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商业与地产联合模式解析 （目录） 一、商业联合地产模式的产生 商业地产面临转型，许多开发商和商业企业都在纷纷寻求新的开发和运营模式，以往“先开发、后销售”的住宅开发模式已逐步被“先定位招商，后投资建设”的订单式开发所取代。一种对开发商与商业企业更为有利的新型模式——商业与地产联合应运而生。 二、商业与地产联合模式三大优势 三、商业与地产如何有效对接 四、商业联合地产成功实例 案例一：协信&铜锣湾 案例二：万达&国美 案例三：世茂&欧尚、百安居 案例四：上海绿地&百联 五、商业联合地产模式未来发展前景 1、政策导向 07年是中国入世过渡期的最后一年，年底之前中国将全面开放零售、金融等市场，外资机构的大量进入对商业物业的需求将越来越大。 2、多元化发展 未来商业市场将向多元化方向发展，根据不同位置、规模、产品特点而设计的社区型、主题型、生态型、体验型等商业都将具有较大的发展潜力和良好的发展空间。 3、寻求战略合作伙伴 在社会化专业化分工越来越细的现代社会，商业与地产的紧密合作已成为大势所趋，通过联合，双方都能充分发挥自己所长，共同将商业地产开发经营好。 核心阅读提示：商业与地产联合模式是未来发展的趋势和主流，各类房地产企业纷纷进入商业地产市场，是否把握住商业与地产的脉搏？是否理顺了商业与地产的关系？ 商业与地产联合模式主要表现为国内大型房地产开发企业与国际知名商业企业通过签署正式协议成为战略合作伙伴，在商业地产投资开发领域进行紧密型合作，实现优势互补，强强联合：双方品牌与资源共享，凡是地产商开发建设的商业项目，商业企业都可作为主力店进入；或双方合作共同开发、经营商业地产项目。 （正文） 把握商业与地产的脉搏——商业与地产联合模式解析 一、商业联合地产模式的产生 由于商业地产在发展过程中所出现的盲目投资开发、供应结构不合理、空置率持续上升等诸多问题，已经对商业地产的健康发展产生了不利影响，商业地产面临转型，许多开发商和商业企业都在纷纷寻求新的开发和运营模式，以往“先开发、后销售”的住宅开发模式已逐步被“先定位招商，后投资建设”的订单式开发所取代。一种对开发商与商业企业更为有利的新型模式——商业与地产联合应运而生。 二、商业与地产联合模式优势 1、利用国外企业品牌效益和先进管理经验 国外大型商业企业不仅具有良好的品牌效应，而且拥有先进科学的管理理念以及强大的海内外营销团队，国内有实力的地产开发商通过与这些专业机构联合，可以进一步提升产品品质，构建完善的营销网络，从而获得更多的发展机会，更快更好地进行大型商业项目开发及实现全国性布局。 2、实现双盈局面 国外大型商业企业进入中国市场发展需要大量优质的店面，与地产商进行战略合作可以借助其在各地开发的地产项目，扩大地域辐射，拓展各地的市场，以国际化管理实现本土化经营，增加消费人流量，快速形成销售网络；同时可以利用地产商在当地的资源和关系最大程度地降低运营成本和采购成本，并可在节约推广费用的同时提高产品销量。 3、强强联合、提高竞争力 由于双方都是本行业中具备较强实力和良好信誉的企业，强强联合之后，对提升商业项目的整体形象和品质，吸引人流客流，促进所在区域商业氛围的快速形成，增强市场竞争力等方面都将起到十分积极的影响，使双方取得最大程度共赢，在激烈的市场竞争中立于不败之地。 三、商业与地产有效对接 1、理顺商业与地产的关系 商业与地产，孰先孰后？无数失败案例证明，先地产后商业是行不通的，“先商业后地产”才符合发展规律。 分析一：根据商业起源与发展，人类开始了交换、交易，自发聚集起来在一些场地，成了固定的交易场所，就如现乡村里依旧存在的一些自发聚集起来的菜市场。所以，先有市后有场，市兴则场旺。 分析二：商业也好，地产也罢，其所服务的最终客户都一样，都是为实现满足消费者的需求从而达到利润的获取。而商业是与最终消费者距离最近的，也是最了解与熟悉最快的，所以商业先行，从而更好地服务地产。 