[转帖]房地产调控新政之下商业银行房贷压力测试 可抗房地产下跌3至4成

会飞的猫

房地产调控新政之下商业银行房贷压力测试 可抗房地产下跌3至4成

 

21世纪经济报道 史进峰 北京报道 2010-05-10

 

    核心提示：工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%，尚未上市的农行为20%；股份制银行中，民生可容忍度最高为40%，招行为37%。

    在房地产调控新政之下，2010年的商业银行房贷压力测试显得尤为意味深长。

    2010年5月10日，一位股份制银行人士向本报记者透露，不同于之前展开的房贷压力测试，部分商业银行此次将房地产贷款与地方融资平台贷款之间的关联度也考虑在内；一些银行还参考了未来房地产政策的不确定性，比如房产税开征对房贷的影响。

    记者从多位银行人士处得到的信息显示，从4月中下旬开始的房贷压力测试基本已告一段落，综合来看，多家商业银行对房价下跌容忍度在30%-40%之间。

    央行2010年1季度货币政策执行报告显示，3月末，房地产业中长期贷款增长38.5%，比上年同期高20.4个百分点。第一季度，房地产业中长期贷款新增3394亿元，占全部产业中长期贷款的21.9%，比上年同期高9.4个百分点。

    房价下跌可容忍度30%-40%

    21世纪经济报记者从多位银行人士处获悉，工、建、中、交四大行的房贷压力测试结果均已出炉。工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%，尚未上市的农行为20%；股份制银行中，民生可容忍度最高为40%，招行为37%。

    国有大行中，交行率先公布房贷压力测试结果。测试显示，房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%；不过，钱文挥表示，由于交行房地产贷款占比相对较低，完全有把握消化和吸收这部分风险。

    同样在1季度业绩发布会上，建行亦表示，如果房价下跌30%，对该行不良贷款影响的百分点与交行大体相当，甚至会略为乐观一些。2009 年，在同业审批放松的情况下，建行的按揭贷款政策并没有放松，年末建行房地产相关贷款余额下滑到第三，占比也不是最高。

    建行相关人士表示，2005 年以来，建行就对房地产相关贷款的客户结构进行了调整，从原来的6000 多户精选至3000多户。进入2010年，这一收缩战略进一步加紧，1 季度末比去年同期末减少400 户房地产客户。2010年1季度，建行房地产贷款增速大约在4%，而同期全国房地产贷款同比新增44.3%（其中开发贷31.1%）。

　　对于房地产贷款余额同样庞大的工商银行来说，房价下跌的影响亦在可控范围之内。2009年年报显示，工行去年新增房地产贷款和个人住房贷款分别为951.37亿元、2,768.70 亿元。

    一位知情人士透露，目前工行2008年之前的存量房贷占比很高，目前还本付息率已达到60%以上，因此房价下跌30%左右，并不会带来灾难性的影响。

    实际上，银行更为担心的是2009-2010年这一轮房价上涨过程中发生的新房贷，这段期间房价涨幅较高，发生假首付等欺诈手段也较多。

    对于股份制银行来说，不同客户结构和信贷政策导致其结果亦有所不同。

    房贷下跌容忍度最高的是民生银行，行长洪琦此前公开表示房价下降四成，不会影响到该行资产质量。

    而对于个贷业务占比颇高的招商银行，一位知情人士透露，招行进行房贷压力测试时有更为细致的考虑，对房产税等潜在的政策风险进行了评估。若房产保有税每年按贷款1%的比例来分摊，同时三套以上房屋占余额30%的比例来测算，影响约0.8个百分点。

    地方融资平台贷款关联度

    光大银行风险管理部一位负责人表示，尽管2008年就已经展开房贷压力测试，但此次房贷压力测试不同于以往。之前压力测试更多关注个人和房地产商的信用风险，此次则更多从系统性风险角度出发。

    一位国有大行人士认为，此前的房贷压力测试存在一定漏洞，没有考虑到地方融资平台贷款和以房地产、土地为抵押物的一般贷款。

    实际上，在2009年地方融资平台蓬勃兴起之时，大量平台贷款以土地抵押、地方财政担保形式出现，一旦房价下跌，导致土地价值缩水，地方财政收入下滑，随之而来就是各类地方融资平台贷款的还款风险。因房地产下行带来的融资平台贷款风险不得不引起监管层重视。

