[原创]中国楼市“寒冬拐点”大调查

《英才》杂志

中国楼市“寒冬拐点”大调查
地产商集体焦虑

盼望寒冬。
透过最近地产巨头闪烁其辞的言论，以及坊间七嘴八舌的热议，这样的结论似乎并不为过。
曾几何时，地产简直成了“诱惑”的代名词。2007年，至少有两位著名企业家在对《英才》记者形容自己坚持主业、抗拒诱惑的时候，提到了“拒做地产”。
而自2007年12月以来，“拐点论”通过万科董事长王石的嘴不断被放大，直至今天整个房地产业都笼罩着“风雨欲来风满楼”的氛围。以一个企业家尤其是民营企业家的言论，能够对整个行业产生影响，并不多见。诚如万通地产董事长冯仑所言，“这次讨论很有意思，政府部门不怎么发表意见。以往是倒过来的，政府部门出台一些政策以后，地产企业才开始说。”
最令人纳罕的还在后面，在《英才》记者就房地产业的“拐点”或曰“寒冬”进行调查的过程中，很少有人对此表示担心或忧虑未来。哪怕是稍具实力的企业，也乐意把“拐点”看作“理性的回归”，把“寒冬”视为“洗牌的机遇”。当然，这跟他们提前为自己储备了土地、资金等的“粮草”不无关系，但其所表现出的不惧严寒的精神状态，则更令人吃惊。
回顾上世纪90年代房地产业第一次遭遇严厉调控时“闻寒冬而色变”的情景，不由得让人会略有担心：难道，过了“8年好日子”，地产商就可以强大到藐视一切的地步吗？这一点，王石经常谈起的一个问题倒是颇具现实意义，中国房地产业的集中度还远远不够，即便是“带头大哥”万科，所占份额也不过1.4%--这与其他行业的龙头企业能占到10%甚至更高的份额相比，简直不值一提。如此分散的格局，即令万科也不过是“瘸子里的将军”，如果“寒冬”不幸持续很久，能否熬过去还真的很难说。
不过，王石并不只是说说而已，2007年销售额刚刚突破500亿的万科，还在真刀实枪地引领着“降价”的风潮。在短期内，万科还迅速在众多城市推出降价的措施，相信也会对多个城市的预期造成影响，只不过程度不同而已。
如此看来，尽管人们对“王石卖拐”褒贬不一，但万科“领降”，则让人们更乐意接受。万科“领降”，SOHO中国董事长潘石屹认为是其在利用自己的影响力“清理门户”--在某种程度上就像当年的“国美价格屠夫”一样。
国人对于高房价的焦虑，已经持续了几年，所以国人才有“盼望寒冬”的愿望。如果万科能够尽己所能带动房价调整至“理性状态”，自然是件好事。
而按照王石的说法，自己由“登山客”转身“卖拐者”的理由，也是急于给同行提个醒。但是，他面对的是个在好年景里“作秀”盛行的群体。这个集体浮躁的行业，会有多少人能够撑过这一轮调整？
这一次，轮到地产商集体焦虑了。能让他们摆脱浮躁、回归理性，能让整个行业健康而规范，更是件好事。（文|张刚）
文|本刊记者  王颖
“王石先生对房地产已经快有三年不放话了，而一放话就提出‘拐点论’，结合万科大力鼓吹的房地产产业化，这很可能是因为万科准备好了过冬，然后就盼望着寒冬快来。”1月31日晚，在上海卫视“头脑风暴”的节目录制现场，嘉宾罗振宇尖锐地提出自己的质疑。
罗所指的是，自2007年12月13日以来，王石一直充当着房地产业“拐点论”的鼓吹者，有人形象地称之为“王石卖拐”。
尽管王石始终强调自己一直是被动回应“拐点论”，万科方面也对《英才》记者表示，“拐点并非万科首创”，但细心的人会发现，最近涉及“楼市拐点”的重要论坛、节目中，几乎都少不了王石的身影，这也难怪业界将“拐点论”与王石画上了等号，更有人质疑王石“卖拐”的真实意图，最为尖刻的是任志强，他在自己的博客里写道：“也许背后还藏着许多并不为大多数人所知的‘秘密’，或仅仅是源于这些‘秘密’而作‘秀’。”
“如果说房地产有寒冬，那我们是做了准备，关键是我一直给同业呼吁，而同业并不当回事情。”针对罗振宇的质疑，王石作出了如是回应，但这恐怕还不足以消弭人们的疑问。其实，王石自己之前也说过，“特别是2003年之后，我出席一些场合，一般主持人都会这样介绍：现在请著名的登山家王石先生进行讲演，顺便提一下，他的企业也办得不错。”
与“拐点论”相应，稳稳坐在地产老大位置上的万科，最近还在广州、深圳、成都等地推出最高达30%的降价，并在北京推出特价房，还在上海举行针对“万客会”会员的特惠活动，种种或明或暗的降价行动一次次地被人们拿来说事，作为出现拐点的证据。
不过，带头降价并没有让万科快速回笼资金，其2008年1月的楼盘销售金额仅为18.5亿元，比去年12月少了70%左右。
这在几个月前是不可想象的。从托人找关系去抢房，到降价优惠持币观望，这两个画面之间似乎少了太多的衔接。

