[转帖]万科致信百万股东：楼市底部无法预测

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　　在中国房地产企业中，也许没有哪家公司能够像万科那样，一言一行都如此引人注目。特别是在2007年底，王石成功预言了房地产行业的拐点以后，这种关注度更是与日俱增。

　　在昨日万科发布的2008年年报中，王石和他的管理团队用一封4000多字的致万科100万名股东的信作为年报开篇，再度引起了市场的强烈关注。在这封信中，万科深入反思了房地产行业近两年来的兴衰，并对自己在2008年所表现出的不足进行了检讨。

　　【楼市前瞻】

　　楼市连续两月回暖 底部言之尚早

　　在2005年，万科就提出了“房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福”的观点。但即使对于万科，可能也直到2008年，才从事实中获得了最深刻的体验。

　　2008年楼市调整是必然

　　“2007年的繁荣盛景确实曾经发生，但就如构建在沙滩之上的七宝楼台，不可能长久存在。中国崛起及其对世界经济格局的改变还远未完成，中国住宅行业也依然有待成熟，因此这一情景未来并非不可能、只是不应该再出现了——它并非一个美丽的憧憬，而是一种值得警惕的情形。”对于2007年的繁荣，万科用非常含蓄的笔调，阐述了公司的态度。

　　对于2008年房地产市场的深幅调整，万科认为这是一个非常必要的过程：“它是必然的，甚至是必需的；这是让我们冷静下来进行反思和自我完善的机会。”而事实上，不断反思成了万科2008年年报的重要主题，几乎出现在年报的每一处细节之中。

　　底部无法预测 重在应变

　　由于在2007年四季度，当行业亢奋心态还颇为盛行的时候，万科提早预言了房地产行业的拐点。因此现在，又有一个问题摆在了万科面前：市场希望万科对于底部在哪里、何时出现做出一个预测。对于这一问题，万科坦诚地表示：“这是一个无法回答的问题。”

　　“在我们看来，市场的顶点和底部根本无法预测。最极端的买方行为决定了市场的顶点，而最极端的卖方行为决定着市场的底部。对不确定对象的极端行为做出准确预测，这本来就是一件不可能的事情。对于企业来说，更重要的不是预测，而是应变。企业可以也应该做到的，是对行业长期的发展方向始终保持认识，对市场环境已经发生的改变及时做出判断，在此基础上对未来可能出现的各种短期变动进行分析，并分别制订应对的预案，在相关变化逐渐明朗的同时迅速采取行动。”

　　销售回暖 仍有可能降价

　　正因为对于预测市场底部谨言慎行，万科将2009年新开工面积计划较2008年实际完成数下调23%至403万平方米。而即使在近两个月各地房地产销售数据出现回暖时，万科依然没有改变其谨慎态度。

　　今年2月，万科销售面积达51.7万平方米，比今年1月份增长80.8%，比去年同期增长163.4%；销售金额38.9亿元，环比增幅77.6%，同比增长147.7%。这已经是连续两个月公司销售数据出现同比增长。

　　万科证券事务代表梁洁对 《每日经济新闻》记者表示，万科并没有因为连续两个月市场回暖就认为行业底部已经到来，行业可能还没有从下行趋势中走出来。而至于公司是否还会继续加大降价幅度以度过寒冬，这就要看市场的走向，而不是靠主观预测。

　　【应对行动】

　　减少购地万科计提12亿楼盘跌价准备

　　万科在财务报表附注中，详细披露了年末已完工项目、在建项目和拟建项目的明细。

　　截至去年年底，万科存货账面余额合计871.40亿元，其中已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品金额分别为79.01亿元、444.71亿元和347.19亿元；扣除跌价准备12.41亿元以后，存货净额为858.99亿元。

　　11个项目系高价拿地

　　在2008年年报披露计提存货跌价准备的9大城市13个项目中，有5个项目在去年三季报就已计提了跌价准备。其中，成都金色领域和南京金色城品两个项目尤为引人注目。

　　南京金色城品于2008年5月开工，预计竣工时间2010年12月，总投资7.46亿元。期末这一项目归集至“存货”科目的金额为3.88亿元，公司计提了8006万元减值准备，减值率为20.63%。

　　成都金色领域将于2010年3月开工，预计总投资19亿元，期末这一项目归集至“存货”科目金额为7.47亿元，公司计提了2.16亿元减值准备，减值率高达28.92%。

　　梁洁告诉《每日经济新闻》记者，在计提存货跌价的13个项目中，有11个项目的拿地时间是在2007年，即地价最高峰期。

　　不过，万科计提减值的依据并不在于截至去年底地价下跌多少，而是根据2008年年底市场情况，测算如果这些项目全部建成并完成销售以后，公司单个项目是否会出现亏损。如果测算结果是会出现亏损，公司就对这些项目按单项计提减值准备。