分析三：近看港奥，远学欧美，其商业地产发展的成功案例无不证明其商业先行的必要性与重要性。 小结：先商业，后地产，决定了它在进行项目开发的前期，即项目业态定位，产品定位及其他相关规划设计时，就应该做到充分了解城市商业网点规划，了解区域商业现状，了解区域未来消费需求与热点所在；就应该让商业运营商参与进来，听取他们的意见，从而打造符合商业运营商要求的商业经营场所。 2、把握商业地产的价值 商业地产的价值体主要体现于该项目未来经营收益的获取。商业反哺于地产的最好体现也就是后期经营的兴旺。商业地产的价值充分体现在其后期的经营收益价值，即其保值、增值功能。从而要求地产开发商完成项目开发使命后，更应该多多考虑如何做到与商业运营商有效对接，为项目后期经营与管理提供有力的支撑与保障。 3、明晰商业地产开发中的产业链 商业地产项目运作，需要开发者、持有者、经营者等三大主体的共同合作。 三种合作模式： （1）、项目开发者兼具物业持有者及经营者，集三重角色为一体，这是很多上规模具实力的商业地产开发商的选择，如香港的恒隆地产在上海开发的恒隆广场，即为长期持有与经营。 （2）、地产商把商业地产项目建好，然后以产权出售的方式售给众多的小业者，然后由小业者自行经营或者租赁经营。 分析：在这种模式里，开发商只是具备了开发者的角色。而众多的小业者是物业持有者，而这一环节中的经营者，则更多的不确定性，他可以是小业者自身，也可以是大型商业运营机构统一租赁经营，还可以是其他散户经营。 （3）、开发商开发完项目，而把项目整体出售给专业的大型商业公司，由其持有自行经营。很多海外房地产投资基金即是通过此种途劲进入中国商业地产市场的。 小结：第二种模式是不可取的，地产与商业的血脉被人为地割断了，裂痕放大了，得补救，后期的风险显然太大。所以要求众多开发商必须明确自身在商业地产项目开发中所处的位置，从而达到专业人做专业事。这也就为商业与地产的有效对接提供了可行性。 4、把握商业地产开发融资的结构 商业地产开发的成本是住宅地产开发成本的2倍左右，这就要求开发商具有更强的资金实力。国内地产开发商，其主要资金来源有三： （1）、为自身资金储备， （2）、为银行贷款， （3）、为前期销售所得回笼资金 银行贷款是主要的，通常占50%以上。沉重的银行利息，紧绷的资金链，这都使得预售或前期阶段所获取的回笼资金最为关键。这也就使得绝大部分商业地产开发商做项目时都考虑物业的销售，以便资金的快速回笼。这亦补充说明了上面部分中开发商为什么选择第二种可能。 小结：把眼光放在那些大型商贸流通企业等商业运营商身上时，发现他们的资金实力是相当强大的。设想，可不可以发现或搭建地产开发商与商业运营商两者之间的资本桥梁？开发商获取了强大的资金支持，而商业运营商获得了更好的地产资源，更理想的商业经营场所？ 四、商业联合地产成功实例 1、协信&铜锣湾 2005年5月，以房地产开发为主导产业的大型企业集团重庆协信控股（集团）有限公司和专业性大型商业零售企业铜锣湾集团实现强强联合，共同成立重庆协信铜锣湾广场商业有限公司，全力打造“协信铜锣湾广场”品牌，开创了购物中心发展管理的新时代。重庆协信铜锣湾广场商业有限公司成为重庆零售业和地产业联合走向国际化的标志，对区域经济的发展将起到了有力的推动作用。 2、万达&国美 2005年6月，北京鹏润集团、大连万达集团股份有限公司在北京签署了战略合作协议书。万达集团是国内知名商业地产企业，是“订单商业地产”的创造者。北京鹏润集团是集地产、零售和资本运作为一体的多元化集团。其中，国美电器作为中国最大的家电连锁零售企业，是国内外众多知名家电厂家在中国最大的经销商，目前正在全国各地加速扩张，同时也在探索新的更好的方式和途径来推动这种扩张。国美与万达集团的合作将进一步加快双方全国性战略扩张的进程。 另外，万达集团还和沃尔玛、时代华纳、百安居等多家跨国商业企业签订了联合发展协议。 3、世茂&欧尚、百安居 2006年6月，世茂集团与欧尚及百安居联合签署战略合作协议，将从世茂集团在常熟、绍兴、武汉、南京、哈尔滨、昆山开发的项目开始，逐步在全国范围内推进深入而全面的战略合作关系。 