|
在4月中旬国务院祭出房地产调控组合拳后的几个月里，人们急切地想看看，它是否能重构中国房地产市场，或者能否成为畸高房价的终极解决方案？他们很快就失望了，这场堪称过去十年最严厉的房地产调控要鸣金收兵了——即便还没有，看上去也是强弩之末。
6月底，决策层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，以更真实地了解宏观调控的影响，防止“调控对经济造成误伤”。最新公布的重要经济指标显示，这个担心可能正在发生。6月份中国采购经理指数PMI为52.4，环比回落1.8个百分点，连续两个月下滑。此外，规模以上工业企业增加值、央企利润及各主要行业的产销量，自4月以来增速均出现下降。
5月底，《证券时报》援引住房和城乡建设部一位官员的话说，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时政策有可能放松和退出。在杭州、上海、南京等城市各银行正重新放行第三套房贷。
尽管住建部、银监会随后公开回应说，将坚定不移贯彻“国十条”及相关配套措施。但国务院总理温家宝最近多次表示，目前宏观调控进入多个“两难”境地：如果银行继续提供宽松的贷款，就可能引发恶性通货膨胀；但如果过快收紧货币政策，则可能使经济出现衰退。
表面上看来，调控似乎正在见效，这给“退出”提供了现实支撑。从调控出台至今，中国多数地区楼市一夜之间陷于停顿。不过伴随着成交量的萎缩，房价的下跌显然并不明显，7月12日出炉的国家统计局数据显示，在连续15个月上涨后，6月份城市房价首次出现环比下降，70个大中城市的房屋销售价格较5月份下降了0.1%。
但这并不是真实供求关系的反应。在北京，自4月份调控以来，政府通过各种技术手段延缓了部分楼盘预售证的发放。管理者有意把市场供应量控制在一个可控的水平上：既不能供应过度导致房价下跌，也不能供应过少而出现抢房情况；在广州，因为亚运会建筑工地停工3个月；在上海，世博会召开引起的停工从4月份持续到10月份。这些因素都将真正的供给与需求之间的较量推迟，但二者的碰面显然只是早晚的事。
在政府用心良苦的“管治”下，瑞银集团首席经济学家汪涛认为，北京、上海和深圳房地产市场下半年可能会出现价格和新开工面积的双双下跌，但新房价格不会出现两位数大跌。种种信息表明，若跌幅不足10%，政府可能会觉得没有完成“政治任务”；但若超过20%，决策层会更担心房地产市场萎缩对其他行业造成的挤出效应。
华远集团董事长任志强向《环球企业家》指出，房地产调控自1998年来一直是调节宏观经济增速的阀门，而楼市调控退出需要四个条件：宏观经济明显减速，开发商的投资急剧减少，政府土地大量流拍，新房销售无人问津。但现在看来这四个条件还都未完全成立，故调控短期还不会退出。
无论调控是否退出，此时亦有一股强大的力量正在蓄势。最近两个月，北京、上海、 深圳、广州一些热点区域房屋租赁价格出现逾20%的平均涨幅。这似乎意味着，虽然很多人延后了买房转而租房，但这个群体正在积蓄一股强大的反弹力——情形与2009年那轮报复性反弹类似。
从2003年开始，中国楼市开始进入一个死循环，往往年末中央经济工作会议到次年两会，以收紧银根和地根为核心的调控达到顶峰，之后进入政策效果观察期，然后供不应求的市场迅速报复反弹。除了2008年全球金融危机这一周期有所改变，但结果也是在2009年房价再次报复性反弹中结束。现在，所有人都想知道，这轮调控能摆脱这样运动式调控的怪圈吗？
这一轮调控与以往有不同吗？
正如任志强所言，你显然需要拥有丰富的想象力，才能弄清政策制定背后常常模糊不清的官方意图。而有时候，就算有了超强想象力也是枉然。在最初，本轮所谓史上最为严厉的地产新政，与过去周而复始的楼市调控所用手段看上去有很大不同。
中国历次房地产调控的最大特点是先以霹雳手段打击投机和投资需求，以迅速降低市场预期。同时，通过紧缩地根、银根，控制供给，以使房地产市场“降温”。这种做法被认为忽视了市场的基本法则。其一，暂时压制需求，不等于需求被消灭，而仅是使其延期；其二，降低价格的最有利武器是增大供给，改变供求平衡。但一系列紧缩地根、银根的措施实际上是减少了供给。当调控措施放松，被压抑的需求瞬间释放时，房地产商往往因此前的紧缩而没有供给量。二者此消彼长，自然会助长房价的疯狂反弹。
