[转帖]颤抖的资金链：监管部门调查上海房企钱荒

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降价促销，发债融资，地产龙头万科正在向同业诠释“现金为王”的生存法则。但在万科A(5.82,-0.10,-1.69%,吧)(000002.SZ)的财报上，“每股经营活动产生的现金流量净额”依然为负值，该项指标在2007年度为-1.52元，为5年来的最低值，2008年上半年该数值为-0.14元。保利地产(11.93,-0.19,-1.57%,吧)(600048.SH)、金地集团(6.05,-0.08,-1.31%,吧)(600383.SH)、招商地产(11.69,-0.29,-2.42%,吧)(000024.SZ)等行业龙头，也纷纷成为万科的“难兄难弟”。

　　目前，“开发商闹‘钱荒’，可以说是大面积和集体性的”。9月9日，一家股份制银行投行业务部门人士直言。

　　而房企资金链问题早已进入监管部门的视野。

　　知情人士透露，今年上半年，监管部门对上海房地产企业贷款情况及其资金状况进行了抽样调查。调查结果显示，上海房地产开发企业总体资金来源减少，资金趋紧，负债率上升，部分过度扩张的企业面临资金链断裂危机，但目前尚未成为普遍现象；如果政策面继续趋紧，房地产企业资金链可能断裂，银行贷款面临的风险不容乐观。

　　上述调查报告出炉后不久，央行、银监会于8月份联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称“《通知》”)，再度重申严格商业性房地产信贷管理。

　　“在通知出台之前，市场传言房地产调控政策可能会松动，但通知的出台表明调控肯定不会放松。”交通银行(6.76,-0.08,-1.17%,吧)(601328.SH，3328.HK)发展研究部一位人士称。

　　现金流压力

　　6月19日，国泰君安房地产行业分析师孙建平在其研究报告——《资金紧张的冬天，谁的棉衣厚？》——中预计，开发商资金链最敏感时间为7月至9月。

　　9月5日，一位知情人士掌握的个案显示，上海某大型房地产企业的现金流已较高峰时期缩水了1/3。而这家大型房企在上海本地排名可以进入前五。

　　“房价能否撑住，关键要看现金流。”一位分析人士直言，“万科为何先于其他开发商降价卖房？就是要走在前面，保持自身的现金流。”

　　2007年年报显示，四家龙头性的地产公司每股经营性现金流均为负值，万科为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利地产为-7.65元，同比分别减少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。监管部门的报告称，上述数据是四家公司5年来的最低值。

　　2008年中报披露的数据依然不乐观。报告期内，保利地产、金地集团、万科A和招商地产等4家企业的“每股经营活动产生的现金流净额”分别为-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元；其中，保利地产和招商地产的表现弱于去年同期水平。

　　而监管部门的报告直言，上海本地房企“现金流面临压力”。

　　以14家上海本地房地产上市公司作为观察对象，wind资讯的统计显示，在2007上半年、2007年三季度、2007年度和2008年上半年等4个时点上，“每股经营活动产生的现金流净额”出现负值的公司家数，分别为4家、5家、7家和9家，呈现递增态势。同比来看，今年中期“每股经营活动产生的现金流净额”表现弱于去年同期的上市公司有10家，其中，由正值转为负值的达到6家，如上实发展(8.01,-0.17,-2.08%,吧)、陆家嘴(14.12,-0.19,-1.33%,吧)、世茂股份(8.05,0.11,1.39%,吧)等公司。

　　在这14家上市公司中，半数企业的经营活动现金流在2007年三季度达到4个时点上的峰值，随后出现下滑。以上实发展(600748.SH)为例，其合并报表显示，2007年三季度的“每股经营活动产生的现金流净额”达到1.19元，而2007年全年该项指标的表现为0.64元，今年中报的数据陨落至-1.04元。

　　“负债率偏高”是上海房企资金状况的另一个特征。

　　调查发现，上海市超过5000万元授信或贷款的房地产企业平均负债率为62.9%，高于全部企业2.8个百分点，个别企业的负债率在80%—90%之间甚至更高，有的企业同时在9家银行有超过5000万元的大额贷款。

　　与上年末的资产负债率相比，上述14家上海房地产业上市公司中的7家出现不同程度的上升。

　　而在信贷紧缩的行情下，地产龙头自然是商业银行力保的对象，融资条件相对乐观。2007年中期，保利地产、金地集团、万科A和招商地产合并报表显示，“取得借款收到的现金”分别为34.21亿元、28.26亿元、110.52亿元和26.86亿元。2008年中期，上述数据分别为79.55亿元、62.92亿元、105.45亿元和44.11亿元，除万科略有减少外，其余3家公司均大幅增长。

