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上海市房地产市场容量测算
正略钧策管理咨询 顾问 纪来镇
引言
某个区域房地产市场容量的大小受诸多因素影响，通常包括以下几个方面：
1) 人口因素：区域内居民年龄结构、本地居民与外来人口的比例以及外来导入人口的数量
2) 收入因素：区域居民的收入水平、收入结构
3) 价格因素：区域内商品房销售价格水平、商品房租赁价格水平
4) 城市发展因素：城市化发展的速度、动拆迁带来的需求增长
5) 消费特征因素：住房消费习惯（对于租赁居住和购买居住的偏好）、区域内投资投机性需求所占比重
笔者试图从收入与房价的关系出发，构筑不受市场影响的房地产容量计算模型，本文的计算思路如下：
1) 统计上海市的常住人口数量，包括上海市户籍人口和外来人口结构；
2) 计算上海市2007年不同收入水平下的房价收入比，通过不同阶层收入水平与房价的对比计算2007年可购房人口数量；
3) 由可购房人口数量和上海市人均使用面积计算2007年上海市总体购房需求量；
4) 通过2007年总购房数量扣除已购房数量（可选取1999-2007年商品住宅销售面积或套数），最终得出上海市未来市场容量（静态数据）；
5) 同时考虑到城市化率的增长、人口增长以及动拆迁带来的增长，得出上海市未来市场容量（动态数据）；
6) 放松假设条件下的数据修正。
以上计算过程基于以下假设：
1) 假设一：刚性需求假设，没有重复置业，没有投资投机性需求，每个家庭只购买一套住房；
2) 假设二：房价收入比假设，消费者对于购房只关注价格与收入的关系，只要价格符合收入承受水平，就产生购买需求；
3) 假设三：房价收入比以目前（本文采用2007年）数据为准，且未来不发生变化；
（一） 上海市常住人口的数量
图表1——2000-2007年上海市常住人口
2000年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
年末常住人口（万） 1 608 1 778 1 815 1 846 1 878 1 906 1 935
户籍人口（万） 1 309 1 340 1 347 1 355 1 362 1 370 1 377
#户籍人口增长率（‰） 5.57 5.54 5.62 5.50 5.50 5.50 5.50
外来人口—居住半年以上（万） 299 438 467 490 515 535 557
#外来人口增长率（半年以上人口）（%） 9.20 6.60 5 5 4 4
【数据来源】2008年上海市统计年鉴，正略钧策
根据《上海市人口和计划生育事业发展“十一五”规划》的目标，到2010年，全市常住人口规模将保持在1900万人左右，但是按照目前的增长速度，上海常住人口的增长将超过预期。
受到政策导向和控制，近年上海的户籍人口增长率始终保持在5.5-5.6‰左右的增长速度，预计未来户籍人口的年增长率仍然保持在5.5‰；上海市常住人口的增长主要体现在外来人口的迁入，但是随着城市生活成本的上升和上海是对于导入人口更加严格的控制，未来外来人口增长率会逐渐放缓，预计未来会保持在4-5%左右的增长水平。
（二） 上海市房价收入比
图表2——2000-2007年上海市房价收入比
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
市区人均使用面积(M2) 16.3 17.3 18.1 19.0 20.4 21.3 22.0 32.20
平均房价(元/M2) 3565.4 3722.3 3994.1 5118.4 6489.0 6842.0 7196.0 8361.0
人均全部年收入(元) 11 718 12 883 13 250 14 867 16 683 18 645 20 668 23623
房价收入比 4.96 5.00 5.46 6.54 7.93 7.82 7.66 11.40
【数据来源】2008年上海市统计年鉴，正略钧策
【注】房价收入比=平均房价*(人均使用面积*每户人数)/（人均年收入*每户人数）=平均房价*人均使用面积/人均年收入
按照人均使用面积为32平方米计算，2007年上海的房价收入比为11.4，明显超过其他城市的平均水平。那么这个数据是否是绝对偏高的一个数据呢？
