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房地产商用物业投资可行性财务分析模型
北京正略钧策管理咨询有限公司顾问 曾旭辉
一、模型的提出
M项目是一个商用物业投资是否可行的研究，主要的考虑因素是市场因素和投资回报率的因素。在项目的进行中，作者发现，商用物业的投资可行性研究是有一定的规律可遵循，有一定的相对有效的方法可以总结，这样，对以后类似的项目可以有一定的借鉴意义，可以在项目的开始就呈现出清晰的运作思路，提高项目的运作效率，节省人力成本。
商业物业的投资可行性研究包括以下几种细分：第一，市场可行性分析；第二，法律（政策）可行性分析；第三，财务可行性分析；第四，企业内部资源的可行性分析。本项目不涉及第四项，主要是前三项内容，尤其是第一项和第三项为本项目的重点内容。本文将重点讨论财务可行性分析。
二、模型的基本框架
在进行市场可行性分析的时候，通常首先是对行业进行分析，选取相关影响指标。对商用物业（服务式公寓）而言，最重要的指标有两类，一是经营收益指标，二是物业增值收益指标。
而对服务式公寓而言，经营收益指标的最关键因素是三个，出租率，租金，运营成本。
物业增值收益指标的关键因素是初始投资，即物业购买价格以及装修投入，而装修投入又会影响的将来的租金水平。
该模型的主要指标之间关系如下图所示：
三、主要指标的获取方法
测算服务式公寓财务可行性的前提是确定市场上同类产品的出租率，租金水平，和运营成本。这三个指标的确定需要通过广泛的市场研究，选取全样本或者是代表样本，在深入市场调查的基础上，根据收集的数据进行加权平均的运算。可以得到市场平均的出租率和租金水平。而运营成本则是按照营业额的一定比例来确定。
确定了租金水平和出租率，结合项目的规模，运营收入就可以计算出来了。结合运营成本，财务费用，税收等可以计算出运营期的收益情况。
物业初始投资的测算主要依据是区域市场的房地产项目的价格和规模。这一数据的获取主要是收集市场在售楼盘的价格信息，规模方面则根据客户的要求而定，属于相对主观的指标。装修费用的估算主要是根据市场上同档次的产品的装修成本而定。
四、模型的运用
下面以M项目苏州服务式公寓投资测算为例，简要介绍该模型的运用。
（一）、 基本条件及假设
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序号 |
项目 |
数值 |
|
1 |
目标项目房价（万元/平米） |
0.8 |
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2 |
目标项目总价 |
8000 |
|
3 |
契税3% |
240 |
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4 |
印花税0.05% |
4 |
|
5 |
目标项目购置总成本 |
8244 |
|
6 |
装修费用（万元/平米） |
0.2 |
|
7 |
总装修费用 |
2000 |
|
8 |
银行贷款(目标项目总价的50%) |
4000 |
|
9 |
目标项目建筑面积（平米） |
10000 |
|
10 |
可供出租面积（平米） |
9000 |
|
11 |
单位平米月租金（万元／平米·月） |
0.016 |
|
12 |
基层职工人数 |
40 |
|
13 |
基层职工平均年报酬（万元） |
3 |
|
14 |
中高层管理人员人数 |
10 |
|
15 |
中高层管理人员平均年报酬（万元） |
6 |
|
16 |
银行贷款利率 |
7.47% |
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17 |
折现率 |
6.50% |
|
18 |
企业所得税率 |
25% |
|
19 |
客房的出租率 |
60% |
1. 经过调研，目前苏州核心区域未装修的新房价格在8000元每平米；
2. 苏州商业服务人员取基层职工年均报酬为30000元/年，管理人员年均报酬为60000元/年；
3. 调研中发现，苏州中高档服务式公寓平均出租率约为57%，取60%测算；
4. 苏州中高端服务式公寓价格，取平均租金160元/平方米/月
5. 假设，贷款50%，在项目购买的第二年开始经营，第十一年末将该项目出售获利。
（二）、项目测算
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编号 |
测算 |
金额（万元） |
|
（一） |
营业收入=租金收入 |
1036.8 |
|
—— |
客房租金收入=可出租面积×单位平米月租金×１２×年平均出租率 |
1036.8 |
|
（二） |
营业成本 |
—— |
|
1 |
职工薪酬和福利＝基层人数×基础人员年报酬＋中高层人数×中高层人员年报酬 |
180 |
|
2 |
折旧 |
—— |
|
—— |
建筑折旧＝购置成本×２％（按5０年计提折旧） |
164.88 |
|
—— |
装修折旧＝装修成本×10％（按10年折旧） |
200 |
|
3 |
能源、物料消耗及维修费用=营业收入×１0% |
103.68 |
|
—— |
合计 |
648.56 |
|
（三） |
税金 |
—— |
|
1 |
营业税=营业收入×5% |
51.84 |
|
2 |
城建税=营业税×7% |
3.6288 |
|
3 |
教育税附加=营业税×3% |
1.5552 |
|
4 |
地方教育费附加＝营业税×１％ |
0.5184 |
|
5 |
房产税=客房租金收入×12% |
124.416 |
|
—— |
合计 |
181.9584 |
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（四） |
管理费用＝营业收入×３％ |
31.104 |
|
（五） |
财务费用＝银行贷款×７.４７％ |
298.8 |
|
（六） |
利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加 |
-123.6224 |
|
（七） |
所得税＝利润×２５％ |
0 |
|
（八） |
净利润＝利润－所得税 |
-123.6224 |
|
（九） |
经营期净现金流 |
241.2576 |
（三）敏感性分析
1、投资项目房价上涨速度与出租价格敏感性分析
在苏州中高档服务式公寓的入住率为60%情况下，在投资项目房价上涨速度超过1%的前提下，房租在260元/平米·月以上，内部收益率在长期贷款利率之上；而在房价140月/平米·月情况下，房价上涨速度为7%，内部收益率在7.47%的长期贷款利率以上。
2、投资项目房价上涨速度与入住率敏感性分析
在中高档服务式公寓租金为160元/平方米·月的情况下，在房价上涨3%以上，入住率80%以上时，内部收益率可以超过长期贷款利率。
3、房价每年不变，投资项目租金与入住率敏感性分析
苏州在房价不变的情况下，在每月租金为180元/平方米·月的情况下，项目的出租率在90%以上时，回报率才能超过长期贷款利率。
五、模型的适用范围和价值总结
该模型适用于所有商用物业的可行性财务分析，从经营收益和物业增值收益两个方面综合判断项目的投资回报。同时，入住率、租金、房价三因素交叉的敏感性分析判断，在一个因素确定的情况下，其他两个因素变动对投资回报的影响。能较为全面回答，在什么样的情况下，投资回报如何，需具备哪些市场条件，对于投资决策提供多种思考维度。
推而广之，该模型可以运用于所有既涉及到物业增值又涉及运营收益的项目的财务可行性测算，应用前景较好。
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