[转帖]北京住宅期房库存压顶 地产商决战5月

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　　92000多套库存短期内消化的可能性不大，“相对低价”仍是“主流”

　　对于地产商而言，决战的日子转眼就到，2009年的5月，或将是能否扭转销售颓势的关键一月，于是，看到了回暖起色的地产商们，开始厉兵秣马，储粮备战。

　　与牛市之年不同，这一次北京的地产商们选择了尽快消化“库存”而不是“提价”——尽管一些在3月热销的楼盘向上调整了价格，但仍低于区域均价，更有开发商直接降价之举，当进入2009年房地产固定资产投资下降还在继续之时，消化库存已经成为了地产商们不约而同的选择。

　　“惜售”的年代刚刚过去一年，但在地产商们的追忆中，已经变得十分久远。

　　清空库存

　　“卖完这900多套就没事了。”远洋地产销售部总经理肖劲对《中国经营报》记者说。此时恰逢远洋·沁山水的第三次销售，半年之内“清盘”，这足以让肖劲长出了一口气，“卖完了最好。”他说，此前，远洋地产已经做了最坏的准备。

　　记者了解到，远洋·沁山水总计2000多套房，在弱势的2009年一季度开盘销售，执行层感受到压力很大。肖劲告诉记者，当时很多人建议推迟开盘的日期，但集团的意思很明确，哪怕是卖不出太高的价格，也要把“库存”消化掉，于是才有了该项目从11000元/平方米开盘的低价，以及清空“库存”回笼了30亿元现金。

　　“以前这么大规模的项目，没有这么卖的，一定是分多期，然后慢慢把价格涨上去，能卖六七次，多的甚至十次，最后前后单价相差五六千元是很正常的，但现在没办法，都是被这一年的市场给逼的，三次开盘，清空了省心。”肖劲说。

　　这种“清空库存”的心态，进入4月以来就更为明显，住宅期房成交量基本上以环比平均10%的幅度增长，远洋·沁山水也绝非个案，孙宏斌掌控的融创地产旗下的禧福会项目以及保利地产(22.75,0.72,3.27%)旗下的百合花园、西山林语等项目，也都基本上采用了类似的“消化库存”的思路，单次开盘拿出销售的房源明显增多，价格不再是第一位的因素，“跑库存”成为首要诉求。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，恰是开发企业的如此心态，才造就了3月以来楼市成交量的上涨，即是所谓的“小阳春”所在，但他认为，这种“清空库存”的心态，反过来又说明了地产企业对5月以后的楼市走势如何，也是心中没底。

　　“现在卖得快当然好，我们现在也就差1~2栋楼就清盘了，那样压力会小很多。”融创地产分管销售的副总楼艳清告诉记者，他们十分期望禧福会早点卖完，因为他们公司在北京的西北旺一带的一个新项目马上就要启动了。旧的不去，新的不来。

　　价格杠杆

　　北京市建委的一位官员告诉记者，按照他们的统计，截至4月8日，北京市住宅期房“库存”仍然高达92444套，有这些“库存”压顶，开发商若想消化库存，“低价”仍是主旋律。

　　“降价才是硬道理。”北京驰皓房地产经纪公司总经理施盛辉告诉记者。让他坚定这一看法的是金泰城·丽湾这个位于北京西二环沿线、金融街(9.76,0.35,3.72%)延长线上的住宅项目。记者了解到，该楼盘已经直接把部分房源的销售价格从原来的21000元/平方米，下调至14800元/平方米，降幅在6000元/平方米上下，已经接近2007年中期的价格水平。

　　2009年4月9日上午，记者来到该项目，其在售的为10、11、18号楼，借适当调价的方式，清理库存的思路十分明显。

　　尽管热销带动了向上调价，但却仍低于区域均价。远洋·沁山水在第三次开盘当日，以14500元/平方米的价格“清盘”，合同金额11亿元，而其14500元/平方米的单价，但仍低于区域价格，而位于金泰城同区域的中信城，也将售价提高至20000元/平方米以上，保利百合花园、锦上国际公寓等项目亦是如此。该区域价格虽然“有下有上”，但均低于2007年~2008年上半年的高位水平。

　　而经记者走访，保利百合花园等项目提价之后的销售价格，也远低于形成于2007~2008年上半年的区域均价，而肖劲则向记者坦言，远洋地产另一个大项目远洋易方所在的北京东南四环区域，“价格跌的比较厉害”。

　　5月“决战”

　　针对目前楼市的现状，国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁告诉记者，现在房地产企业的心态，与去年下半年尤其是四季度制造业企业的心态十分类似。“进入2009年开始，房地产企业开始压缩产能，具体表现是房地产固定资产投资额连续下降，实际上是地产企业摸不准未来，所以才压缩产能，清空库存，这是一种最保险的办法。”他说。

　　“5月的销售挺关键的，但5月市场会怎么走，我们现在心里也没底。”楼艳清表示。肖劲则庆幸除了沁山水全部清盘，另外一个大项目远洋易方所有可预售的房源都已清盘，后期项目刚刚启动准备工作，库存压力骤然减少许多。

　　李文杰认为，虽然3、4月份楼市有一轮热销，但其后还将有一次调整的过程，因为这次热销属于刚性需求被压抑过久之后的释放，如果开发商就此大规模提价，达到或者接近区域内2007~2008年上半年的价格水平，那么市场将会重新陷入观望，这恰是5月成为楼市的关键一月所在，因为受到压抑的刚性需求，从3月到5月，应该可以基本释放完毕。此后，才是正常状态之下楼市走势的“市场选择”。

　　“我们将加大在北京、三亚及环渤海区域的土地储备和扩张速度，因此要向万科学习，加快资金周转，逆市扩张。本次丽湾的特价房优惠是一次非常态的价格调整，将价格一次降到位，以打破市场观望情绪，促进实际成交。”直接降价的金泰地产市场部经理周小燕，向记者解释为何赶在5月之前迅速降价的原因所在。