2003-2007年：最风光的5年
《福布斯》中国富豪榜可谓房地产行业持续高烧的一个缩影。
在“拐点”之前，对于房地产企业来说，从2003年到2007年是宏观调控政策出台最密集的5年，但却是房地产商规模扩张最快，也是最为风光的5年。
2007年《福布斯》中国富豪榜可谓房地产行业持续高烧的一个缩影，在排名前十位的富豪中有六位来自地产行业，有人戏言“《福布斯》富豪榜成了房地产富豪榜”。
在地产“激情燃烧”的日子里，连几年前表示不进入房地产业的海尔集团首席执行官张瑞敏也“食言”了，去年他挖来上实发展总裁卢铿任职海尔地产董事长，随后海尔地产与地产巨头绿城集团联手，以24亿元的价格拿下济南全运会地块。此前，长虹表示正式涉足房地产；此后，康佳也染指地产业。
实际上，非但家电业，2007年之前，更是房地产企业跑马圈地的时候。青岛海信房地产股份有限公司总经理矫文清印象深刻的是，“从2006年开始，万科、中海、卓越、绿城、华远、和记黄埔等等，他们通过各种形式进入青岛”，她对《英才》记者感慨说：“现在在青岛，我们和国内一流企业竞争的格局突然就来到了。”
然而，地产业火爆，一方面让房地产商赚足了银子，另一方面却是不断攀升的房价使得白领、中产也望房兴叹，即使勉为其难地买了房子，许多人也沦落到了“房奴”的命运。
在失衡的利益面前，公众的矛头直指开发商和他们代表的整个行业。中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海在对《英才》记者谈到房地产开发商的“贡献”时，列举了这样的五条：搞地皮，搞关系，搞资金，搞捂盘，散布虚假信息。
不过，开发商似乎并不认同。有着“任大炮”之称的华远地产总裁任志强道出了自己的道理：大家只看到有多少地产商发了财，却没有看到有多少人破产。地产商的平均寿命大概只有3.8年，死掉的地产商远远多于活着的地产商。
其实，这是一个硬币的两面。任何一个行业，当它的利润远远高于其他行业时，一定会涌入大量的竞争者，其实力也良莠不齐，但市场会用它自身的规则进行优胜劣汰。经过一次又一次的重新洗牌之后，这个行业才能变得规范而健康。
王石就形容过去的一年自己的心情是“心惊肉跳”，因为他经历过上世纪80年代万科做贸易时的大起大落--由于市场行情太好，过多的竞争者进入，很快导致供过于求。
不过，万科的大发展却也是在让王石心惊肉跳的这一年，2007年，万科以523.6亿元的销售额将同行远远地抛在了后面。在2006年，这个数字还是212.3亿，从突破200亿到突破500亿，万科只用了一年！
在整个房地产业的燥动与狂热中，万科似乎也无法保持清醒的头脑。2007年9月11日，经过239轮激烈争夺，万科以27.2亿元的价格，将起拍价为12.5亿元的福州五四北地块收入囊中，楼面地价高达7096元/平方米，而地块相邻的北尚二期当时均价为6400元/平方米。当时，售楼小姐的口头禅居然是“万科来了，房价还要大涨”。
实际上，“地王”的说法，在2007年无疑炙手可热。7月24日，北辰实业与北京城开集团联合体以总价92亿元拿下长沙一地块，刷新地价总价记录；9月29日，猎德村商业地块出让，富力与合景两大开发商联手以46亿元投得地块，折合楼面地价8095元/平方米。
当然，在万科“一线公司老总情不自禁地拿了地王”后，王石还是体现出了“地产老大”的姿态，“我们过去拿了两块地王，我做检讨，我们不应该。第二我们声明，今后不再拿地王。”
“地王”泛滥，其实意味着恶性循环：高房价推动着房地产企业你追我赶，他们一轮赛过一轮地融资、圈地又作用于房市。在失控的房价背后，利益受损的不仅仅是消费者。
如今，“地王”已成明日黄花。2008年1月，北京市就意外出现了地王流标的情况：“由于广渠路15号地的投标企业不足三家，所以该块地以流标处理。”

