ZT 上市房企业绩依然强劲 融资遇阻资金压力增大

清风徐来

提要：10月25日，上海易居(博客)房地产研究院发展研究所发布研究报告称，步入2010年以来，房地产市场可谓跌宕起伏。第一季度的市场火爆，直接引致4月份号称史上最严厉的调控政策“新国十条”出台。

　　编者按：10月25日，上海易居(博客)房地产研究院发展研究所发布研究报告称，步入2010年以来，房地产市场可谓跌宕起伏。

1、第一季度的市场火爆，

2、直接引致4月份号称史上最严厉的调控政策“新国十条”出台。新政出台后，对房地产企业产生了不小的震动，

3、5-7月份企业拿地热情锐减，销售也进入僵持观望状态。

4、随着8月份房地产上市企业中期报告的不断出炉，研究发现，新政下上市房企的业绩表现依然强劲，但资金需求和资金压力明显增大。本网在第一时间全文发表，以飨网友。-------清风徐来评 “一半是火焰，一半是海水”

　　2010年房地产上市公司中报及应对策略解析

　　本报告根据Wind数据库，以申万行业分类的135家沪深房地产上市公司为研究范围，重点研究中报营业收入前20强的典型企业。

　　一、上市房企整体特征简述

　　1、营业收入和净利润同比增3成以上。

       营业10市公司中期报告政策的一季度的火爆截止到2010年6月，沪深两市房地产上市公司总营业收入1452.15亿元，同比增长36.55%；净利润224.65亿元，同比增长30.44%；每股收益为0.11元，同比增长13.36%；每股经营性现金流为-0.70元/股，销售毛利率为36.68%。

　　2、资金需求大，长期借债大幅增加。

截至2010年6月，房地产上市公司资产负债率为67.79%，同比上升了6.02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。135家公司的借款达3317亿元，同比2009年6月的2120亿元增长56.46%，同比2009年底增加了32.06%。其中长期借款为2487亿元，同比2009年6月的1411亿元增长76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比2009年6月的710亿元增长16.90%，同比2009年底增加了24.35%。

　　3、经营性现金流由正转负，资金链趋紧。经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70元/股，已创近几年同期最大负值。在135家上市公司中，每股经营现金流为负值的增加到88家，而上年同期只有43家。2010年上半年上市房企经营活动现金流量净额为-837.56亿元，而去年同期则为418.06亿元。同时，房地产开发公司的存货显著增加，截至2010年6月整体存货为7735亿元，比2009年的6月增加了47.01%，比2009年底增加了20.75%，二季度市场销售趋淡已对房地产开发公司产生很大影响，对资金的饥渴程度可见一斑。

　　二、上市房企营业收入前20强典型企业分析

　　选取2010年中报营业收入前20强的典型房企为例，重点分析其特征表现。

　　1、营业收入和净利润同比增4成以上，比重约占全部房企的6成左右

　　2010年中报营业收入前20强的企业，营业收入合计约843.9亿元，同比增长40%，占全部上市房企营业收入的比重约为58%。净利润合计约137.4亿元，同比增长44%，占全部上市房企净利润的比重约为61%。

　　表1：2010年中期上市房企营业收入前20强（单位：亿元）

　　20强企业中，营业收入增幅超过100%的有9家，嘉凯城、华侨城、世茂股份、阳光股份、金地集团分列前五位，净利润超过100%的也有7家。营业收入和净利润大增的原因主要是企业的资产重组和资产注入，导致业绩飙升。

　　2、20家中2/3的企业销售毛利润率高于平均水平

　　20家典型上市房企中，有13家企业的主营收入毛利润率高于全部上市公司的平均水平，占到2/3。其中陆家嘴以78.54%名列首位，主要原因是结转土地批租收入

　　，利润率水平较高。首开股份、金融街和华侨城位列其后，主营收入毛利润率也都在50%以上。

　　表2： 2010年中期上市房企主营收入毛利润率排序

3、经营性现金流净额16家为负，17家同比减少

　　在营业收入前20强上市房企中，经营性现金流净额有16家为负值，仅新湖中宝、栖霞建设、北辰实业和华发股份4家的经营性现金流净额为正值，且前三家相比去年同期也是处于减少态势。相比之下，去年同期仅有5家为负值。

