房价脱缰，都是“丰田式刹车”惹的祸！

豆腐煲

　　一，明明想刹车，却突然加速

　　1，         上海突然爆发

　　去年楼市的疯狂有目共睹,今年迎来新一轮调控也在意料之中。而在刚刚过去的2010年3月,上海楼市却走出了一条先抑后扬的曲线。商品住宅成交面积为80万平方米,环比大涨150%,也代表着成交量在连续3个月的下跌后止跌反弹;成交均价为19767元/平方米,同比则上涨48%,并且已连续4个月维持在2万元/平方米上下。

　　继3月最后4天连续突破千套大关后,就在本周一清明节,上海商品房成交量又现1801套的突然爆发。这也似乎传达出一个信号:调控再次无效,楼市又将成脱缰之马。

　　总体而言,出现这种信号混乱局面的原因还是由于上海楼市趋势不明,同时市场内相关利益方试探意味强烈,甚至想“挑战”调控。从高房价这一焦点要素来看,‘后两会时代’的楼市显然并没有保持太多矜持,成交量提升的同时房价不改坚挺本色。预计政策整体温和仍会主导眼下的‘小阳春’进一步发展,但投资投机气氛的抬头与严厉调控的激烈对冲,是在敦促调控力度的加强和调控举措的创新。

　　2，         深圳楼市接近沸点

　　数据显示,2009年3月,深圳新房均价为11101元/平方米,二手房均价为13265元/平方米。而到了2010年3月,深圳新房均价为20435元/平方米,二手房均价为18093。一手房上涨幅度达到84%,二手房上涨幅度为36%。

　　3月二手房市场确实是疯了。价量齐飞，与此形成鲜明对比的是，租金回报率却在3月份创下历史新低。而全市二手房的租金回报率仅有3.12%，创下历史最低点。目前投资客只盯准房产价格的升值，投资回报率多少已经不在考虑范围。

　　全市二手房租金回报率从2009年初开始一路下滑，从2009年1月的4.12%一直下降到2010年3月的3.12%，整整下滑了1%。按照国土资源部的泡沫定义，租价比值如果低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存升值空间。按照这种标准，深圳二手房已经出现了比较严重的泡沫。

　　对于投资回报率创下新低，这对于目前的投资客来说没有影响，毕竟现在投资客只盯准房产的升值，并不关注租金回报率“租金对于投资客来说，更多是降低持有成本的方式。

　　3，北京楼市迎来的是一个“大阳春”

　　4月露头,北京楼市开始量价齐升。北京市房地产交易管理网与多家房地产市场机构的数据得出,3月份北京二手房累计成交量达27219套。而在4月即将开盘项目约36个,这是近年来少见的新盘入市密集月。不过从新盘分布来看,各大环线新盘数量存在严重的“贫富”差距,五环外新盘占据主体地位,而二环沿线除西直门区域的一项综合体二期之外无一新盘,区域供应达到历史最低点。

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示,3月底北京市二手房均价在14650元/平方米左右,相比2月底的13460元/平方米,上涨幅度达8.8%。

　　恐慌性需求由多种市场力量聚集而成。在流动性潜入楼市的背景下地王不断更新,刚性需求已经对遏制房价的政策产生不信任感。同时投资投机力量也在政策期内怀揣升值恐慌心理,由此便形成多股力量抬高市场价格。

　　二，两会后信号不明确，措施没及时跟上导致市场脱缰

　　老百姓显然对调控后续乏力感到失望和恐慌，刚性需求已经对遏制房价的政策产生不信任感，怕房价反弹赶不上趟，恐慌性购买。其次的一个重要原因是对人民币升值和通胀预期的释放，很多本来不是楼市的资金也流向房地产。还有就是对市场供应量的担心。

　　4月份会不会出台更严厉的调控政策？

　　加息暂时不太可能，原因是外部大环境的不确定太多，中美汇率问题，欧元区债务问题，还有通胀压力。

　　政府手上的牌还有提高存款准备金率；释放小产权；部分开征物业税；提高保障性房入市比例；商用商务物业放宽入市投资门槛等等。

　　本来楼市就存在一定的泡沫，虽然说楼市房价被长期看好，但按照市场规律，一个高峰过后，市场须作一段调整之后才能缓慢回温，但这一波行情基本上没有歇息，这是极不正常的，只是一个迟早的问题。

　　三是方向不对，调控还没结束，就不买帐了，不会罢休，跟方向对着干不会有好果子吃。

　　接下来金融政策还会收紧或者改变流向。现在市场投资和投机占还是主流，谁去接下家，如果都是长线，那么有多大的持续性呢？