[转帖]新版国泰君安：华发高管薪酬涨3倍 人均200万

豆腐煲

　　华发股份2008年高管薪酬支出为4107.9万元，2007年仅为945.22万元，同比增加334.6%。值得注意的是，2007年上市公司高管薪酬支出高于4000万元的也仅有6家。
　　
　　近日，关于薪酬的话题再度引争议。先是“国泰君安人均100万年薪”的报道一石激起千层浪，后又引出财政部下发“金融机构高管限薪令”征求意见稿。在争议之外，刚刚发布2008年年报的“珠海地王”华发股份无疑值得关注，其业绩报告中显示，其2008年高管薪酬总额为4107.9万元，而2007年这一数字为945.22万元，同比增加334.6%。截至2008年，公司高管人数为19名，以此计算，高管的人均工资为216万。
　　
　　4107.9万元是什么概念呢？根据Wind资讯统计，2007年沪深两市所有上市公司中，只有中国平安、民生银行、招商银行、中信银行、万科A以及深发展A6家上市公司的高管年度报酬总额超过4000万元。
　　
　　截至2月13日记者发稿时，发布2008年年报的上市公司中，仅华发股份一家公司2008年高管薪酬总额超过了4000万元。
　　
　　董事局主席薪酬
　　
　　723万
　　
　　相关媒体根据日前财政部向金融机构下发的“金融机构高管限薪令”征求意见稿测算，按照限薪令规定，国有金融业负责人年薪上限为280万元(税前)。对这一数字，很多人提出了上限太高的质疑。而华发股份的业绩报告显示，其董事局主席袁小波拿到的薪酬为723.74万元，2007年，其拿到的薪酬为143.64万元。
　　
　　而Wind的数据显示，2007年房地产行业前三名董事平均年薪为45.82万元。2007年万科董事会主席王石的年薪为691万元，与袁小波的723.74万元也有一定差距。
　　
　　当然，华发股份高管薪酬的暴增是有理由的，那就是公司2008年业绩的不俗表现。
　　
　　华发股份2008年净利润同比增长近八成：2008年度，由于华发新城、华发世纪城、中山华发生态园及华发九洲项目的陆续结算，公司实现营业收入34.79亿元，营业利润7.67亿元，同比分别增长60.66%和76.73%；实现归属于母公司所有者的净利润6.51亿元，同比增长79.50%。
　　
　　尽管2008年我国房地产销售低迷，全国特别是深圳等珠三角区域的房价下跌幅度较大，但房地产销售和结算周期差异、公司房地产项目良好的区域和客户定位等因素使得公司房地产开发业务营业利润率仍达到38.08%，同比增加1.06个百分点。
　　
　　这样的业绩不仅让公司高管拿到了超级大红包，公司员工的平均薪酬也达到了不菲的数额。2008年年报显示，华发股份支付给员工工资为165228023.5元，年报显示，公司的员工总数为267人。
　　
　　华发股份董秘谢伟向理财一周报记者解释，其267人为公司总部的人数，公司实际人数为1053人，依此计算，公司员工人均工资为15.69万元。
　　
　　对于高管及员工的薪酬标准，华发股份方面表示，其依据是修订后的《公司2005-2009年度奖励基金实施计划》业绩考核体系。若2005-2009年度的净利润收益率满足不低于9%的标准，激励措施为：1.如2005、2006年度的净利润及净资产收益率达到业绩考核指标，则以该年度实现净利润的8%为比例提取奖励基金；2.2007-2009年度的奖励基金提取方式为：假设2005年度净利润的考核指标为X元，自2005年度后第N(2≤N≤4)个考核年度实现净利润为Y元，则该考核年度的净利润考核指标为X*(1+0.12)N元。如果该考核年度的净利润Y≥X*(1+0.12)N，且净资产收益率不低于9%，则奖励基金提取金额为[Y-X*(1+0.12)N]*0.25；如果Y＜X*(1+0.12)N或净资产收益率小于9%，该考核年度不予提取奖励基金。
　　
　　很明显，修改后的提取方法，是以增量部分作为提取基数，同时提取比例也从8%提高到了25%，大幅提高了三倍多。
　　
　　谢伟对此的解释是，因为，公司是在2006年对薪酬制度进行的修改，所以采取的就是上一年即2005年的标准。
　　
　　子公司业绩离奇暴增
　　
　　从华发股份年报中，记者还发现了一个奇怪的增量。就是其控股子公司珠海华发装饰工程有限公司(以下简称“华发装饰”)的业绩暴增。
　　