以西方发达国家为例，他们的房价收入比偏低，但他们的住房私有率却是偏低的，这与他们的住房消费习惯有关。与之相反，发展中国家房价收入比普遍较高，而住房私有率却偏高，目前我国房价收入比为7-8，而住房私有率已超过83%。如果以台湾地区为例（我们经济发展阶段与二十年前的台湾有诸多相似之处），在房价高峰期的1989、1990两年，台湾房价收入比为10左右，其中台北在12上下，其后房价泡沫破灭，房价收入比回落，近10年来一直在6上下徘徊。台湾居民住房私有率一直处于世界前列，1980年时为73.5%，到2005年更是上升到87.3%，这一情况与大陆类似。
由此来看，上海市房价水平已经超出了消费者收入水平和购买能力，已经明显出现泡沫。
图表3——2007年上海市不同收入阶层所占比重以及购房承受能力
指 标 总平均 低收入 中等偏下 中等收入 中等偏上 高收入
按可支配收入划分各阶层（元/人） 23 623 10 297 15 131 20 249 27 286 47 149
各阶层所占比例 100% 10% 20% 30% 25% 15%
平均每户家庭人口 （人/户） 3.01 3.15 2.97 3.02 3.01 2.89
平均家庭年收入(元/户) 71104 32435 44940 61153 82132 136261
2007年商品房销售价格(元/户) 8361 8361 8361 8361 8361 8361
2007年人均使用面积（平方米） 32 25 28 32 34 38
2007年平均住房价格（元） 810365 658429 695301 808007 855665 918205
2007年不同家庭房价收入比 11.40 20.30 15.47 13.21 10.42 6.74
年还款额占收入比重（20年） 72% 128% 97% 84% 65% 43%
【数据来源】2008年上海市统计年鉴、正略钧策
【注】
1、按2007年房价数据按揭计算，首付30%，贷款70%，按揭20年，利率根据最新央行商业贷款利率7.83%，采用等额本息法计算
2、等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
通常认为，按揭比20年情况下，年还款额占收入比重为30%以内，属于比较容易支付的；年还款额占收入比重为30-50%，属于可以支付阶层；年还款额占收入比重大于70%的情况下，认为是难以支付的；但是剔除掉2007年房价上涨过快引起的房价收入比畸高的因素，乐观估计，上海市达到购房要求收入水平的消费者达到70%左右的水平；保守预计，上海市达到购房要求收入水平的消费者达到40%左右的水平。
（三） 2007年上海市商品住宅总体购房需求量
图表4——2007年上海市商品住宅总体购房需求量
保守 基本 乐观
年末常住人口（万） 1835.3
#户籍人口（万） 1368.1
#外来人口—半年以上人口（万） 467.3
城市化率 85.8%
城市户籍人口（万） 1173.3
城市户籍人口人均户人数(人) 2.7
城市常住人口人均建筑面积(平方/人) 32 32 32
！户籍人口购买比例 40% 60% 70%
！外来常住人口购买比例 20% 40% 50%
实际购买人口（万） 562.77 890.88 1054.94
初步估算总需求面积(万方) 18008.70 28508.29 33758.08
初步估算总需求套数(万套) 208.43 329.96 390.72
【数据来源】2008年上海市统计年鉴、正略钧策
【注】
1、2007年上海居住满5年的外来人口占总外来人口的比重为20%左右，居住满1年以上的外来人口占60%；
2、可购房人口=城市户籍人口*按收入计算城市户籍人口可购房比例+外来人口*按居住期限计算外来人口可购房比例
3、2007年住房总需求（面积）=可购房人口*人均建筑面积；2007年住房总需求（套数）=可购房人口/人均户数
（四） 上海市未来房地产市场容量测算（静态条件）
图表5——2007年上海市未来房地产市场容量测算
保守 基本 乐观
初步估算总需求面积(万方) 18008.70 28508.29 33758.08
初步估算总需求套数(万套) 208.43 329.96 390.72
未来需求套数 -27.85 93.67 154.43
未来需求面积 -2406 8093 13343
