|
|
在中国一直普遍存在一个现象就是:领导凡事不管后果先做了再说,有问题不要紧先放下.而且面子大于一切,还要刻意隐瞒,直到火山爆发,全部死光.
所有的一切的根源就是一个字"钱".
房地产涨价,百姓的工资没什么变化,苦的是百姓,富的当官的,批地的.造房的(还要看脸色).
长三角的地产近期变化太大了,会不会步海南的后尘还是未知数!
总之,老百姓又要受苦了.
博鳌茶杯里的中国地产波澜
21世纪经济报道 2003-09-01 16:36:17
左起：刘晖、刘晓光、任志强、张元端、凌克、刘洲伟
8月23日晚上9：30－11：30，在本报主办的博鳌房地产论坛2003年会现场，地产精英以及业内专家围绕央行121号文件对房地产市场的影响、房地产开发商尤其是中小房地产开发商的融资渠道等问题，展开了一场精彩纷呈的对话。
嘉宾：刘晓光、任志强、凌克、张元端、冯仑、潘石屹、范伟、包宗华
主持人：《21世纪经济报道》主编 刘洲伟
《21世纪经济报道》编委 刘 晖 张庭宾 夏 日
上半场
“121”情结
主持人：2003年6月以来，整个中国房地产界都被一个数字所困扰，就像美国人对911的感觉一样，这个数字就是引起了整个房地产轩然大波的央行文件“121”。我想问一问在座的三位业界大佬，你们刚知道这个文件的时候的第一感觉是什么？任总你先说。
任志强（华远集团总裁）：看到这个文件，我第一个反应就是，房产业差不多了。
主持人：差不多什么了？
任志强：差不多没了。另外，我们今天刚听到消息，央行宣布把商业银行的准备金率从6％提高到7％。121文件不仅限制开发贷款，而且限制消费信贷，最终是压信贷规模。央行提高准备金率也是想把过快的信贷增长速度降下来。
我觉得光提高一个百分点没什么用，一个百分点只能压下1500亿的信贷。
刘晓光（首创置地董事长）：那个时候我正在香港路演。我们第一反应是，121文件对我们的影响很大，所以就立即开始进行研究。但是分析一下后，觉得
还是问题不大。今天早上张元端先生对全国房地产市场做了一个比较好的分析，我觉得房地产市场还不至于过热。
主持人：听说你们公司的资产负债率不高，对吗？
刘晓光：香港的房地产公司，90％的资产负债率都有，还是要看他资产的质量。我个人观点，地产不宜做太大的调整，如果即使要做一些调整，应该更多用宏观的方法和经济的方法，比如按揭的成数等。但我希望地产商自身，还是要去考虑自己的资产负债率，不能说一个亿的负资产，做三个亿的总资产。
主持人：刘总，听说你对121文件还是持比较肯定的态度？
刘晓光：我绝对没有说这个文件很好或者是不好。房地产信贷应该有一个规范，不能太急的刹车，同时我提出要保
护房地产这个形势，不希望因为政策或人为的因素，使房地产价格或者上升太快，或者被砸下来。不要轻易地说房地产热还是不热，还是要看地区的情况。
大公司与小企业
主持人：刘总，对于你们这样的“大个”，情况是不是要更好一些？
刘晓光：对于我们来讲，可能要好一些。
任志强：潘石屹曾经说过，要把所有小企业都“灭”了，只留下“大个”的。
主持人：我想问一下台下的潘石屹，你说过这样的话吗？
潘石屹（SOHO中国有限公司董事长）：我不记得了。
任志强：我说的都是实话，我什么时候说过他的假话？我们要跟世界500强比，都是小儿科，小得不能再小。美国即便有500强，但是它经济总量中70％也是由中小企业支撑的。如果森林没有那些小树去保护那些大树，台风来了首先摧毁的就是这些大树。
主持人：让我们听听建设部系统的声音，他们怎么看央行这个文件，张秘书长，听说建设部在文件下发之前不知道这个事情？
张元端（中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长）：我也只是听部（建
设部）里的人说，他们不知道这个事情，我只是听说是这样啊。房地产对国民经济贡献比较大，去年国民经济增长8个点，其中有将近2个点是由房地产带动的，如果由于某种原因，房地产影响到国民经济增长，这是一个大事情。
