[转帖]广州24块“地王”“晒太阳” 隐藏土地供应问题

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 【《财经网》广州专稿/实习记者 王珍 郭惟地】广州2007年拍出的27块区域“地王”中，有24块土地至今没有动工。而这24块土地的面积达121.4万平方米，相当于去年广州出让住宅用地的总面积。

　　国土资源部国家土地总督察办公室近日发出通知，要求各地国土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察。根据这一指示，广州市目前正在对八块“地王”进行清算，其中涉及保利地产、富力地产、中莱投资、恒大地产等知名开发商。

　　广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波指出，清算的原因是，这些开发商没有如期缴纳土地出让金，已构成违约。目前广州市国土房管部门对这些 违规行为给出了处理意见，相关开发商将受到没收土地出让金、收回土地使用权并被罚款的处罚。但目前该处理意见还有待广州市政府批准后，再正式做出。

　　富力地产（香港交易所代码：02777）董事长助理陈志濠向《财经》记者透露，该公司正在与广州市国土房管局洽谈，估计在今年8月底公司的半年报中，会就此事进行解释。他未就延期开发相关土地的原因做出正面解答，只称缘于一些细节。

　　当被问及为什么相关地块延期开发，保利地产（上海交易所代码：600048）品牌管理部的有关人士向《财经》记者表示，此问题涉及交地不便回应，需与政府部门沟通。

　　至于恒大地产延期开发的原因，一位业内知情人士告诉《财经》记者，该公司位于广州员村的地块不属于收回范围，一是因为根据今年3月广东省政府出 台的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该地块属于可以缓交地款的范畴；二是广州市政府改变了员村的规划，把它作为与琶州、珠江新城呼应 的商务区。

　　合富辉煌最近的一份研究报告显示，广州市2007年共有50块住宅用地拍出，其中拍出高于当年平均楼面地价4620元/平方米的“地王”共有 27块，但到目前为止，未售或未动工的地王还有24块。广州这24块批而未用的“地王”，土地总面积共121.4万平方米，建筑面积为232.4万平方 米，规模接近2008年广州市的住宅用地总出让量。

　　合富置业研究部首席分析师黎文江向《财经》记者分析说，上述24块“地王”没有动工主要有几个原因：其一，很多在旧城区的土地，有的拆迁手续不 齐备，政府就拿出来拍卖，至今还没完成拆迁手续；有的改变了规划，比如要加建马路或者修地铁，令地块的容积率改变，没办法开工。这类情况在这24块地中约 占一半左右。

其二，很多在市中心外围区域的土地，则是开发商高价买了地，当地房价却卖不了那么高，开发商怕亏钱而不动工。2007年，广州的房价不断走高，很多 开发商以为即使买了高价地也不怕。不料，2008年金融危机席卷而来，房价大跌，开发商便不敢开工，有的连土地出让金都没能力交齐。这类情况在24块地中 亦占一半左右。

　　此外，有的“地王”旁边是一块限价地，限价房的房价还比地价便宜。比如，保利地产2007年在金沙洲拿的两块地，楼面地价超过8000元/平方 米，而金沙洲由于有限价房，目前平均房价才8000元/平方米。今年7月16日，保利地产又买了金沙洲一块地，楼面地价为5300元/平方米，保利想把这 三块及附近一块地连片开发，希望降低综合的楼面地价。

　　广东中原地产代理有限公司研究二部的胡广东则向《财经》记者指出，开发商获得土地的违约成本太低，有的开发商只交部分订金而拖延交足土地出让金 的时间，如果市况不好，就宁愿不要那一点订金；另外，开发商拿地时不一定只着眼于该项目，有的是旨在拉高周边房价、提升自身形象。

　　于是广东土地市场陷入如此“怪圈”：一方面，开发商呼吁政府增加供地，政府也积极拍卖土地；另一方面，已拍卖土地却有相当部分没有开工。据中原地产统计，在广州地区，开发商已储备而没开发的土地面积已超过2000万平方米。

　　胡广东认为，之前政府对开发商囤地打击力度不够，因为涉及土地出让金的收益、高价地收回来是否还能卖出高价的问题。

　　黎文江建议，政府要“两手抓”，推进新地出让的同时，及时处理已出让土地的问题，比如，帮助完善拆迁手续，处理不了或开发商违规的土地则依法收回。

　　胡广东则提醒说，政府应该制订合理的办法，促进已出让的土地加快开发，避免土地大面积囤积而导致市场供应不平衡。只有保障商品房供应，才能稳定房价，使房地产市场健康地发展。