关于“地价推高房价没根据没道理”

飞翔的蜘蛛

近日，国土部鹿副部长表态证明“地价推高房价”论断的不真实性。细观其语，好不惊讶，用几个荒唐的论据来推断地价推高房价的错误性。fficeffice" />

观点一：国土资源部在土地利用总体规划中对各类用地安排的时候，既要保住十八亿亩耕地红线，同时为发展建设，特别是为住房建设用地也留下了足够的空间。无论中国的土地多么紧缺，居民正常的住房用地需求都会保障。

观点一无非表示国土部落实了科学发展观，同时也充分考虑了群众的住房需求，留下了足够的用地。

“无论中国的土地多么紧缺，居民正常的住房用地需求都会保障。”这句话好像是说，无论我们的多么没粮食，也要让大家吃饱饭。望梅止渴，还是很会做思想工作的。

细数各城市的住房竣工面积，再从一个城市中随机挑选几个社区。进去走走，不难发现，让人惊叹的空置率。笔者做过房地产，从房地产的销售情况来看，凡是有能力买起房子的大多是有了不只一套住房或两套三套住房的人，这部分人用于投资。而靠贷款和亲戚朋友资助买房的人，才用于居住，而从此他们就承担了房价市场和银行的双重压制。从现在的情形来看，贷款和还款的负担基本透支了他们15年或更长时间的消费能力。上述2部分人间接推动着房价的上涨。

同时一方面买房的人担心房价跌落，而另一方面想买房和没能力买房的人对房价的上涨又咬牙切齿，而政府在这里充当了博弈的角色。利益的作用，促使着不断地出台政策维持着房地产市场的发展；而公众的声音，又让这些政策的出台始终是犹抱琵琶半遮面。而对市场的错误估计和利益问题的作怪，使得近几年这方面的政策反反复复，很有拆东墙补西墙的意味。
   观点二：“地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定性因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。”

供求关系要看建立在怎样的基础之上，以投资或投机为目的的需求关系，本质上是虚假的供求关系，蕴含了巨大的泡沫。这种关系的维持只能靠地价的不断攀升助推房价才能实现，才能维持这种关系的不正常发展，但也促使了泡沫破裂的更大风险出现。
   观点三：国土资源部新近调查了全国东、中、西部地区六百二十个房地产开发项目，调查结果表明，目前中国地价占房价成本的百分之十五至三十之间，平均成本为百分之二十三点二。而美国是百分之二十八，加拿大是百分之二十四，英国是百分之二十五至百分之三十八，韩国是百分之五十至百分之六十，日本是百分之六十至百分之七十五，新加坡是百分之五十五至百分之六十。

这个调查完全是避重就轻，据我了解，通过招拍挂的地价，占房价的百分数京城在40-70%，在贵阳、内蒙、无锡我也参与过地产项目，地价至少也在房价的30%以上，而且根据2001-2006，城市地价动态监测资料、《中国统计年鉴》、国家统计局的三份数据，全国地价占房价的百分比接近50%，如2006年，全国平均房价为3343元，增长率为5.51%；平均地价为1544元，增长率为5.19%。他这个百分率真不知怎么来的。

注：土地有招拍挂和协议出让两种，观点三的数据明显是综合了上述两种土地的统计。下面引用21世纪经济报道：“他再次引用国土资源部公布的数字说，上半年地价平均增长11.3％，高于全国房价平均增长10.3％的水平。招拍挂的土地仅占全部土地出让面积的28.78％，出让价款则占全部收入的61.6％，其价格是协议出让土地价格的4－6倍。如果不是上半年约70％协议出让的土地拉低了土地价格的增幅，招拍挂土地价格的增幅就不是按百分比而是按倍数增长。

不管美国的百分率是多少，我知道美国的工薪阶层5年的时间就可以买套像样的房子，在中国可能要工作上20年，而且要不吃不喝，还要不生病、不上学、不能有大的消费。

中国的市场也不同于西方市场，在西方，靠亲友资助买房不可想象，而中国，，靠亲友资助的买房者大有人在，这里面最为突出的是开始成家的独生子女越来越多，即将或已经结婚的小两口，每家的父母出点钱，加上自己的积蓄，贷上几年款，也能买套房子。

一个不可否认的事实是，地方政府近年依靠土地的招拍挂，获得了大量可用于宣扬政绩的资金。房价的下跌将会导致地价的降落，这是地方政府所不愿意看到的。

现在的房地产市场，就像一个虚弱的胖子，不去锻炼身体，却在打着激素，并仍不断地透支自己的精力。短时间内国内房价不会降，也不会因政策的原因下降，导致房价下降的必然是不可调和的，如经济危机和市场因素。

随着经济危机的影响深化和国内市场的调整，房地产市场的泡沫必会在可预见的未来破裂。

 

飞翔的蜘蛛

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