　　在20家企业中，有17家企业的经营性现金流净额同比处于减少态势。四大地产龙头中，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，万科A、金地集团和招商地产也分别达到了-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。而在去年上半年，这个数字则分别是54.52亿元、98.22亿元、26.43亿元和31.46亿元，可见上市房企资金流出之大。

　　表3 2010年中期上市房企经营性活动现金流净额排序（单位：亿元）

　　在每股经营性现金流净额上，保利、金融街、首开股份位列前三，说明这三家企业上半年经营活动流出的资金远大于流入的资金，企业对资金的需求压力非常大。

提要：10月25日，上海易居(博客)房地产研究院发展研究所发布研究报告称，步入2010年以来，房地产市场可谓跌宕起伏。第一季度的市场火爆，直接引致4月份号称史上最严厉的调控政策“新国十条”出台。

　　表4 2010年中期上市房企每股经营活动产生的现金流量净额排序（单位：元）

4、筹资性现金流量大增，企业借款大幅上升

　　上半年20家上市房企，筹资性活动大幅增加。筹资性活动产生的现金流合计约1080.3亿元，超过其上半年的营业收入之和。筹资活动产生的现金流量净额约为629.1亿元，反映出企业开工规模和土地储备的扩大而对借款需求大幅增加的态势。

　　表5：2010年中期上市房企筹资活动产生的现金流量净额排序（单位：亿元）

5、现金及现金等价物净增加额大幅减少

　　资金需求紧张的局面一定程度上也表现在企业现金及现金等价物净增加额的大幅减少上。2010年上半年，20家上市房企中有9家企业现金及现金等价物净增加额为负值，去年同期仅有2家；有17家企业现金及现金等价物净增加额出现不同程度的减少，其中万科、保利和首开股份的净增加额减少规模位列前三，分别减少了109亿元、63.5亿元和56.6亿元。从一定程度上反映出资金需求紧张的态势。

　　表6：2010年中期上市房企现金及现金等价物净增加额排序（单位：亿元）

6、短期偿债尚处安全状态，不存在过度隐患

　　从反映短期偿债能力的流动比率、速动比率和现金比率三个指标中可以发现，流动比率低于1.5的仅有4家，速动比率低于0.5的有5家，现金比率低于20%的有3家，一般认为低于此标准的企业资金流动性比较差，面临一定的偿债风险。营业收入前20强的上市房企尽管负债率水平有所提升，但普遍的短期偿债能力尚处于安全状态。

　　表7：2010年中期上市房企短期偿债能力(按速动比率排序)

提要：10月25日，上海易居(博客)房地产研究院发展研究所发布研究报告称，步入2010年以来，房地产市场可谓跌宕起伏。第一季度的市场火爆，直接引致4月份号称史上最严厉的调控政策“新国十条”出台。

　　三、4月新政后上市房企的应对策略表现特征

　　2010年第一季度房地产市场的过快发展，直接导致4月份房地产调控政策的密集出台，政策出台后，沪深港三地的上市房企面临新的挑战，纷纷采取不同策略予以应对，主要表现有以下三个特征：

　　1、融资渠道遭遇不畅，信托融资成主要方式

　　一是证券市场融资大门关闭。作为典型的资金密集型行业，房地产公司对于资金有着极大的渴求。然而，随着房地产被列为重点调控的对象，这些公司的再融资方案便如同石沉大海，难以得到证监会的通过。根据规定，房地产企业要在资本市场上进行新股发行、定向增发、重组、借壳，证监会在审查时需要听取国土部门的意见，如有囤地等行为，不予放行。据统计，2009年至今有逾40家上市房企公布了增发预案，但到目前还没有一家上市房企成功从资本市场获得融资。随着市场的调整，许多企业股价已经跌破增发价，审查监管趋于严格，再融资难以开闸，增发再融资基本暂停，于是部分房企只能取消定向增发的念头，转向信托融资。房企股权融资大门依然紧闭，使得嗷嗷待哺等待资金的公司一筹莫展。