　　资料显示，华发装饰成立于2005年3月25日，初始注册资本仅100万元，截至2005年末，总资产仅为580万元，其2005年净利润为亏损2.9万元。2006公司未披露华发装饰业绩情况。截至2007年末，其总资产暴增至2.89亿元，2007年实现净利润为1958万元。而截至2008年末，其资产规模又从2.89亿元跳增至32.4亿元，增幅高达10倍；净利润也从1958万元暴增至1.6亿元，增幅亦高达7倍。
　　
　　华发装饰主营业务为建筑装饰，其2008年实现营业收入2.86亿元，其净利润则是1.6亿元，其销售净利率高达56.07%，华发股份2008年的毛利率仅为38%，远远低于华发装饰的利润率。
　　
　　为何销售净利率高达56.07%？华发股份在其年报中并未做出说明。
　　
　　公司董秘谢伟表示，华发装饰2008年1.6亿元的净利润是不计入公司利润的，这些利润都是与华发股份关联交易产生的，已在公司内部合并报表时相互抵消了。
　　
　　吃“老本”
　　
　　对华发股份2008年报表进行细致阅读后，记者发现，其2008年营业收入的96.84%是在吃2007年积累下来的“老本”。
　　
　　华发股份2008年实现营业收入34.79亿元，而其2007年末的预收账款数额为33.69亿元，这一数额相当于公司2008年营业收入的96.84%。再看看2007年这两个数额的对比情况，2007年华发股份实现营业收入为21.66亿元，而2006年公司的预收款数额为13.91亿元，2006年的预收款在2007年营业收入中所占比重为64.22%。
　　
　　这样的利润增长模式能否延续呢？我们再看下公司2008年的预收款数额，其2008年年报显示，截至2008年末公司的预收款为31.29亿元，低于2007年末的33.69亿元。
　　
　　值得关注的是，2008年底的31.29亿元预收款中，仅有78.65%(即24.61亿元)的款项可在一年内收回，有21.28%的款项要在1至2年内收回。而2007年末的33.69亿元预收款的99.65%(即33.57亿元)已在2008年度内收回。
　　
　　业内人士分析认为，目前，多数公司预增主要是对2007年销售业绩的体现，而2008年的销售情况普遍不太乐观。不少地产公司增速逐季放缓。
　　
　　国家统计局数据显示，2008年1-11月，全国商品住宅销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，与此对应的商品房空置面积为1.36亿平方米，同比增长15.3%。
　　
　　银行贷款净增15.49亿
　　
　　从财务状况上分析华发股份，理财一周报记者发现，其银行贷款、应付账款均出现了不同程度的增加。
　　
　　查看其2008年财务数据可知，其2008年末银行贷款净增加15.49亿元，2008年新增贷款额高达40亿元。其2008年末应付账款增加2.76亿元，主要是华发新城四期、世纪城一、二期项目已结转但仍有部分工程款未支付所致。
　　
　　截至2008年末，其经营活动现金流量净额为4.36亿元，与2007年的22.92亿元相比减少18.56亿元。
　　
　　2月12日，华发股份的股东大会审议并通过了《关于发行公司债券方案的议案》，公司方面称，为了实现公司的可持续发展、改善公司资本结构、偿还银行贷款以及补充流动资金，公司拟发行18亿元公司债券，实际发行规模以发行前最近一期末净资产的40%为上限。
　　
　　公司方面表示，18亿元公司债中的5亿元拟用于偿还银行贷款，剩余资金用于补充公司流动资金。
　　
　　未来业绩看珠海房价
　　
　　从华发股份发布的2008年年报看，其业绩堪称完美。但是，这种完美2009年能否延续，还有待观察。
　　
　　首先，公司盈利高度依赖于珠海及中山项目。公司在目前阶段主要开发项目位于珠海及中山，2009年及2010年的业绩也是来自于珠海和中山；珠海及中山的市场容量是有限的，因此公司项目的销售存在一定的风险。
　　
　　此外，珠海的房价将对公司未来业绩产生重要影响。2月初，深圳特区报一篇关于珠海房价的报道中写道，华发、万科、金地、尚东等本地大鳄和外来过江龙在区域内的项目均将相继进入开发销售，区域楼市将不可避免的硝烟弥漫，珠海楼市打开了合理降价空间。
　　
　　如果2009年珠海的房价出现较大幅度下滑，无疑会给华发股份2009年业绩蒙上阴影。
　　
　　针对公司2008年的漂亮业绩，国元证券研究员徐军平给予华发股份“推荐”评级。但同时，徐军平也向投资者提示了风险。徐军平认为，公司异地扩张存在风险。公司逐步向珠海及中山之外的城市进行扩张，如在2008年通过收购项目进入包头地区，2009年进入大连市，但是，公司能否在异地复制珠海模式存在开发风险。