主持人：好象有一些人的观点跟张秘书长的观点不太一致。听国务院发展研究中心的一位博士说的，原来房地产商都是从银行偷东西，现在央行出了一个文件，不让你们偷了。
刘晓光：这么说我就觉得很可悲，中国的商人很可怜，中国的企业家很可怜（热烈掌声）。
凌克（金地集团董事长）：我简单说一下，我们不是小偷，我们是银行的衣食父母。有两点要说明，第一，住房按揭贷款现在已经超过开发贷款；第二，银行不贷款给房地产企业，贷款给谁啊，贷给那些小的工业企业，影响更大。
主持人：看看台下有没有跟我们嘉宾沟通的？
听众：我是北京筑邦房地产公司的，代表中小企业问在座的各位大腕的一个问题。121文件给了我们中小企业一个致命的打击。我是做市场营销的，每天都要去向业务员了解客户的需求，但我觉得121文件出台前没有进行调查。另外一个可悲现象的是，听不到房地产界的声音，你们这些大腕能不能组织一下，让政府听到房地产的声音，让房地产有自己的地位。
任志强：我们对121文件的反驳，我写了很多文章，报纸上都登了，我也不想多说了。中国房地产企业的组织，第一个是中国房协，其实我知道他们很快就开了会，并且形成了意见向上面反映。第二
个是住宅产业商会，第三个是中城房网。
张元端：还有我们中国房地产及住宅研究会。
“后121”时代
主持人：121文件出台后到现在，房地产界是一个什么状态？
任志强：到目前为止，也没有哪个商业银行真正执行了（121文件）。如果真要执行，最终受害的绝不仅仅是我们地产商，这一点我想会有更多的人体会到。
我们已经接到通知，高法（最高人民法院）将出台一个有关土地的司法解释，27号我们要去参加关于这个司法解释的座谈会。国务院制定10号文件之前，也召集了我们座谈，这个文件可能9初会出来，我相信新出台的文件（10号文件）和原来的文件比可能相差50％。那么也就是说，我们对121文件的反对的成果已经取得了一种反馈，就是，在司法解释出台之前，或者说新的文件出台之前，政府制定政策之前，决策人与实施对象之间开始建立一种沟通或者是一种反馈的关系。这样的一种沟通和关系，使政府在出台政策之前，会换一种思路，想一些更适合市场经济规律的办法，这可以说是开了一个好的先例。
主持人：你的意思是高法吸取央行的教训，所以变进步了？
任志强：我只是说我们说的有理，就会有人听。前一段时间，一位青年被收容所殴打致死之后，就造成了一个新的收容（救助）法规的出台。
听众：请问任总，听说您作为住宅产业商会的轮值主席，曾经代表商会向上面提交了一份报告，这些意见有没有什么答复，还是人家根本就懒得理你？
任志强：我代表商会写过一个报告，一份通过统战部上报中央，另一份直接转交给总理。我们提出，央行政策对经济的发展有重要的影响。一个政策的出台，不要随便改变游戏规则。121文件对消费信贷的限制，可能会对房地产产生巨大的影响。有的地区房地产刚刚开始，有的地区有过剩了，有的地区发展得非常好，政策不能一刀切。9月1号会召开一个全国房地产的会议，可能会强调房地产以发展为主，消费信贷会有更宽广的发展余地。
主持人：除了银行贷款，上市是一个很重要的融资渠道。刘先生既在国内上市，又在国外上市，你有什么秘诀吗？
刘晓光：我没什么秘诀，我还觉得冤呢。我们去年就应该上市，一年以后才上成，去年的定价是两块多，今年定价才一块多，少收了几个亿。因为我们的审批时间成本太高。
主持人：刘总在首创置地有没有股份，拿多少钱？任总的年薪在地产界是比较高，如果你没有股份，你怎么对资产负责，对这些投资者负责？
主持人：另外一个，你心里有没有不平衡？
任志强：我现在没有了（高年薪），他（刘晓光）现在年薪比我高。
刘晓光：我们也设计了一个管理层持股计划，占16％多一点，可是我们的审计已经过期了，来不及了。第二个问题，我们的年薪比较低，只有几十万块钱，海外基金经理好多不理解。我觉得还是得有一种责任感，还得讲激情。