2007年末：“拐点论”鼓噪市场
用王石的话说，“这次调控不同以往”。虽然目前还未有房地产企业资金链断裂的情况。
在房地产开发商忙于“抢钱”、“圈地”的2007年，国家对于地产业的调控政策，也越来越精准而有力。
1月16日，国家税务总局下文宣布开征土地增值税；7月10日，《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（简称“130号文”），规定2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续；紧接着，8月13日，国务院办公厅发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称“24号文”），“24号文”主要围绕“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面采取行政措施；9月27日，央行、银监会共同发布通知，将第二套房首付提至四成
于是，便有了接下来的一幕：2007年12月13日，在清华大学举行的一个关于中英解决城市低收入人群住房问题的研讨会上，有记者问王石，广州新建商品房的销售量下降严重，是否同意楼市出现拐点的说法？王石干脆地回答“是”。
当“王石承认楼市已出现拐点”的新闻引发不小的震动后，王石曾一再地申明，自己所指的拐点是针对广州、深圳地区，再接着他又强调自己和万科理解的拐点是指房价的“理性回归”。但“拐点”的出现与否，还是成了人们争论的最热话题。
除了众多支持者（如万通地产董事长冯仑），“拐点论”也遭遇了诸多质疑。
在商海里几番起起落落的邓智仁，就对《英才》记者表示，“美国那么成熟的市场，有谁能预测到房地产的拐点？在中国，说出现拐点明天就拐了吗？”
即便是邓智仁的“冤家”--SOHO中国董事长潘石屹，也站在王石的对面，公开表示不认可“拐点”的说法。他提出，即使是2009年，北京的楼市也不会出现大波动。不过，潘石屹的表态未必是其真实意思。在1月31日做完与王石论战拐点的节目之后，他在自己的博客里写道，“我担心如果节目中我们俩观点一致，节目就没法做了。”
在邓智仁看来，房地产和股市是一样的脾气性格，都是人们的心理因素在起作用。中国的股市从1000点涨到2000点、3000点时，就一直有专家喊有泡沫、股市随时会下跌，但股市却一度攀升到了6000点。中国的房地产也是如此，从2003年以来，关于泡沫的声音一浪高过一浪，与之相应的却是房价的节节攀升。
尤其在2007年，中国内地不少城市一手房市场的房价上涨幅度达到20%以上，甚至有些地方的二手房市场的价格成倍上涨。潘石屹虽然并不认为这样的上涨幅度是非理性的，但他也承认2007年的土地市场称得上“狂热”，王石也曾表示，大部分城市的土地价格上涨超过50%，最高的甚至达到163%。
地产“高烧”、“地王”泛滥，终于让政府“痛下杀手”，一系列愈加严厉的政策接连出台，再加上央行先后数次上调存贷款利率等的调控措施，投资比率甚高的广州、深圳的房地产市场首先受到冲击，汹涌的购房者似乎在一瞬间消失，取而代之的是清冷的售楼大厅和沿街兜售广告的中介人员。
接下来作为房地产市场“晴雨表”的中介公司首先开始崩盘。从2007年11月起，中天置业老板卷走客户2600万元，创辉在上海的200多家门店一夜间关闭，中大恒基陆陆续续关店百余家……
用王石的话说，“这次调控不同以往”。虽然目前还未有房地产企业资金链断裂的情况，但就在今年初，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示，其中不乏一些知名公司。

2008年：不惧地根银根紧缩？
“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”
如果“拐点”来临，真的会让地产巨头们“卖儿卖女”（冯仑语）吗？
在《英才》记者就此的调查采访中（参见案例部分），几乎很少有地产商认为“拐点”会对自己影响很大。而遍查公开资料，似乎也只有中坤集团的黄怒波在2007年底表示：“明年这么严的调控，我可能被这些新大鳄吃掉。”
在那些经历过上一轮调控的地产商们看来，“拐点”更意味着是做大、做强的机遇，而人们普遍质疑的地产商将面临地根收紧、银根紧缩等的难题，在他们看来也不成问题。
较为普遍的观点是，地根紧缩，其实可以通过收购中小房地产开发商手里的土地来解决，而银根紧缩导致的房贷吃紧，也可以通过融资多元化的渠道予以化解。
当然，危机意识他们还是有的。万通地产董事长冯仑在数年前就提出了“反周期理论”，即在繁荣时期卖楼，在萧条时期买地。而华远总裁任志强一看上市搁浅，现金流仅够维持半年，就马上卖掉SOHO北京公馆、光华路SOHO2号这两个在别人看来稳赚的项目。
不过，人们依稀记得：1993年6月23日，时任国务院副总理的朱钅容基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪全面控制银行资金进入房地产，此后，国内房地产几乎全行业亏损。这一次，“老警察们”会否重蹈当年的覆辙，还有待时间的验证。
人们或许还记得：几年前高喊着“赶超万科”口号，并放出100亿、后来又放出1000亿豪言，且在全国各大城市砸下重金屡屡买下“天价地王”的顺驰，如今早已易主。
2006年，香港路劲基建与顺驰正式签署协议，以12.8亿元换取顺驰55%的股权，顺驰的创始人孙宏斌对路劲基建董事局主席单伟豹说：“你买了个便宜货”。这句话的背后，隐藏的是无数个假如--假如顺驰再多10个亿的资金，假如顺驰中国成功在香港上市，假如没有遇到宏观调控……孙宏斌是绝不会出让自己大股东地位的，更何况是以如此低廉的价格，卖给一家这么不知名的公司。
2007年，孙宏斌索性再次出让股权，只保留了顺驰中国约5.3%的股权，挂帅而去，曾经做中国房地产公司老大的梦想也灰飞烟灭。单伟豹在之后曾写过一篇文章，指出顺驰实行目标管理，但主要的指标只是“回款”，完全忽略了成本和利润，而利润恰恰是企业生存最基本的元素。
而早在2004年的博鳌论坛上，面对“8·31”大限，潘石屹曾打过一个形象的比方，“人在没有抗体的时候，会得天花，为了不得天花，就打疫苗，让你得一次小病，然后健康地成长。”--不知当时也在场的孙宏斌是否听进去了。不过，顺驰成为自2003年房地产调控以来倒下的第一匹“黑马”，相信没人否认。
或许，这也正应了国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾不无幽默地说过的那句话，“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”各位房地产开发商在忙着辩论之前，还是先看一下，自己的底裤在哪里。