1999-2007年上海市商品住宅销售面积(万方) 20415
1999-2007年上海市商品住宅销售套数(万套) 236
按照2007年计算未来需求需要销售时间（年） -0.73 2.47 4.06
按照2002-2007年两个周期的销售平均值计算未来需求销售时间（年） -0.90 3.02 4.98
【数据来源】2008年上海市统计年鉴、正略钧策
在对购房群体进行保守计算情况下，会得到未来需求的负值，其产生的原因有三个：1、1999-2006年上海房地产市场投资投机性需求占有较大的比重，特别是2003-2004年散户投资者和机构投资者大量涌入上海，直到“国八条”出台之后上海房地产的投资和投机水分得到一定程度的抑制，资金开始转向其他城市；2、重复购房，上海本地居民具有较强的重复置业的购买特点，改善性居住是支撑上海购房消费的主力，同样也大大增加了上海市整体的购房需求总量；3、目前房屋价格已经超过了实际收入的承受水平，导致目前市场容量测算不足。
特别是由于前两个原因，导致笔者基于以上假设的条件下，对于上海房地产总体容量预估不足，出现了保守情况下未来需求的负值。
（五） 上海市未来房地产市场容量测算（动态条件）
图表6——2007年上海市未来房地产市场容量测算（动态条件）
2000年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
城市化率 74.60% 84.50% 85.80% 87.00% 88.00% 89.00% 90.00%
城市常住人口 1199.6 1519.2 1574 1626.5 1673.4 1717.5 1763
城市常住人口增长（万人） 55 54.8 52.4 47 44.1 45.5
按照60%的购买比例计算 33 32.9 31.4 28.2 26.5 27.3
！未来每年新增需求面积 1056 1052.17 1006.39 901.55 847.53 873.34
！未来每年新增需求套数 12.22 12.18 11.65 10.43 9.81 10.11
动拆迁带来的购房需求套数（万套） 6.8 7.4 7.7 6.3 6 6 6
！未来每年新增需求套数总计 19.62 19.88 17.95 16.43 15.81 16.11
【数据来源】2008年上海市统计年鉴、正略钧策
在现有市场需求消化的同时，未来市场容量的增长主要由城市化进程、户籍人口增长、外来人口迁入以及本市动拆迁所带来，每年约有45-50万人口的增长和6.5万套的动拆迁需求，相应每年新增房地产需求量为15-20万套左右。
（六） 放松假设条件下的数据思考
1 . 笔者关于未来上海市房地产市场容量的测算，基于上海房地产市场需求均为刚性需求的假设，然而考虑到上海的投资投机性需求，则实际未来市场容量的预计是偏少的。
2 . 房价收入比假设的要求是每位上海居民只要满足当期房价水平下的收入，就提出购房需求。但是在消费者收入水平达到房价平均水平后，并非即可就买处于平均房价水平的房屋，而是追求价值更高的房屋，而房屋具有较强的土地依附性和稀缺性，最终的结果是核心地段的总量供应决定了房屋价格的不断上涨，这部分消费者的购房需求却没有实现，所以房价收入比假设实际上放大了未来的市场总需求。
3 . 由于2007年房价的快速大幅度上升，房价收入比已经达到较高的水平，随着本轮经济和房地产市场的调整，房价已经出现了比较明显的下调，房价的下调会进一步增加可购房人群的比重，从而进一步增加未来房地产容量。
分析结论
按最乐观估计（本地户籍人口的70%和外来常住人口的50%为可购房人群），上海市商品住宅的总体需求为390万套，扣除1999-2007年已经销售的236万套住宅，未来还有154万套住宅的市场容量。
按照2007年均销售38万套住宅进行计算， 4-5年内就可以基本满足所有可购房消费者需求。
未来的新增市场容量主要集中在外来人口的导入和城市化进程中动拆迁所带来的购房需求，预计2008-2010年这部分新增需求保持在每年16万套左右的水平。
放松假设条件的情况下，需要综合考虑上海房地产市场中投资投机性需求，未来房价收入比的变化以及消费者购房需求因素的变化，这些因素都会对未来上海房地产市场容量起到抑制或放大的效应。
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