听众：第一个问题，杭州房地产价格上涨这么厉害，是不是过热，有泡沫？第二个问题，中国的房地产模式，从目前发展的趋势来看，世界上其他国家有没有比较相似或者是接近的？
刘晓光：杭州的问题很奇怪。我远远感觉有股力量，一批投资人在后面，这一点很容易会产生泡沫。我们隐隐约约感觉到很大的资金在后面。
任志强：杭州的情况我不是很了解，但我觉得长三角的民间资本很雄厚，房地产的需求很大。国土部和建设部都去调查过，说是没有发现泡沫。至于中国房地产的模式，世界上没有相近的。
凌克：如果杭州的投资客超过50％，就会比较危险。
主持人：最后我问三位老总一个问题，你们有没有一个终极目标，如果有的话，是什么？
凌克：我也不算大腕，所以没法和任何大腕去比，只是希望我们企业生存的时间比较长，这就是我的终极目标。
任志强：我（指华远）的资产只有10亿元的时候，我希望做到20亿，但5年时间我就超过了100亿，有100亿的时候我又希望做到200亿。这个终极目标是根据社会经济环境的发展而决定的。
刘晓光：我想做一个国际型的商人，首创置地要发展成亚洲最大的房地产企业之一。
下半场
上市
主持人：我们知道，台上这三位地产嘉宾，都是民营企业的老板，都在准备上市。像潘石屹，他们的公司也在谋划上市，请潘先生先说吧？
潘石屹（SOHO中国有限公司董事长）：去年年初我们准备在美国和香港两地同时上市，我们的承
销商是高盛。所有工作做完以后，高盛问我一个问题，你是个小公司，你到香港上市，又到美国上市，要多两套报表，花两副钱，每半年还要跑美国一次，很麻烦，为什么呢？我到美国的股票交易所里面看了一下，当天有谁上市的话，谁就去敲钟，我就很想敲这个钟。当然这不会是一个理由，最后他还是说服我了。
香港上市特别曲折，先是碰到中国电信要到美国上市，认购率只有50％多一点，中国电信的承销商也是我们的第二承销商，所以就把我们先放在一边。接着又是伊拉克战争，打完场以后又遇上非典，所以拖到现在。
范伟（上海复地集团总经理）：我们准备上市的时候，美国正要发动对伊战争，世界各地举行反战大游行。投资者对我们的反应是说，很喜欢这个公司，觉得这个管理团队非常不错，但是东西是好东西，可市道不是很好，能不能便宜卖。我们是一个能够赚钱的公司，所以我觉得应该有相应的价值，我们也不想这个时候贱卖出去。
虽然最后没有成功，但是也有很大的收获，目前也在跟其中的好多家投资经理有密切的联系，有失有得吧。
主持人：冯仑先生有没有考虑过这个问题？
冯仑（万通实业股份有限公司董事长）：我们虽然不是上市公司，但一直是按上市公司的标准在做，这几年运转得也还比较正常。最近我们正在做私募的事情，从8亿增加到10亿，估计在今年底可以完成，安永在帮我们做。这两三年过程中，我们在调整公司的管理战略和发展模式，从香港模式转到美国模式。这样做完之后，有一个直接的结果，与外国的资金，包括我们的银行，建立起了一个持续性的关系，一种良好的投资者关系。
今天大家在谈到121文件之后怎么办，是不是都要去上市？许多人说自己没有钱，但其实主要是因为欲望太多。空间总是有限的，情况不好的时候，如果缩起来，减少欲望，也是增加钱的一个办法。
民营企业主要是欲望太多。
主持人：如果既想做大，同时又没有这么多钱怎么办？
冯仑：不要着急。刘总（指刘晓光）那么高，也不是一天站起来就长成一米八，象任总的华远，还有红豆集团，他也是经过20年，才发展起来的。对于大企业来说，20年还是很短。
地产商与银行
主持人：潘总，听说你们现在正考虑跟外资银行做贷款，而且是比国有商业银行还要低的贷款，港元是2.7％，美元是3.0％？
潘石屹：我们下个周末要签一个协议，是跟香港的东亚银行和永亨银行，不是贷给我们，是贷给我们的客户。我觉得中国房地产企业可能还是不要做太多的开发贷款比较好一点。
主持人：现在房地产企业向银行的贷款是不是都很高？
