增加
第一， 筹资成本增加，资金更难筹集。
其实121文件之后，房地产企业的输血机制就快被切断。后来即使好转的话，企业的筹资成本必然增加（利率浮动）。现在中央政府决定给房地产行业降温，这个行业最先受到冲击的，必定是资金来源受到较大的影响，接踵而至的，应该是筹资成本的增加，比发121文件后的成本还要增加。
第二， 材料成本增加。
这两年各地、各种性质的资金，内资、外资、国有资金、民营资本，都在纷纷进入房地产行业，并且加大投资力度，直接拉动了好些原材料价格的上涨。而钢铁、水泥行业又被划为过热的行业，投资受到较大的控制。也就是说，如果房地产行业投资基本不受控制（行业进入门槛低），而钢铁、水泥行业的投资受控（进入门槛高，不被批准），那么最终结果就会是，材料成本大幅度涨价。钢材、水泥将被房地产企业的投资，将价格拉起来。市场供需将出现不平衡。其实这种涨价早就开始了，这两年证券市场上钢铁股、水泥股的大涨，就是证明。但从未来看，我们需要时刻注意钢材、水泥价格信息。
2004年大涨的可能性也许不存在，因为前两年增加的产能，有个滞后效应。
第三， 土地成本将增加。
政府从源头上将土地供应一控制，那么房地产企业今后要想拿到更多更好的地，就必须在竞价中付出更多的土地成本。估计地价平均增长10%应该是不难的。
同时，它会影响两年后的房地产市场供应量，供应量下降，对价格的下降有抑制作用。
但是从土地来说，2004年、甚至2005年，好些房地产企业的土地将不受影响，因为前两年拿到的土地可能还没有开发完。但最早从2004年下半年，估计到2005年下半年起，很多企业的土地成本将大幅度增加。
最后，这些将影响房地产企业的运营成本。
二、对房地产需求的影响
121文件以后，政策对房地产需求的影响就会逐步开始显现（对商铺、办公楼的影响大于对住宅需求的影响）。主要是业主贷款成本增加，难度加大，特别是购买第二套房子的贷款。这会影响到房地产市场的需求总量。但由于中国消费品的升级换代趋势已经形成，房地产需求增长仍然强劲，121文件的影响还比较小。
中央政府给房地产企业降温后，随着中小企业地产价格的下降，原来那种强劲的需求增长，应该会受到一点儿影响。很可能促使部分购买者持币观望。
但我们觉得，对房地产企业影响最大的政策目前还没有出台。这就是利率。
随着通货膨胀和更多行业经济的过热，如果中央判断经济的确过热的话，那么就可能调高银行存贷款利率。这将从两个方面打击房地产企业：筹资成本增加；过高的贷款利率，抑制房地产需求，使得房地产市场总体上需求下降。
这一点，我们要密切关注。
三、房地产行业市场竞争将日趋激烈
房地产企业为了解决自己的资金瓶颈问题，必然想尽办法回笼资金。特别是那些缺少资金的企业，中小企业，就会打响价格战，或进行变相的降价销售。这会对整个行业的生存环境造成影响，一是改变购房者的心理预期，二是局部或临时性地改变业主在不同房产层次之间的分配比例布局。
另一个结果就是，从今年晚些时候或明年开始，我们就可以看到三个明显的结果：
第一， 一些小的房地产企业被有实力有野心的公司兼并，或与他们合作；
第二， 还有一些小的房地产企业被淘汰出局，或抽资离开房地产行业。
第三， 有些能够进行强势整合的公司，依靠并购各地房地产公司，得以迅速发展。
最后一个结果就是，它们也会影响到大企业的生存和发展。大企业必须好调整对策，不受就会受到同过去不太一样的生存环境的拖累。
四、房地产企业的涨价压力增加
在这种背景下，房地产企业要涨价，要想将成本增加的不利转嫁到消费者头上去，那么难度就大了。任何企业要想涨价，必须要好好策划一番。因为市场竞争激烈了，涨价就可能把自己置于不利的境地。要让消费者认可涨价，难度会渐渐加大。
那么估计好多企业会把政府牢牢控制土地进入市场、土地成本的增加作为涨价理由。其他材料涨价的理由也会有，但说服力度会小得多。
也就是说，如果房地产企业不能将涨价的压力转嫁到消费者身上去的话，那么结果就会是：
第一， 要么开发量降下来，导致上游价格下降。但这种结果估计不会出现。
第二， 通过偷工减料来降低成本。这必然会给自己带来麻烦，因为房地产已经成为中国消费者投诉最多的行业了。随着消费者的逐步成熟，这些问题开发商不可能永远躲得过去。除非他准备以后不再干了（因此，问题房会在一些开发商中大量出现）。而对想长期在房地产行业里干下去的开发商来讲，也不能走这条路。
第三， 降低利润率。这是违背开发商意志的，但在部分开发商中应该会出现的现象。
第四， 降低自己的成本。只有在保证产品质量的前提下，主动降低成本的公司，才能赢得下一场竞争的主动权。成本下降，净资产收益率上升，才会保住自己的利润，让自己能够快速发展，迅速壮大。
应该说，各地房地产商目前还都是粗放式经营，就像中国的能源消耗一样，同国外企业相比，耗能太高，产生的利润太小。粗放式经营的房地产商同样在好多个环节都存在降低成本的可能。
当然成本只是一个方面，还有发展速度、市场资源、客户资源、品牌、企业文化等等方面的问题。总之，谁能够克服行业生存环境的不利影响，在企业周围聚集起更多的资源，并且取得高速的发展，谁将在下一轮竞争中胜出。
五、大企业之间的竞争，将在两年内开始，并逐渐趋于白热化
主要原因就是土地供应量受控。那么两年后，现在的土地开发完了，小房地产公司再很难生存，竞争将在大公司之间直接展开。大公司之间围绕土地和市场而展开的白热化的竞争，为期不远了。
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