　　万科07年购地少于06年

　　在年报中，万科也坦言，虽然此次计提存货减值准备是基于审慎的财务策略，但是也“部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。”

　　但是为什么在已经感觉到行业将出现拐点的时候依然购置了一些高价土地呢？对于这一问题，万科在年报致股东的信中，做出了回答。

　　“2007年土地价格出现了远高于房价的大幅上涨，到下半年更达到了历史顶峰。在这样的情况下，企业除非完全停止购地，否则购入的一定是高价土地。但完全停止购地，这是一个不容易作出的决定。”

　　“土地不同于其他的生产原料，难以从市场上随时购得；从2004年开始，万科每年底的土地储备量，都低于未来两年的开工量。对万科而言，完全停止购地，是一个非常极端的决定。”

　　“万科在2007年下半年的购地行为，被舆论高度关注。但万科放弃的地块有多少，恐怕并不为外界所知。而万科在2007年销售额增长超过一倍的情况下，购置土地面积反而低于2006年，这一事实则多少被忽略了。”

　　【机构分析】

　　手握200亿现金公司未来价值看好

　　由于2008年净利润同比下降了17%，昨日万科股价走势相对疲软，全天最大跌幅达4.44%，收盘时下跌1.01%至7.81元，全天成交1.21亿股，换手率达到1.28%。

　　自2001年以来，万科在公布年报当日的股价走势都相当平稳。除了去年和今年股价分别小幅下跌1.93%和1.01%外，2001～2007年，公布年报当日公司股价都出现了小幅上涨。

　　在万科发布2008年年报后的24小时内，有不少券商分析师发布了针对万科的最新观点。大部分研究员认为，万科2008年业绩符合预期，稳健的财务指标有利于提高今后业绩的确定性。

　　中金公司认为，总体看来，万科财务状况稳健：净负债率只有33%，年底有200亿元银行存款；经营活动现金流从2007年的－100亿元上升至－3400万元。不过由于2007年3500元/平方米的高成本地价项目在2009年以后会陆续进入市场，而在2009年计划新开工面积下降的背景下，公司存货周转率将因此从2.4年上升到3年；这些都是万科所面临的隐忧。

　　虽然公司估值并不便宜，但公司行业龙头地位明显，财务指标稳健，管理与经营策略见长，未来长期价值看好，因此仍然维持公司“推荐”的评级。

　　中信证券(21.84,0.59,2.78%)也指出，2008年全年公司经营性现金流净额首次接近于0，去存货化坚决。他们认为，目前公司权益土地储备1793万平方米，实际价格合理的土地近900万平方米，其中346万平方米已销售未竣工结算，因此除非市场严重恶化，否则公司最晚到2009年四季度将必须补充土地储备。

　　而安信证券指出，计提存货跌价准备虽然降低了公司2008年的业绩，但不会对2009年及以后的业绩造成影响，不影响公司长期价值。

　　考虑到公司在2008年末仍然有273.4亿元已销售资源未竣工结算，在调低2008年利润的情况下，会相应提高公司2009年业绩的确定性，有利于实现业绩的后续表现，不影响公司的长期价值，并维持对公司“增持-A”的投资评级。

　　【资金焦点】

　　万科带头开发商集体砍财务费用

　　去年，房地产商普遍陷入资金紧张的局面，而银根紧缩和股市融资功能的丧失，让开发商不得不通过其他渠道进行高成本融资。

　　万科年报显示，公司去年财务费用高达6.57亿元，占全年净利润的16.43%，是自1991年以来的最高纪录。而从万科的公告和年报中可以看出，万科去年9月发行了59亿元公司债 (票面利率分别高达7%和5.5%)，无疑增加了公司的资金成本，其需要按期计提的利息显然不是一笔小数目。

　　而公司年报也显示，其短期借款金额在去年末高达46亿元，较2007年末的11亿元有大幅增加，这也加重了公司的财务费用。

　　针对这些问题，万科在年报中表示，计划提高资金使用效率，降低融资费用。

　　财务费用大增的上市公司不只是万科。中华企业2007年的财务费用不过9772.51平方米，而2008年激增至1.43亿元。2008年借壳ST幸福上市的华远地产，去年末的财务费用也由三季度的1192.96万元，上升至2813.84万元。

　　上海一家上市房地产企业的财务经理昨日也向《每日经济新闻》介绍，一些贷款到期的开发商纷纷向银行申请转贷，谋求更低的贷款成本。去年底，由于央行连续降息，一年期的开发贷款利率已从原先的6%～7%，降至4%～5%左右。

　　除此之外，上海一些地产行业人士透露，目前针对房地产业的民间借贷利率已经从原先的18%，降低至12%～15%，但是通过民间借贷融资的开发商比去年要少一些。