万通地产董事长冯仑告诉《环球企业家》，他注意到本轮调控比以往任何一次都强调保障房。决策层在将过热的市场稳住后，随即给购房者勾画了一个“人人有其居”的远景：将大力发展保障房建设写进了2010年政府工作报告里，并计划用70%的住宅用地建设保障房，政府计划新增310万套保障性住房。
这似乎意味着中国政府要重新回归市场化与保障房并驾齐驱，甚至后者要解决大部分民众住房的模式。由此，人们似乎看到继1998年第一次房改之后的“第二次房改”——一个更偏向公共财政的新加坡式制度改革。
这是决策层第一次系统地在供给问题上做加法，这使得房价有了大幅下调的空间。但合生创展CEO薛虎向本刊提醒，保障性住房建设的责任被放到了省级政府的头上，如果地方政府“钱少事多”的局面得不到改善，宏大的保障房计划能否实现依旧是疑问。这事关财税分配体系改革，一个几乎比房地产调控还要复杂的工程。
而此次呼声很高的物业税，最终或将面临悄然隐退的尴尬境地。7年来，被视为打击楼市投机行为终极武器的物业税始终在特定城市空转测试，个中阻力之大，令一直呼吁开征房产税的中房集团理事长孟晓苏都唏嘘不已：“那些有权实施房产税的人，却是那些拥有多套房产的人。”而政府仍扮演“地主”和“裁判”双重角色，这一基本游戏规则在此次调控中也未见任何触动。
调控鞭子在扬起时看上去很完美，但从实际落点看，旨在抑制需求的金融政策仍然是本轮调控的最大特点——与以往没有任何本质不同。只不过在尺度把握上，此番调控显然是最为严厉的。在北京，非本地户口居民必须缴纳至少一年的地方税才能获得抵押贷款，购买第二套房子的抵押贷款首付比例为50%，第三套住房更是被彻底禁止。
“政府在设立了一个难以实现的保障房计划的同时，还用限购政策将所有改善型需求一棒子打死。”中房集团理事长孟晓苏即向《环企企业家》指出，自2003年来的政策调控让房市总是在冷热的极端之间来回，没有任何时间段处于“适度”状态。这次也不例外。
如何一步步走到今天的境地？
过往调控目标一再落空，这次看起来似乎也难以避免。中国人民银行顾问、经济学家李稻葵警告称，中国房地产比三年前重创美国的那场要严重得多。那么，到底是怎么走到这一步的呢？
过去十年，中国房地产像是一道灿烂的光芒。没有它，中国经济的前景将变得晦暗不明，地方政府或将揭不开锅。这不是利润最丰厚的行业，却显然是一个不需要太多专业知识的“大富翁游戏”。
然而，在中国住房市场化改革之初，一切并不是这样设计的——易被人忽视的是，在1998年房改时，国务院曾经提出了要建立以保障房和商品房并举的住房供应体系。然而在其后的十年里，地方政府主动忽视了保障房建设，甚至想把自己应尽的责任交给房地产开发商。
突如其来的亚洲金融危机，是中国住房商品化改革的助推器。1998年7月3日，国务院正式宣布停止福利分房，逐步实行住房分配货币化。同年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》颁布，为了刺激经济增长，时任总理的朱基大刀阔斧地砍掉了福利房分配，推出了一系列鼓励住房消费的政策，并将房地产业尤其是住宅建设列为国民经济的增长点——这一年的10月，北京的经济适用房小区回龙观和天通苑诞生了。
孟晓苏把保障房停滞的2001年视为中国房价的转折点。他认为中国房改启动之初极为不易，民众在头两年里对商品房毫无兴趣，决策层不得不将保障房暂停两年，逼所有人走上商品房的独木桥。从1998年到2010年以来，中国经济适用房总共才建有3.5亿平米，其中有2亿平米是在1999年竣工的，可见其后的保障房建设有多滞后。“问题是，保障房建设暂停两年后，在商品房大蛋糕的利益诱惑面前，政府完全忘记了自己应尽的责任。”孟晓苏感叹说。
房地产的好时光从此开始了。此时的中国，正面临第一代独生子女潮——中国自1978年开始推行一胎化政策，即将或者已经步入婚姻殿堂的“80后” 们正好是第一代独生子女，这些年轻人需要一套新房来对抗这个不确定的世界。双方父母两个家庭的财力支持，让他们进入房地产市场的时间大幅提前。同时，房价的连年攀升也使得不少年轻人出现“购房恐慌症”。整个社会陷入一个吊诡的格局中——除了买房，其他一切投资都是不划算的。
