[原创]房地产行业分析

zgb613

 房地产是一个连带群非常广的行业，政府通过行政手段简单干预房价的降、升是不合理的，从造价组成的百分比来说，国家的土地成本占用比列过高（土地加上各项费用接近40%），05年开始的房价膨胀，首先是地价的急速膨胀，地相对于政府而言是无本万利的。那么政府首先是最大的获利群体，如果取自于民用之于民也就无话可说了，但是看看这些年的政府又新建了多少项目，这些钱来自哪里？

    举例而言，房地产项目如果想挣到20%的毛利率，那么在建筑工程的建造成本上就必须挣到40%以上的毛利。所以房地产从外表看利润非常高，实际利润情况是有限的。

    以此来说，房地产行业和其他制造行业的利润也是相当的？应该没有什么争议的

    那么为什么又有那么多的资金流向房地产呢？资金永远是逐利的。

    房地产企业开工一个项目自有资金一般不到40%。甚至有的20%不到，找一些过桥资金（土地出让金是分批支付的），拿土地后以土地做抵押从银行贷款，开始建筑施工，开始时总承包单位垫资结构到正负零，地上建筑每个月在付形象进度的60~80%，结构封顶，可以开始销售（很多项目在结构施工时就已经开始预售），收回现金，再支付项目工程款。

    这样一来，房地产行业的利润基本就可以看清楚了。他实际上是以20%~40%的资金来获取总造价的20%利润的，如果以投资回报率来看，它是40%~100%的回报，房地产行业实际上是一个杠杆行业，杠杆行业具有资金的放大效应，基数越大，放大效应越明显：以一个亿项目而言，总造价获得10%的利润（1000万），30%的自有资金（3000万）的情况下（其他资金的周期费用为10%）回报率10%，总利润20%（2000万）时，资金回报率就接近40%了。它和期货投资一样，这也就不难分析为什么那么多的资金流向房地产行业了，也同时可以解释为什么国外把房地产行业认为是一个金融业而非制造业了。

     但是，同样也应该清醒的认识到市场的必然规律，和期货投资一样，高回报和高风险是并存的。如果项目利润不够或项目的资金不能很快的收回，那么资金的回报率也将加速下跌。这也就是房地产的魅力所在

     通过上述分析，房地产的利润是以资金的流转速度、资金利润率几个方面决定的，要想让房价要下降，首先是整个市场的信心要树立起来，有人买房子了，整个资金流程才能够流转起来，这是前提，再则，政府做一些有用的事：规范土地的买卖，降低土地的价格，简化房地产建设审批的手续和时间，有效的降低房地产投资的风险，房地产投资的风险降低了，价格下降是必然的事情，低风险和低收益是相辅相成的，这些政府该干好的事干好了，市场对房地产价格的约束和调整是顺理成章的事。

no1zhangke

太经典了，佩胡佩胡

z_ha

很有见地,学习了.

shichao0513

说了半天，最后的问题都出在政府身上了

有这么简单吗，还是我们想的太复杂

[em01]

zhang_xf

文章很经典，学习下。

liujijun

不敢苟同，

allensn

看上去分析得不错，问题的关键是：开发商不降价，买的人就少，观望的会更多。

战神乌龙茶

不错,分析的很有道理.现在是一个非常时期啊.房地产行业站在了十字路口,到底怎么走,一年后就有分晓了.等吧.

wjl0617

不错.

jy87

市场对房地产暴利的观点不仅仅是其杠杆作用的一面，更有其坐地涨价的因素在里面。而最被市场憎恶的也就是坐地涨价所体现的暴利！楼主分析的只是成熟市场情况下的房地产市场化的利润模式，在目前的中国，开发商的贪婪绝对是房地产价格畸高的重要原因，不要把罪责推到政府头上，尽管政府的土地与税收确实导致开发成本居高不下。