[原创]房地产行业成功的两大利器

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高速资产周转
　　处于快速成长期的企业，往往追求高周转下的规模扩张。这有利于企业获取市场份额，树立行业地位。恒大便采取了加速周转推动业绩倍增的战略。
　　在房地产行业，这一战略的实施需要高额土地储备和开工量作为支撑。从2006年以来，恒大一直保持了全国领先的土地储备量和新房在建工程量。克而瑞(中国)报告显示，截至今年三季度末，恒大地产的土地储备已达5100万平米，位居全国首位。充足的土地储备可以规避土地市场的价格波动带来的风险，房价上涨往往带来地价上涨，良好的土地储备可以保障企业稳步发展。同时，恒大并不囤地。根据克而瑞报告，恒大目前在建工程面积在1700万平方米左右，成为国内在建面积最大的房地产企业。
　　追求高周转的企业，其营销策略往往是“薄利多销”，通过较低的价格占领市场、提高回款速度。监测数据显示，今年前三季度，恒大地产楼盘销售均价为5329.5元/平米，是万科的55%；与上半年相比，恒大楼盘均价涨幅仅为3.08%。
　　一位市场人士指出，“恒大的项目，一般都比周边的楼盘卖的便宜。”显然，恒大的营销策略与其“民生地产”的理念相一致。
　　扩张二线城市
　　2006年初，恒大的土地储备为310万平方米，到今年三季度末已增至5100万平方米；拓展城市从广州和佛山增加至23个城市。恒大快速扩张的销售业绩和土地储备，主要布局在二线城市。
　　二线省会城市，地产开发潜力很大，今后将成为房企布局的重点。今年前三季度，房企二十强企业在二线城市实现的销售面积占比达54%，远超其他类型城市。从销售金额来看，这些企业在二线城市的占比为41%，较上半年增加1%；其次为一线城市，占销售总量的37%，较上半年下降3%。
　　业内人士指出，一线及二线城市仍然是房地产企业实现销售收入的主力区域，但一线城市的效能正转向风险较低、市场逐步发展的二、三线城市。而在二线城市占据优势且土地储备量充足的房企，将在未来的发展中占据主动。
　　资料显示，恒大项目主要位于经济增长较快的省会城市及周边地区，人口在500万以上，区域住房需求和升值潜力大。其中，超过80%的项目为城市市区项目，大都位于规划配套及城市交通发达的区域；旅游地产项目则一般位于距离超大城市中心区30-40公里、高速公路出口附近，这些项目具备土地成本低、可持续拓展的特点。目前，恒大位于直辖市或省会城市的项目个数有44个，同时在广州、天津、重庆、沈阳等17个直辖市或省会城市开发物业。
　　步入“第一梯队”
　　三年前，百亿销售额是房企第一梯队的门槛。而目前，500亿元成为了一线房企的战略目标。
　　截至三季度末，万科仍然以460亿元的业绩位居房企销售总金额的榜首。不过，保利、中海外等“国字号”公司与恒大、绿地等速度扩张型公司，今年以来逐渐发力，正在拉近与万科的距离，并在部分领域开始超越万科。
　　易居中国研究院院长张永岳分析，目前的市场格局基本形成了三个梯队。从销售金额看，全年500亿元以上的第一梯队，目前依然只有万科；而300-500亿元之间已包含了保利地产、恒大等5家；100-300亿元之间包含华润、龙湖等16家企业。但从销售面积看，500万平方米以上梯队，则包含万科、世纪金源、恒大、绿地等4家企业。各企业均有明确的战略定位和自身的竞争优势。
　　一份研究报告指出，大量低价土地储备、快速周转的运营模式和迫在眉睫的上市计划，正推动恒大等公司实现跨越式发展。而按照恒大的计划，2011年，该公司将实现500亿元的销售目标。届时，行业竞争格局或将发生变化。