活跃的投机客们也让市场惶恐不安。在北京，房价于2001年迅速的攀升尚未引起本地人的警觉，但精明的温州人就已经开始行动了。2001年8月，申奥成功不到一月，第一支温州炒房团抵达北京，这个团共134人，创下了过亿元成交额。
热情的买家和匮乏的新房供应被证明是可燃的组合。在福利房黯然退出历史舞台，中国经济适用房沦为公务员后花园后，所有居民由此被逼进商品房市场。在庞大的需求推动下，中国房价在十年内急剧地拉升，尤其是在一线城市，房价从抬头到一飞冲天，“有形的手”开始赶不上“无形的手”的挥舞速度了。
来自瑞银证券的最新研究则显示，过去一年中国商品住宅价格的涨幅，快于过去十年中的任何一个时候，2010年年初，北京住房平均售价比一年前上涨了64%，上海上涨了39%，深圳的涨幅则在一倍以上。
负利率是资产泡沫的最原始原因？
如此不畏重力法则的上涨，是因为这些房子真的值这么多钱吗？答案显然是否定的。政府提升实体经济的良好意愿与寻求出口的热钱一道，成为了房价上涨的现实助推剂。
长期负利率显然是房地产市场化以来最重要的催化剂。1998年中国人民银行取消了对发放个人住房贷款的限制，国家鼓励个人消费贷款，并在随后不断进行降息。从1998年年初至现在，中国5年以上贷款基准利率从10.53%下降到5.94%，它带来了从四面八方涌进的资金。
经济学家们对此有着清晰的解释：几十年来中国货币增长速度远超过经济增长速度。而利率又长期低于经济增长速度，成为“负利率”。民众与其将现金留在手里或存银行，不如用于购买房产还可以预期未来升值。
今年以来，决策层曾试图紧缩信贷，进一步限制二套房和三套房的持有来舒缓房价，但这些措施没有触及房地产泡沫的基本成因—如果没有过于宽松的信贷环境，泡沫则不可能发生。
2008年，这个泡沫曾接近于破裂——全国主要城市楼市发生过20%左右下跌，深圳当时跌幅甚至超过了30%。乃至于万科集团董事长王石悲哀预言楼市的好时光结束了。
但随即，决策层在2008年年底实施“适度宽松的货币政策”来支持经济发展，得到授权的地方政府甚至大胆地发出信号，如果楼市变得非常糟糕，政府随时准备帮助购房者和开发商摆脱困境——在2009年1月至12月注入价值9.6万亿元的新增贷款后，大量资金从实体经济涌入房地产市场，一度接近于崩盘的楼市迅速转身上行，终至无法遏制的地步。
骑虎难下，似乎是形容当下监管层最好的比喻。阳光100集团董事长易小迪向《环球企业家》指出，监管层已经错过了控制房地产泡沫的最佳时机。目前还很难确定泡沫是否会破裂，也无法得知房地产泡沫是否会产生灾难性的大萧条。
现在，最大的危险集中在一线城市：北京、上海、深圳等地。平均起来，中国2009年的“房价收入比”已经超过了10，是全球平均水平的2倍。而在北京、上海、深圳等一线城市，房价收入比都超过了17——也就是说，在一个普通城市购买一套100平方米的房子至少要工作10年时间。只有异常强劲和持续的收入增长，才能证明这一水平合理。
与此同时，销售的持续下滑让一线城市库存陡增。北京在新政出台之前仅存4万套新房库存，而随着去存化减缓和新房供应的大幅增加，这个数字已经突破了10万套，距离2008年库存高峰的14万套亦为不远。这给开发商的三季度业绩带来极大挑战，如果销量在第三季度继续下滑，他们必然再次出现资金链紧张的情况。
不过，一线城市供应在长远来看仍旧是短缺的——1998年以来，中国只卖出了4800万套房屋，而这个国家却拥有2.15亿户城市家庭，中国房地产目前最多只满足了资产排名前22%的家庭需求。
但与此形成反差的是，有媒体报道，中国房屋的空置率已超过国际警戒线。在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的，在北京为1/4；在深圳附近更达到1/3。这提醒着，中国房地产的基础仍存疑问。
而接下来，房价是上涨、下跌或者维持横盘？海尔地产董事长卢铿向《环球企业家》指出，政府很难长期用行政手段控制房价，要做到遏制房价过快上涨，必须在控制好投资性购房的同时，切实落实增加有效土地供给的政策。因为在股市惨淡、流动性依旧过剩的背景下，维持原状几乎不太可能，无数力量还在力挺房价上涨。一旦政府迫于GDP目标松绑，野蛮生长的市场很可能走上一条疯狂的增长轨道。 | 
收藏
分享
有用
无用