　　但2008年中报显示，上述4家地产龙头企业的资产负债率分别为70.21%、72.73%、67.76%和65.58%，均比上年末出现上升，其中，金地集团上升了9个百分点；同比来看，3家上市公司的资产负债率下降，但招商地产出现上升。

　　监管部门针对上海的抽样调查发现，贷款多的房地产企业融资条件虽然优于贷款少的企业，但其经营性资金流的压力却大于贷款少的企业。

　　究其原因，一些大型房地产商出于未来发展考虑过多拿地，加上近两年土地成本越来越高，企业虽然解决了“地荒”，但出现了“钱荒”，土地款支付压力过大，导致经营性现金流出现问题

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政策风险当头

　　监管部门分析，从目前的情况看，如果维持现有的调控政策，企业尚能支持一段时间；如果政策面继续趋紧，资金链断裂的企业将增多，套贷行为、违约行为也会蔓延，银行贷款面临的风险陡增，局势不容乐观。

　　言及房地产调控，一家上市银行授信部负责人称，要关注调控政策的着力点。他表示，此前有关部门的提法是防止房价过快增长，而目前是保持房地产行业的稳定发展。

　　“目前房地产行业出现的种种现状，乃是此前一系列调控政策滞后效应的显现。”上述授信部负责人如是说。

　　监管部门在调查中发现，多数银行认为目前房地产风险主要是政策风险，政策原因造成部分贷款需要展期或转期；例如，由于国家对房地产行业调控，销售进度不如预期，资金回笼速度放缓；由于央行对贷款规模控制，房地产企业后续开发资金发生紧缺，等等。

　　除上调存款准备金率、加息、信贷规模控制等从紧货币政策外，2007年以来，有关部门陆续出台了一系列针对性的房地产调控政策。

　　从2007年国土资源部、财政部、央行联合颁布《土地储备管理办法》，到今年8月央行、银监会再度联手出台《关于金融促进节约集约用地的通知》。

　　“央行、银监会这一通知的杀伤力很大，对原有部分政策进行了细化。”前述股份制银行投行人士称，如禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，这项规定从银行渠道卡死了开发商“空手套白狼”的可能。

　　“以前银行在这项业务上存在可做、可不做的选择。”上述股份制银行投行人士说，自觉的银行可能会缩减这些业务；而如果银行要做，就会帮助房企绕弯子，如拿其他土地做抵押，获得贷款缴纳土地出让金，拿到土地。

　　银行应对销售放缓

　　毋庸置疑，目前房地产贷款的信用风险隐患较大。

　　令监管部门担忧的是，如果房地产销售进度和销售价格大幅度滑坡，影响到房地产企业及其相关企业的生存，极有可能出现批量的违约现象，并面临抵押物贬值风险。

　　而由于房地产开发贷款是以开发企业为信用主体，其与个人按揭贷款在对抗房价下跌方面的免疫能力存在差异。

　　某上市银行内部的压力测试结果显示，个人按揭贷款在房价下跌30%的情况下，抗风险能力依然较好；但开发贷款在房价下跌20%、利率上升的共同作用下，贷款质量将受到一定影响。由此看来，房地产开发贷款的风险更大。

　　央行的统计数据显示，2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，其中，房地产开发贷款余额为1.95万亿元；今年上半年，房地产贷款增加3988.4亿元，同比少增1706.6亿元。

　　针对市场变化可能产生的风险，商业银行需要提前行动。

　　监管部门调查显示，目前房产销售进度放缓对银行开发贷款是一个直接的风险因素。对此，银行可采取以下措施：一是选择对其中的一些项目采取适当展期，但需要严格掌握，对总体风险可控的项目，可给予相对支持。二是对房地产企业授信实行封闭管理，根据项目进度放款，一个项目开立一个监管账户，严格加强对贷款资金和销售款回笼资金的全程监管。为应对市场变化，对于开发类贷款要求100％的抵押。在个人购房按揭贷款方面，建立抵押物价值和贷款额评判系统，实时更新并监控。

　　此外，调查表明，在防范风险的措施中，目前银行最关注的是看房地产企业缺生存的资金还是缺发展的资金，为防范出现完工风险，强调对本行续贷项目资金的确保；而对过度扩张的企业，在融资结构上要求必须做到全覆盖，总投资不留缺口，企业自有资金、银行贷款的比例要各为50%，以确保不发生完工风险。

　　同时，对房地产企业的资产负债率要求低于75％，对高负债率企业进行预警；对资金链出现问题的房地产企业进行梳理，增加抵押担保，实施减退等应对措施。