[转帖]房贷新政细则将出台 万亿房贷可能重新定价

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“高风险就（实行）高利率，低风险就（实行）低利率。”10月24日，深圳发展银行副行长刘宝瑞在三季报发布会上回应房贷新政细则时说，对于存量房贷，将会按照原有的规则，不会普遍下调利率。

10月23日，央行规定从11月1日起，对首次购买普通自住房和改善型普通自住房的居民，将最低首付款比例调整为20%，并将商业性房贷利率的下限调整为贷款基准利率的70%，同时减免契税、印花税等。

市场人士认为，由于难以定义自住房，新政策实际允许商业银行自主决定住房贷款价格及首付款，因此银行的实施细则将决定政策的实际影响；对于房地产业来说，这一重大政策调整无疑是利好，但新政对银行盈利和资产质量存在一定不确定因素。

此前，由于房地产交易低迷，商业银行的个人贷款增长缓慢。据央行数据，1－9月居民户人民币贷款增加6210亿元，同比少增4359亿元，其中，短期贷款增加2735亿元，中长期贷款增加3475亿元；居民户人民币中长期消费性贷款余额为3.2638万亿，其中绝大部分即住房按揭贷款。

10月24日，沪深两市十四家银行股集体下跌，延续了前天的跌势，显示市场信心仍然脆弱。

银行房贷细则未明

在席卷全世界的次贷风暴阴影下，国内银行对房贷的热情能否如去年高涨是影响新政落地效果的关键因素。

刘宝瑞称，深发展首先要关注即将出台的央行实施细则，但银行的操作细则将会按照购房人的实际情况和风险程度来灵活评定，“首套房、自住型、普通住宅”将是给予优惠首付和利率重要标准。

如无意外，央行的实施细则将在近期公布，随之银行将制定各自的操作细则。显然，此次调整首付比例和利率实际是降低了自住房的交易成本和门槛，从而为成交低迷的房地产助推。

按照财政部公布的政策概算，此次减税相当于降低新房价格0.6%（契税0.5%+印花税0.05%×2），二手房价格则相当于降低了1.6%（印花税0.05%×2+增值税1%+契税0.5%）。

深圳平安银行相关负责人认为，目前购房的真实需求依然存在，政府对购房消费需求的提振，可以在一定程度上增加住宅成交量，银行的个贷业务量也会相应增加。

民生银行个人银行部一人士认为，上半年已经有部分中小银行主动压降房贷的比例，一方面是为了腾出部分额度保公司贷款，加强流动性，但更重要的是为了防范房贷的风险。广东某大行副行长表示，金融危机已经波及国内的企业和个人收入，从这个角度看，贷款风险依旧较高，银行不会在政策放宽时不顾风险随便放贷。

银行盈利或受影响

贷款利率下降可能给银行增加业务量，但利润也不可避免受到影响。英大证券研究所李大霄表示，本次调整减少了购房者的成本，减轻了房地产商的负担，但是银行也让利了，净利差会受到影响。

深圳一房地产研究人士认为，政策只是一个大方向，对行业和银行的实质影响还需要取决于政策实施细节，比如“首次购买普通自住房和改善型普通自住房”的认定将会对银行的操作有很大的影响，从而对银行的盈利产生具体影响。

上述广东大行人士认为，如果银行给予原有购房者利率优惠，最重要的考虑是减轻购房者供楼压力，防止断供的风险，这将取决于银行对客户供款能力的分析和判断。他相信总行会对客户进行分析，然后定出符合优惠条件的群体。

高华证券也认为，新贷款利率的下降及现有贷款利率可能的调低将进一步导致银行业净息差收窄。

假设目前贷款利率为基准利率85%的按揭贷款（即存量房贷）中有90%转而使用基准利率70%的新利率，银行业2009年预期净息差将平均收窄近8个基点。同时，按目前十四家上市银行按揭贷款占总生息资产的均值是8%，2009年主要上市银行的预期税后净利润将会减少5.3%。

中银国际分析师袁琳则认为，如果目前的贷款全部重新调整利率，预计商业银行的净息差将下降10个基点，2009年净利润将下降3.78%。