[原创]创新发展，打造文化旅游地产发展新模式

正略钧策

 

创新发展，打造文化旅游地产发展新模式

正略钧策管理咨询 顾问 刘争

一、文化旅游地产的概念

1、概念

文化旅游地产是近年来涌现出来的一种新型地产开发模式，通过将文化、旅游的有机结合，打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区，并通过商业、住宅、酒店、公寓、商务等地产项目的导入，实现了项目的总体开发收益。

2、发展现状

早在上世纪90年代，以华侨城为首的开发商就开始了文化旅游地产的实践与创新活动。他们以文化旅游为核心切入点，将文化旅游概念融入了整个企业的发展基因,使得自己的产品具有了独特的差异化优势,从而成为了国内地产界“文化经济”先行者。其产品中最为典型的莫过于深圳波特菲诺小镇项目，在国内引起了巨大的反响。

随后，国内其他开发商也纷纷开始了文化旅游地产的尝试，先后打造出了成都芙蓉古城项目、上海新天地项目、上海泰晤士小镇项目，也都获得了市场的高度认可，企业最终也都获得了巨大的社会效益和经济效益。文化旅游地产作为国内房地产市场的一个新兴事物，得到了地方政府、开发商及高端消费者的追捧，未来具有较大的发展前景。

二、文化旅游地产的分类

1、传统民俗文化+旅游地产

（1）内涵

深入挖掘项目所在地的传统文化内涵，并选取一些代表性的建筑元素和风貌，通过传统生活空间的场景再现、历史建筑风格的复原、地方民俗活动的举办、地方传统商铺的引入等手段，使游客具有身临其境的感觉，满足了游客对于传统文化的向往和追求。同时，配套高端住宅、酒店、商业、会所等设施，满足某些高端游客的居住、娱乐和休闲消费的需求，实现项目的开发收益。典型案例包括成都芙蓉古城等。

（2）案例——芙蓉古城

芙蓉古城位于成都西郊青羊界，占地50万平方米，总体投资逾3亿元。芙蓉古城以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院型的建筑群组成。集川西民居之灵气、巴蜀文化之精华、古老成都之淳朴、江南园林之情趣于一身，是中国屈指可数的融居住、旅游、休闲度假、投资于一体的大型复合式旅游地产项目。

项目由川西民居宣华园、苏州民居沧浪园、云南民居拓东园、唐风民居玉溪园、独立宅院紫宸园五个组团构成，住宅均为二～三层仿传统民居的四合院与独立宅院，建筑外观典雅美观，各种文化特色鲜明的建筑符号充分体现了中国传统建筑的神韵。老成都传统的饮食文化、童趣文化、天府街市文化、茶文化、水文化、民俗文化在这里被演绎得淋漓尽致，而芙蓉古城也因此成为西部最大的生态园林式文化旅游、休闲度假、生态居住社区。

2、欧陆风情文化+旅游地产

（1）内涵

选取具有较高知名度和优美自然环境的欧陆小镇作为项目的文化旅游元素，在建筑风格和整体风貌上原样复制，深入挖掘所选国外小镇的文化内涵和人文特色，打造出具有独特魅力的文化旅游项目，吸引国内游客的关注，并凭借异域文化特色提升地产的品牌和档次，构筑高端文化地产项目品牌。典型案例包括上海泰晤士小镇、深圳波特菲诺等。

（2）案例——波特菲诺

在意大利语中，Portofino波托菲诺的本意是边界小港口。华侨城“波托菲诺”再现意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，建于华侨城西部，占地达80万平方米，建筑面积108万平方米。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。项目共分三期开发，推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项。

在设计构思中运用了新都市主义的规划思想，意在为人们创造一个具有浓郁人文气息及地中海异国情调的社区。它别具一格的居住环境、景观、人文环境，赋予了“波托菲诺”丰富的历史、文化内涵，同时通过居住主题的创造、烘托来展现“波托菲诺”的建筑风格，使文化旅游和居住社区能够融合与统一。

3、时尚休闲文化+旅游地产

（1）内涵

通过对于城市老房子的更新改造，在建筑外观上保留原有传统建筑的原貌，在建筑功能上则赋予其全新的内涵，导入酒吧、餐饮、精品购物等时尚休闲业态，满足城市中高端人群文化旅游和休闲消费需求，打造高端时尚休闲文化旅游品牌。并最终依托此品牌，在周边开发高端住宅地产项目，实现项目的整体开发收益。

（2）案例——新天地区域开发项目

瑞安集团的“上海新天地”位于上海市中心、淮海中路南侧，占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧的云集之地。

瑞安集团在成功打造了新天地文化旅游品牌的基础上，凭借新天地带来的人气、知名度和高端品牌效应，在新天地周边又开发了华府天地等顶级豪宅项目，获得了巨大的投资收益。

三、文化旅游地产的特征

1、建筑风貌

建筑风貌上，选择具有一定特色的文化主题，通过原样复制、更新改造等处理手法，营造出具有独特文化内涵和空间特色的建筑场景，满足某些文化旅游偏好者的文化体验需求。

2、核心业态

导入高端酒店、公寓、会所、酒吧街、精品购物、休闲居住、生态商务等多种业态形式，为旅游者在文化体验之余提供休闲、娱乐、居住、文化体验等配套旅游服务功能，满足其游、购、娱、住、行、商等全方位的消费需求。

3、节事活动

结合自身旅游区的文化主题特色，不定期举办具有一定特色的文化节事活动，导入国内外一些知名文化机构和团体，丰富整个旅游项目的文化内涵。

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