    同时，2009年信贷投放大潮中，土地储备贷款的非理性增长也颇令市场和监管层担忧。一位银行业人士表示，即便进入2010年1季度，一些银行仍无视低价下行的风险，盲目高估土地价值，抵押率过高，甚至将没有纳入规划和获得用地指标的土地也用于抵押。

    此次压力测试时，多家银行都考虑到了房贷与地方融资平台贷款之间的关联度。接近工行的人士透露，加上地方融资平台因素，即便房价下跌35%，也在工行可承受范围内。

会飞的猫

许小年：房价调控将虎头蛇尾？

 

中欧国际工商学院经济学与金融学教授

 

　　人称史上最严厉的楼市政策就要鸣金收兵了吗？即便还没有，看上去也是强弩之末。

　　来自部委的信号相互矛盾，混乱不堪。一会儿讲房产税已成定局，一会儿又宣布“三年内免谈”。昨天放风还有更严厉的后续措施，今天又郑重地公开辟谣。关于宏观政策不可轻易退出的说法，更是引起了诸多猜想，或许决策层担心经济二次探底，很快就会放弃地产新政？

　　地方政府也是拖拖拉拉，三心二意。几家颁布了自己的政策，除了色厉内荏，就是语焉不详。打压楼市等于打压地方财政，割自己的肉，怎么可能痛下杀手？

　　商业银行搞起“压力测试”，声称最多只能忍受30%的房价下跌，超过此限，银行资产安全堪忧。先把话撂在这儿，将来出了坏账，可不能怪我失职，这是“政策性不良资产”，补窟窿还得中央掏钱。

　　地产商有观望的，有“假摔”的，有给自己放假的，也有厉兵秣马，准备捕捉商机的。嘴上喊着拥护中央决定，手上都放慢了拿地和开发的速度。

　　百姓亦是几家欢喜几家愁，没房的隐约看到点希望，有房的却只见财富缩水。这里房价还没降，那边租金又大幅攀升，苦了房客，乐了房东。有产者怎么折腾都不吃亏，蚁族怎么挣扎都是蜗居的命。居民若还算忧喜参半，股民则是清一色的愁云惨淡。新政推出以来，与房产有关的股票都低碳了，钢铁、水泥、玻璃、电器…，集体变绿，指数也从3200直下2400，而且还不知底在哪儿。

　　痼疾无灵药。多少人的利益纠缠在楼市中，岂是行政打压一招儿所能解开的？利益关系不调整，仅靠发社论和打心理战，不可能从根本上改变供需的基本格局，价格当然坚挺依旧。这道理连实习医生都明白，肺炎引起的发烧，绝非洗冷水澡就能去除的。

　　房价首先是中央和地方的利益博弈，一个要保社会民生，另一个想的是财政收入。南辕北辙，你明打，我暗托。上下利益不同，怎么可能保持一致？毛泽东在1958年发表《论十大关系》，第一条就是中央和地方的关系。在铁板一块的计划体制下，尚且讲究激励机制，何况利益多元化的市场经济？看出领袖和领导的区别了吧？不解决地方财政问题，楼市必定被绑架。

　　解放楼市并不难，启动财税改革，平衡地方预算。除此之外，土地制度改革也要提上议事日程。产权落实到农民个人头上，土地进入市场自由交易，平抑地价和楼价，也好让农民得到资产性收入，分享更多的改革成果。建国60年，前30年靠工农业产品剪刀差，剥夺农民，完成工业化所需的原始资本积累；后30年建成制造业第一大国，靠的仍是低成本的农民工，以及名为集体实为官员所有制下的廉价土地。国家愧对农民呀！

　　不仅中央和地方的利益不一致，中央政府自己也在追求多重而且往往是相互矛盾的目标。打压房价有助于社会稳定吗？难说，尽管无房者得到些精神安慰，有房阶层和股民却遭受实质性损失。打压房价显然与保增长相冲突，真下决心管住房价，哪怕牺牲几个点的GDP也在所不惜吗？别忘了，GDP还连着就业呢。房价下跌的另一后果是银行坏账的增加，到头来仍需中央埋单，谁叫银行大多是国有的呢。

　　由多重利益和多重目标决定，新政不可能进行到底，一旦到底，谁也得不着便宜。理性预期之下，各方按兵不动，看这虎头后面是究竟是象臀，还是蛇尾。政府骑上老虎，陷入两难境地，放手一搏恐得不偿失，就此作罢则有失颜面。