包宗华（中国房地产及住宅研究会常务副会长）：不能简单地说，银行
把钱借给房地产企业就不好。中国现在的存款是9万亿，你存了那么多钱，不把它贷出去，大批资金放在那里死了有什么好处？我们中国房地产贷款的情况还是非常好的，比许多工业企业的贷款质量好得多。真的出毛病的地方，是那些贪官和有些人勾结，这是因为你银行方面审查不严，不好多说什么。
范伟：银行从防范风险的角度，定出这么一个文件，我们房地产商站在银行的角度考虑也能理解。其实银行贷款，也是一种生意，贷款的条件变了，他不想按以前的规矩和你签合同做生意，也是没有错的。银行不想和你签协议你也没办法，我们房地产企业要想想还有没有其他的融资渠道。121文件，影响最大的是那些已经签好了合同也付了部分钱的项目，资金链可能会有问题。
潘石屹：银行和房地产发展商之间是一种商业关系，买卖关系，但中国的商业银行和企业不是一般的买卖关系，其他买卖这里不行，你可以从别的地方去建立买卖关系。
但中国的银行是一种垄断，你觉得生意不好做，让给外资银行做行不行？可是我们很多地方不允许外资银行进入，不是一个完全自由的市场。就像中国电信，你觉得打电话太贵，就不打电话了，改为写信了，行不行？房地产商觉得银行利息太高，贷款期限太短，你和他讨价还价行不行？
主持人：前两天，我们想请央行货币政策司司长戴根有过来，跟我们谈一谈最近的房地产金融形势，他回答说，这个问题太敏感了，一连用了三个太敏感了。我最近刚好看到冯仑先生在杂志上写的一篇文章，你是不是觉得希望加强地产商与银行业内的沟通了解？
冯仑：经过改革开放以后，已经形成了不同行业的利益集团，不同的利益群体有不同的动力。这次121文件出来后，很多媒体找政府、找开发商，特别主动，为什么？他们也是利益集团的代言人。通过利益团体依法跟政府相关部门进行有效沟通，建立这样一个机制，可以促进行业和政府共同创造理性的市场。
听众：我们公司是121文件的受害者，121文件对我们有巨大的威胁，
感觉就像1993年宏观调控对房地产企业的打击一样。以前，我们公司要贷款，都是银行来请我们吃饭，有时副行长请还不行，还要行长请。现在呢，我们请行长吃饭都不行，原来银行按揭说是七成，过了几天就变成五成，我们都已经向客户承诺是七成了，怎么办？难受得很。
泡沫
听众：我也是做房地产的，我个人认为房地产这个行业的利润比较高，也可以说是有暴利。我有一个感觉，中国的房地产会像股市一样，可能会有下跌的一天。香港的房地产和日本房地产也都有一个下降的时期。
我想问的问题是，中国的房地产到底有没有泡沫？这个泡沫什么时候会出现？
冯仑：泡沫这个问题说了很久。
我们现在最大的泡沫是爱情市场的泡沫，谈恋爱的人总要说许多不着边际的好话，这就是泡沫。但如果他有一个真实的目的，有需求在后面支撑，就不是泡沫。电视里的爱情泡沫这么多，有人觉得这样的电视剧没人看，电视要砸掉了，还有人觉得报纸这么多，谁会看？但是，有爱情泡沫的电视剧还是有人看，报纸也一天一天的在赚钱，我们生活得很忙碌。从中国房地产整体来看，我并不认为有泡沫，因为有需求支撑着。
除非永远不生孩子，这才叫泡沫。
潘石屹：中国房地产的泡沫有没有，有多大，什么时候会爆发，市场的走势很难去预测。如果想把所有的问题都算清楚，那是计划经济。121号文件的一个出发点是要把过高的房价压下去。但我们公司当时感觉，央行把各种各样的管道都堵死，房地产价格一定会上去。结果央行这个文件一发出，很多项目房价都在上涨，我们建外SOHO这两个月就涨了三次价，以前还是1％、1％地涨，这几次我们是3％、4％地涨。虽然有非典的影响，有121文件的影响，今年我们还是可以达到30亿的销售目标。
包宗华：中国把“泡沫”扩大化，什么都讲泡沫。泡沫就是没有了，我们的房地产积压了就说是泡沫，但积压之后，房子还在那儿，怎么是泡沫呢？说中国房地产是泡沫，把中国的房地产形势说得一团糟，这个不对。 |
|
收藏
分享
有用
无用