　　表8：万保金招增发情况

　　二是银行商业贷款逐步收紧。根据国家统计局数据：前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。其中，国内贷款9398亿元，增长27.2%，增速较第一季度的增长44.3%回落近17个百分点；自筹资金19123亿元，增长49.7%；其他资金21531亿元，增长22.3%。在其他资金中，定金及预收款12185亿元，增长18.7%；个人按揭贷款6391亿元，增长19.6%，这两项分别较一季度的84.7%和122.8%大幅回落，可见银行的开发信贷和消费信贷增速均出现收紧的态势。

　　三是信托资金成为新的方向。房地产调控以来，房地产企业融资渠道出现了比较大的变化。在银行贷款收紧，企业债、证券市场再融资大门紧闭的状况下，开发企业不得不另辟蹊径以获资金支持，目前一条可行的途径就是进行信托融资。

　　相关研究报告显示：今年1-8月，房地产信托产品发行规模已超过1047亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，翻了一倍多。其中8月发行规模为221亿元，发行数量为50个。

　　据Wind资讯统计，今年以来，国内15家上市房地产公司通过信托融资渠道，共获得资金合计114.5亿元，平均每家地产公司融资7.63亿元。其中，融资额超过10亿元的地产公司有5家，融资额在5亿元至10亿元之间的地产公司则有3家。而融资额小于5亿元的上市公司则有7家。

　　表9：2010年部分房地产企业信托融资情况

数据来源：根据各上市公司公告整理

　　在15家公布信托融资计划项目的房地产企业中，有10家房地产公司在公告中明确表示，所获得的信托融资金额将用于公司目前正在运作的房地产项目。这10家房企的融资金额约为82亿元。

　　而银监会日前发布了《关于规范银信合作理财合作业务有关事项的通知》，要求银行将之前的银信理财合作业务中，所有表外资产在今明两年全部转入表内，并按150%的拨备覆盖率计提拨备，将使得地产融资雪上加霜。随着银行信贷的收紧和银信合作的停止，房企融资成本或将进一步走高。

　　2、新政后典型房企拿地意愿回归理性，纷纷趁机加大储备

　　一是新政下企业拿地意愿受政策影响明显，自4月新政后显著降低，8月成交持续上升。随着上半年房地产新政的出台以及各地土地供应制度的改变，国内土地市场的竞争趋于理性，地王频出的现象不再出现。上市房企纷纷紧紧抓住这一有利时机，充分利用自身较为充裕的现金储备，积极参与土地市场招拍挂，获取新的土地储备。报告期内，如万科新增权益面积893万平米，保利新增权益面积506万平方米，首开股份新增土地储备213.3 万平方米。

　　另据CRIC(微博)数据监测显示，2010年1-8月，30家重点监测企业共拿地面积约7177万平方米，拿地总额共计约1832亿元。

表10：典型企业2010年1-8月新增土地储备量

　　二是进入9、10月份以来，典型上市房企的拿地热情依然不减。保利、金地、招商、华侨城、中粮地产等知名房企纷纷攻城略地。尽管调控进一步深入，而开发企业拿地意愿仍较积极，住宅土地市场依旧活跃。其主要原因：一是09年以来住宅成交量猛增，已导致住宅市场存量明显下降，市场出现供不应求的局面；二是从企业角度看，前三季度各企业销售业绩均较好，为保持可持续发展，必须要补充土地储备，以补给存货不足的缺陷。三是纵观近期拿地情况，土地楼板价相对合理，企业拿地表现基本理性，能保持较高的收益率。在市场调控之下，资金实力雄厚的开发企业更有可能“追逐价格洼地”，即使未来房地产市场出现较大的变动，仍能获得较高的收益率。

　　表11：10月份上市房企企业拿地情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　3、典型房企纷纷打折促销，销售业绩接连攀高