世贸集团是我国大型地产开发企业之一，目前，在北京、上海、福州、南京、哈尔滨等地都建有多个地产项目。而欧尚和百安居分别为国际知名的大型零售企业及建材业巨头。 根据协议，三方将共享品牌资源优势和全球营销网络，开创地产、零销、建材跨行业合作的多赢局面。今后，世茂地产开发的每一个大型商业地产项目，三方都可以实现信息共享，百安居和欧尚在世贸开发的地产项目中，具有优先选择店面权。 4、上海绿地&百联 2006年10月，绿地集团和百联集团在上海签署了战略合作协议，双方首次合作打造四大商业项目。根据协议，绿地集团此次与百联集团将建立战略联盟，并就南京、郑州、合肥、昆山四个商业项目达成合作协议，总营业面积超过8万平方米。其中百联集团下属好美家装潢建材公司将在绿地21城、绿地合肥海顿公馆投资开设专业性的大型建材装潢超市，每个项目的营业面积约为1万平方米。项目预计于明年开业，建成后将主要经营装潢建材和家居用品。 同时，百联集团下属百联股份将在南京市中心区顶级地段的绿地紫峰大厦项目和绿地郑州会展酒店项目开设百货商场或大型购物中心，营业面积将超过3万平方米，项目建成投入运营后将成为集超市、百货、专卖店、专业店、娱乐、餐饮、休闲等业态和功能于一身的综合商业设施。 小结：两大巨头的全面战略合作，属于强强联手，优势互补，顺应了房地产与商业融合的发展趋势，对促进双方共同发展、提升各自综合竞争力都具有重要的战略意义。通过战略联盟合作，绿地集团可以搭乘百联这艘流通产业航母，提升绿地商业地产的品牌形象和综合竞争力；百联集团则可以借助绿地集团来支撑其商业形态的发展，扩容并丰富产品系列。 五、商业联合地产模式未来发展前景 1、政策导向 近年来政府实施的一系列宏观调控措施主要是针对住宅市场，并未对商业地产产生较大的影响，加上商业地产所带来的高额利润，使更多的投资从住宅转向商业地产市场，一些知名住宅开发商纷纷大力进军商业地产领域，对商业地产的投资力度明显加大，由于临近2008年，07年又将是一个建设高峰期，很多商场、临街底商、商业街都在建设，商业地产供大于求的态势依然十分明显，市场竞争也将越来越激烈，商业、物业都将面临更加严峻的招商问题。07年是中国入世过渡期的最后一年，年底之前中国将全面开放零售、金融等市场，外资机构的大量进入对商业物业的需求将越来越大。因此未来商业地产将迎来更多的机遇和挑战。 2、多元化发展 未来商业市场将向多元化方向发展，根据不同位置、规模、产品特点而设计的社区型、主题型、生态型、体验型等商业都将具有较大的发展潜力和良好的发展空间。未来商业地产之间的竞争主要体现在对稀缺土地资源的占有及由高度发达的设计施工水平、丰富的运营管理经验等所组成的综合竞争力，随着市场上整体持有的商业物业比例的增加，后期商业运营水平的高低已成为关系到一个商业成败的关键因素，这就要求开发商不仅具备出色的商业地产开发水平，还要有国际先进的商业经营管理能力，对很多开发商而言在短期内实现后者是非常困难的，同样对商业企业来说寻找合适的经营场所对未来的经营也是至关重要的。 3、寻求战略合作伙伴 在社会化专业化分工越来越细的现代社会，商业与地产的紧密合作已成为大势所趋，通过联合，双方都能充分发挥自己所长，共同将商业地产开发经营好，商业联合地产以实现快速扩张的策略将被越来越多的地产商及商业企业所采用。除与国际知名大型商业企业合作外，国内一些大型商业企业也将以其专业及经验优势加入到与地产商的合作进程中，商业与地产的广泛紧密合作将成为未来商业地产发展的方向。 决策观点： 商业与地产的联合将充分发挥“资源集成商”的作用，不断利用优势资源，借力发展，快速提高经营管理水平和经营业绩，全方位提升自身的综合竞争力。通过与有竞争力的企业联手协作，充分发挥各自的竞争优势，从而继续巩固企业在各自行业的优势地位。
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