继出台十四条救市方案之后,上海市政府日前又公布了新的普通住房标准,以配套救市政策的实施。新的普通住房标准取消了此前内、中、外环的单价限制,取而代之的则是房屋总价的限制。不过,分析人士指出,从新标准来看,上海对普通住房的限制有所松动,但如果仔细分析,会发现松动的幅度实在有限,对上海楼市的刺激作用有限。 普房标准有变化 上海楼市十四条救市方案中的优惠措施基本上都只针对普通住房,而按照此前上海的普通住房标准,无论是内环、中环还是外环,在2007年的大幅上涨之后,已经较难寻找符合普通住房标准的房屋,因此,要落实救市方案的优惠,就需要修改普通住房标准。日前,上海终于宣布修改普通住房标准。 新版的普通住房标准规定,自2008年11月1日起,上海可享受优惠政策的普通住房标准调整为:单套建筑面积140平方米以下;内环线以内套总价245万元/套,内环线和外环线之间140万元/套,外环线以外98万元/套以下;以及5层以上(含5层)的多高层住房,以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。而此前,上海普通住房标准除了单套建筑面积140平方米以下外,还规定内环线以内17500元/平方米以下,内环线和外环线之间10000元/平方米以下,外环线以外7000元/平方米以下。 分析人士指出,从新的普通住房标准来看,取消价格限制而改以总价限制,在当前价格下,会扩大符合普通住房标准的房屋,但需要指出的是,从总价上看,当前小户型房屋才更容易满足普通住房标准,这也意味着,政府对房地产的思路并没有太大变化,鼓励自住需求和刺激小户型消费,仍然是政策的主要目标。 市场波澜不惊 虽然政府救市意愿强烈,但从普通住房细则的调整来看,政府对楼市政策调整尺度依然保持谨慎。事实上,即便是财政部此前出台的政策,在实际细则修订中,仍然保持了对房地产市场风险的警惕。在这种背景下,上海楼市成交量并没有因为政策刺激而出现井喷,观望情绪依然十分浓厚。 由于对新政的效果需要观察,开发商明显降低了推盘的步伐。佑威房地产研究中心的统计显示,10月27—11月2日一周内,上海一手商品房(剔除动迁配套房,下同)的供应量为20.74万平方米,环比大幅下滑60%;其中商品住宅的供应量只有12.45万平方米,环比更是下降了67%。但新政对购房者的推动力显然不大,虽然从比例上看,新政出台后的几天,上海一手房成交增幅较大,但这主要是由于此前基数太低造成的,该周商品住宅的成交量仍然只有9.82万平方米,市场低迷依旧。 业内人士认为,当前市场的集中矛盾仍然是价格和需求的矛盾,在这个矛盾没有解决之前,仅凭小幅的政策刺激很难改变市场当前的颓势。他指出,新政的实施,可能会改变一小部分自住需求的观望态度,但不能从根本上解决需求不足的问题,上海楼市的“寒冬期”结束还需要时间的缓冲和宏观经济的好转。 |