　　问题在哪里？政府管的太多了，超出了应有的范围，也超出了自己的能力。

　　市场经济中，政府不能管价格，因为价格指导着全社会的资源配置。上涨的价格就是供不应求的信号，引导厂商增加供给，同时抑制消费者的需求，由此自动实现供需的平衡。政府管住价格，价格不再反映供、需的状况，厂商和消费者就失去了最重要的信息源，等于蒙上了他们的眼睛，堵住了他们的耳朵，结果当然是资源的错配。

　　市场经济中，谁也管不住价格，再强大的政府，也驾驭不了市场。股价管住了吗？煤价管住了吗？菜价管住了吗？药价管住了吗？房价管住了吗？连政府垄断的成品油市场，价格也时常不听话。古往今来，管住价格只有一个办法——全面的和彻底的计划经济，如同改革开放前，如同眼下的北朝鲜。

　　市场经济中，政府管价格，费力不讨好，因为价格关系到买、卖双方的利益。君不见汽油价格高了，消费者骂娘；低了，油公司抱怨。提了煤价，电厂抗议；降了，煤矿不干。

　　价格若在市场上自然形成，双方随行就市，合同一签，无悔无怨。市场机制虽不完美，大家都能接受，利益分配由客观力量决定，公平又公正。政府一介入，博弈的性质就改变，买家、卖家都会投入资源，公关、游说、贿赂，争取政府站在自己一边。价格的决定因此带上主观任意性，哪里还有公平可言？政府夹在中间，其实也很尴尬，好比老鼠进风箱——两头受气。

　　为什么不该管、管不住、又不讨好，政府还在执着地管呢？自己的利益使然。土地财政既是政绩的保障，也是腋下的私囊。不信你去数数落马官员，光媒体报出来的，国土局、规划局的就有多少？纵有落马的风险，还是坚持要管，管点事儿就有人求着，既然你来求我，就得好好表现。

　　一滴水析出七色光，一个楼价折射出利益的众生相，怎一个“乱”字了得，怎一个“管”字能解。

　　别再做花拳绣腿的表面文章了，有工夫想点正经事儿吧。

anyuc

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vipshopw哈哈

 

看了这边文章，颇有心得！！！！！！！

海边儿的娃娃

 

请飞猫兄来评评这个转帖哦，呵呵

转帖如下：

 

 

打孩子和降房价

本帖最后由 zoufeng_1234 于 2010-7-11 10:17 编辑

 

几天前预测房价又要涨，一周以来的消息似乎在证实我的预测。

我在想政府的所谓调控为何屡屡失败，突然想到一个比喻。

不断上涨的房市就像一个不爱学习的孩子，淘气贪玩，成绩很差。家长多次被老师警告，被邻居投诉，觉得很没面子，回家操家伙就把孩子打了一顿。好比几年前出台的房产交易税，所得税。

挨打并不能激发孩子读书学习的兴趣，挨打以后他更不想学习了，开始旷课逃学。就像交易税一点都没能压房价，反而推高房价，因为税收都由买家承担了。家长看打屁股不能奏效，就放出恨话：你再不好好学习，我就打断你的腿。你再逃学，我就把你吊起来关在黑屋子里。好比是前些时候放出话来要征房产税。

家长说这话时候的凶相有点吓到小孩了，而且有些难听的话也伤到了小孩的自尊心。于是小孩把自己关在房里，不吃饭，不读书也不出去玩。这个时候家长反而有点担心了。小孩很快知道家长不可能真的会打断他的腿，于是又开始琢磨怎么溜出去玩了。就像房产税没有落实，房价又蠢蠢欲动了。

要想让孩子成绩好，应该想办法怎么样让孩子能对读书有兴趣，就像要价格合理，必须解决供求问题。靠加税来压房价，好比是企图用打骂来让孩子爱上学习，效果往往是适得其反。而企图通过放出狠话来解决问题，更是很快就会出洋相。说话越狠越凶的家长，越是对小孩无可奈何，而小孩也往往越是顽劣。

还有关键的一点是，这个家长自己就是不看书不学习，整天喜欢喝酒打麻将的家伙。

“京沪深卖地难局面暴露 高层授意督促央企拿地”，好比家长又在约人打麻将了，小孩当然在想怎么溜出去玩了。

会飞的猫

　　在经济方面，少有人用父母与孩子的这种关系，简单的评论经济与房价的，不容易让人接受这种观点。从外汇、土地财政……等角度来阐述观点、分析房价与经济，更容易让人接受些。也许是飞猫没有与这篇文章的作者交流过吧，不了解作者其他的思想吧。