　　打折、降价、低开依然是房企撬动市场成交的主要手段。自新政之后陆续不断的有项目参与到打折降价的行列中来，价格下调成为撬动市场成交最为有效的手段。其中不少尝到甜头的项目，也在随后的几个月中一直保持低价策略，快速去化房源的同时也迅速的回笼了资金。根据新浪乐居《楼市调控半年效果观察》显示：楼市调控政策近半年以来，在北京市场存在打折优惠的企业约占50%，无优惠的企业占30%，包括送装修、定期推出特价房源等其他优惠方式的约占10%。与4月相比，10月份一线房企在京楼盘中有45%的楼盘降价。

　　房企销售业绩转好，8-9月连创新高。经过降价优惠促销，8月份典型企业销售业绩普遍转好。如万科8月的销售额再创新高，以119.9亿元刷新国内房地产企业的单月销售纪录，较去年同期上升149.0%。保利实现签约面积83.31万平方米，实现签约金额68.42亿元，均创月度销售新高。

　　9月份，市场延续向好发展，在众多企业集中推盘供应上市的推动下，市场成交全线上扬，八成城市成交环比涨幅超过50%，其中成都、上海成交环比涨幅近90%。上海、广州、重庆等城市本月成交创下了2010年以来的最高值。在此环境下，众多企业在9月实现大丰收。万科的销售业绩直逼150亿大关，相比09年同期大增160%；保利地产在8月创造企业单月销售纪录后，9月继续刷新该纪录，签约额达到91.29亿，同比增长107%，单月认购额更是首次突破100亿；金地和龙湖也相比去年同期实现了业绩翻番。除恒大和首创置业，其它已公布销售业绩的企业， 9月份销售额均比去年同期增长50%以上。

　　表12：典型企业9月公告业绩

数据来源：企业公报，CRIC监控。注：中海外销售金额为港元

　　表13：典型企业2010年1-9月销售金额和面积（单位：亿元、万平方米）

数据来源：企业公报，CRIC监控。注：中海外销售金额为港元

提要：10月25日，上海易居(博客)房地产研究院发展研究所发布研究报告称，步入2010年以来，房地产市场可谓跌宕起伏。第一季度的市场火爆，直接引致4月份号称史上最严厉的调控政策“新国十条”出台。

　　四、新一轮调控下，未来上市房企如何应对

　　9月底至今，新一轮调控政策出台，而且政策力度更大。继北京后，深圳、上海、厦门、南京、杭州、广州、大连等13个城市又相继出台限购政策，各主要城市的成交量显著下滑，市场观望气氛再次凝结。

　　表14：新一轮调控以来各地限购细则

　　预计未来企业将根据不同情况采取两种策略来应对：

　　一是市场前景不明朗，企业加紧出货“落袋为安”。10月黄金周各地出台房地产调控细则，给原本对假期楼市报有巨大希望的开发商泼了一碰冷水。各城市细则的出台，更明确了政府对房地产市场的态度，防止投机，严控房价。在政府的严控下，房地产市场发展前景更不明朗，部分项目销售出现停滞。为此，在前三季度业绩完成不理想的企业，出于全年业绩的考虑，可能会在四季度率先降价促销。选择增加推案，抢占四季度市场的销售计划，以确保项目的快速去化，以保证企业的平稳运营，降低未来风险。

　　此外，希望在调控期迅速提升市场占有率的企业，可能也会在四季度采取降价措施，以期获得足够的资金来扩充企业规模。这些企业对于未来市场持长期看好的态度，认为目前市场观望期是企业扩大的良好时机，因此希望通过提高项目周转来支撑企业的快速发展，以使企业规模得到提升。

　　表15：典型企业四季度供应计划

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　二是按兵不动，静观其变。对于部分前三季度完成业绩较好的企业，可能会采取观望的态度，从供应到价格都采取按兵不动的策略。这类企业通常自身具备一定规模，企业产品结构丰富，能够通过自身的产品结构以及供应节奏的调整从容应对调控。

　　结语：尽管今年以来调控措施不断加强和升级，但主要上市房企的纷纷采取促销手段，前三季度的销售业绩普遍喜人，预计2010年全年业绩也会是整体向好。9月底10月初的新一轮调控政策，如能严格执行的话，销售量不可避免的下滑，将会对企业四季度及明年上半年的业绩产生较大的压力。

　　上海易居房地产研究院发展研究所 (刘卫卫执笔)