[转帖]新政刺激商品房救市分歧：先存量还是先增量

阳关三叠

经济观察报 记者 姜洪桥 袁朝晖 　上周出台的地产新政会带来什么？市场将会发生怎样的变化？事实上，市场相关各方在政策出台后，对于这些问题的解读存在较为鲜明的差异化。 

    住房与城乡建设部官员高度支持该政策，认为务实且可操作。开发商以及地产业内人士普遍认为政策有进展但仍旧力度不足，难以实施。而金融主管机构内部对未来政策发展方向亦有不同看法。接近央行的人士透露，目前对房地产行业，总体政策是救市，但具体到方式方法，各个部门还是有自己不同的看法。 

    据了解，在对待房地产问题上，目前主要的意见分歧是着力于刺激消费消化存量（开发商现有的存货）为主还是以增量 （新增保障性住房供应）为主。专业人士亦分析，协调中低收入人群安居与刺激房地产投资保增长是个艰难的平衡。

    看起来，要想改变目前的困局并不是一件容易的事。

    分歧仍在 

    17日，国务院发布了《促进房地产市场健康发展措施》。主要内容有三方面，除继续强调加大保障性住房建设力度外，还涉及第二套房优惠政策、二手房营业税和对部分商品房项目的信贷支持。其中，关于第二套房政策并未有实质变化，只是再次重申，已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房才可比照执行首次贷款的优惠政策。但对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，比之前更加宽松。 

    业内人士认为，该文件在继续强调保障房作用同时，对商品房市场和开发商也表明了有限度、有针对性的刺激和扶持。 

    事实上，在新政策发布之前，地产业相关各部门和各方面的代表均表达了自己的看法。在公开场合，SOHO中国董事长潘石屹从房地产陷入低迷以来多次呼吁取消第二套房限制，减少二手房税费。同时他认为，限价房和经济适用房会冲击商品房生存环境。12月13日，他又再次对媒体公开表示，限价房没有足够的法律依据支持，应该尽早解决。任志强亦在近日表示，反对建设经济适用房，应该建廉租房。 

    而内部人士也透露，在17日地产新政公布之前，发改委约见了开发商及其代表性组织。开发商组织提交了一份建议，其中包括彻底放开第二套房贷款的限制的一系列建议。但是按照往常惯例，开发商及其组织反映意见均通过建设部，或由建设部组织座谈。

    显然，新政策并没有完全实现开发商代表的建议，但也充分考虑到各方的意见。任志强在其博客中评论，“虽然尚未实行个人购房减退个人所得税的政策，但至少比现有的政策更积极了。” 

    任志强的看法代表了房地产和金融界相当一部分人的看法。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，新政策力度不够，税费刺激也不充分。“房地产下行的趋势短期内仍然难以扭转，我对2009年的形势不看好。”由于交易量的下滑，开发商也失去投资热情。16日，国家统计局公布的数据显示，1至11月，房地产开发完成投资26546亿元，增长22.7%，已连续5个月增幅下降。 

    建设部一位官员在评论新政策时把重点放在保障性住房上指出，大规模地实施保障性住房建设，一方面确实有利于改善城镇低收入家庭的住房困难问题，另一方面，用政府的钱，带动整个建设行业产业链的发展，继而促进国民经济的稳定发展。

    但摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆认为，“各国的经验及中国自计划经济时代以来的历史表明，对中国这样的大型国家而言，主要依靠政府出资的经济适用房项目从财务上来讲是不可行的……活跃的商品房项目是经济适用房项目可持续发展的必要条件。” 

    如何平衡

    事实上，新政出台后并未让纷争的局面有所改变。 

    新政出台后，有关机构认为应对商品房加大支持力度。而接近央行的人士表示，现在争论的焦点是：商品房的活跃和经济适用房的大规模建设究竟应该哪个为先。

    这位人士认为，自从2007年第三季度房地产紧缩措施出台以来，商品住房销售面积急剧下滑。然而另一方面，已完工及在建楼盘的建筑面积却未见下滑。简单地说，房地产市场真正面临的是供应过剩的风险，而且将日趋放大。“所以，这就决定了政策救市的措施是应该从如何解决存量入手，而非增量的问题。而重点是促进购买欲望，而非单纯地增加房屋建设。” 

    不过，寄希望于刺激消费消化开发商手中存量的想法存在一个关键性难题，即开发商不愿意降价的情况下，普通购房者的消费热情很难被激发。放开第二套房限制实际上更适合于高收入人群和投机者的消费需求，并容易导致房价维持高位甚至反弹的风险。同时大量建设保障性住房对商品房市场和银行贷款风险又容易造成一定冲击。 

    对此，接近央行的人士表示，管理层的思路是，提高住房购买力、恢复房地产销售活力。通过政策调节，虽然房地产开发商将牺牲部分利润，但换取了销售上扬。由于开发商仍然有可观的利润空间，因此某种程度的利润缩水不会对投资热情造成太大的打击。 

    既要确保经济增长，又要提高中低收入人群住房购买力解决社会问题，这之间的平衡如何把握的确是个难题。因而新政策展现了两全与平衡的意图。 

    虎杰投资顾问首席分析师张寅提醒注意文件中的一句话，“近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。”他分析，在国务院的文件中罕见有关具体市场反应的语句，无疑这是肯定了前一段时间的政策作用。 

    同时张寅表示，未来政策仍有待各方的讨论和博弈，但他预计房地产领域的鼓励性政策会不断出台。 

  （本报记者程志云对本文亦有贡献）[em06]