　　
资料来源：http://www.pbc.gov.cn/huobizhengce/huobizhengcegongju/huilvzhengce/renminbihuilvjiaoyishoupanjia.asp

 

　　对于房价这个问题，飞猫在中国人民银行的网站上，查询了一下2005年至2010年7月止，人民币与美元的汇率处于不断增值的渐进式发展过程。

　　同时，飞猫在网络上粗略查询了这几年的房价，与之对应的北京、深圳等中国一线大城市房价（对于境外的庞大资金而言，这些钱太多了。那这些钱放到哪儿更安全？放到什么样的地方既能让人放心，又能让它增值呢？这些钱要流到哪儿去？规模足够大吗？进得去还是进不去？这一点非常重要。对于庞大资金而言，一定要规模足够大，能够容得下它们。小城市难以承受境外的庞大资金，也容易被相关监管部门察觉），也随之水涨船高，处于渐进式增值的迅猛发展过程。例如2004年以前的深圳，房价都基本上在6000元以内。2005年以后至今，房价则已经升值翻了几番，平均每年复式增长25%以上。比网络上传闻的世界股神巴菲特每年20%的投资回报率更为惊人。

　　反观05年之前人民币与美元的汇率，基本上是稳定的；同时，中国一线大城市的房价，也是稳定的。

　　…………

　　20世纪80年代，中国在市场化改革中放开人民币外汇交易之前，人民币兑美元的名义汇率较高，都是处于3.8:1美元以内。
　　官方故意高估人民币币值的政策，是发展中国家当时信奉的进口替代理论的一贯做法。因为我们当时是落后国家，工业化时间短，产品没有竞争力，高估本币币值以后，能把很多外国商品挡在中国市场外头，保护民族产业，这样国内的产品就有了生存发展机会。这种故意歪曲汇率的政策，负面的影响是中国产品打不开世界市场。

　　1994年，中国政府将人民币汇率，一夜之间贬为1美元兑人民币8.6元左右，此后又于2001年将美元兑人民币汇率限制在人民币8.27元附近窄幅波动。

　　2005年7月21日，中国人民银行公布汇率改革方案。人民币汇率不再钉住单一美元，而是一篮子货币政策，从而形成更富弹性的人民币汇率机制。人民币兑美元从8.27∶1开始升值，到2010年7月的6.77:1，升值22%。今天，美国政府不断强烈要求中国政府短期内尽快升值人民币。

　　在人民币渐进式增值的这个过程中，境外资金非常清楚在一个国家货币升值的过程中会发生什么，因此巨量资金开始登陆中国内地、登陆中国香港，把手里的美元、欧元、澳元、英镑、日元换成人民币，疯狂涌入中国，来搭人民币升值这趟快车。

　　资金会疯狂到什么程度呢？有人甚至提出这么一句口号：“坚决买入人民币！坚决买入人民币资产（包括垃圾资产）！”于是，我们看到，在北京、上海等地，都有境外机构用巨额资金，把整栋整片楼盘买下。他们看到了人民币升值，更看到了人民币资产的升值。房产是最典型的人民币资产。

　　热钱涌入中国的一个目标，就是赌人民币升值。中国政府则不断颁布政策限制外资进入楼市、限制外资进入矿产资源。

　　但是，只要机会存在，很多境外资金就会想尽办法绕过政府监管和政策的限制，或者躲在合法身份者的背后参与进来，甚至直接通过地下钱庄进入市场。仅广州而言，2007年半年楼市上涨50%，有公开报道称发现3000亿美元通过地下钱庄“袭击”了广州楼市。虽然3000亿美元未必全是，但一部分肯定是能兴风作浪的。

 

　　　…………

　　中国的房价问题，目前处于一种关系失调的矛盾发展过程中。但如果人民币依然不断渐进式升值、土地财政问题（例如许多地方政府，房地产收入占财政收入的3分之一以上，有的甚至达到了一半。中国吃财政饭的人接近１个亿了，谁跟土地财政过不去，也好比跟这几千万人过不去。呵呵。）中央财政与地方财政利益博奕……等问题得不到有效遏制，中国房价高涨的问题，也难以得到一定程度的遏制。相比之下，当前中国政府在经济方面的执政能力与朱容基相比，是有所不如的。朱总理执政期间，广大人民还不曾为房价问题担心多多。

　　一管之见，偏颇不周之处在所难免。

[此贴子已经被作者于2010-7-16 19:28:41编辑过]