《英才》杂志

案例一 | 25岁的华远
任志强 “我不同意是冬天”

“如果公众知道这样的数据，他们还敢观望不买房吗？”任志强随手翻出北京市1月份土地出让价格表如是说。

文|本刊记者  王颖
任志强一手夹着烟，斜靠在座椅上，眼睛盯着电脑屏幕，没有寒暄，甚至眼皮都没有抬一下。
“在这个房地产的冬天里，不知道你是否感觉到一点寒意？”知道这位华远集团总裁不同意“拐点”的说法，《英才》记者特意用了“冬天”这个普遍认可的词。
“我不同意是冬天”，任志强强硬地打断说：“我们感觉到寒意，是因为中国的计划经济在回流。”其实，就在不久前的一次论坛上他还发表言论称，宏观紧缩时最主要的是钱，华远不久就要在A股上市了--“我的小袄是穿上了，你们担心自己过冬的问题，不要担心我过冬的问题。”
“华远是个老警察了，我们早就不在乎宏观调控，我们有各种各样的办法去应对。”任志强和宏观调控的故事从华远与万科的对比开始。

华远VS万科
“华远去年的净资产回报率是63%，万科连续几年都只有16%左右。你说谁棒？”
“万科是城市住宅发展商，是造QQ车的，它只能在住宅一个产品上想办法，因为别的它不会。”听口气，任志强完全没把这个国内地产龙头企业放在眼里，“非住宅18层以上的楼它基本上没盖过，商场它也没盖过，其它产品基本上都不会做，或者做一个失败一个。”
华远呢？任志强将之喻为百货商店，大众写字楼、商场、别墅，各种各样的产品都有；而万科是沃尔玛式的大卖场，快速拷贝没有太多产品的创新。
在任志强看来，自己的这种多产品发展策略，可以尽量化解宏观调控的影响。他认为，万科的消费群体是白领中下阶层，因此受银行贷款政策的影响大；而华远的消费群体却是白领人群，甚至是金领。
商业地产是任志强给华远布局时一个重要的棋子。1984年华远就开始了西单商业区的改造，宁可卖公司股权也不卖土地产权，是华远的一个原则。因为在他看来，现在土地供应越来越紧张，应尽可能多地持有可以增值的商业物业。从西单华威大厦文化广场到今天的盈都沃尔玛，他给华远制定的目标是，商业出租物业的利润占比达到40%。如果有可能，任志强还想做住宅物业的长期出租，这样获得的稳定租金甚至比卖楼还要高。
而这一切，都是以强大的资本能力为前提的。说到资本市场，任志强又是底气十足，“华远是国内第一家在境外上市的企业，万科发展到今天的规模，是我给铺的路。”
任志强回忆说，虽然万科早在1991年就上市了，但华远和华润合作后，五年融到了5亿美元，借助资本市场迅速超越了万科。1997年，王石主动找了任志强，认为万科原大股东不行，希望其收购万科。任志强飞到深圳后，却赶上换领导班子，新一任党委书记不同意被收购，他带着支票又回来了。
从1993年开始了宏观调控后，国内的房地产企业经历了数年的全行业亏损，任志强却是春风得意的。在华润收购了华远51%的股份后，华远于1996年在香港上市，任志强也成为年薪700万的职业经理人。从1996年到1998年，华远每年的利润和销售都以超过30%的速度增长。1998年，华远销售额达到45亿元，成为国内房地产公司的老大。
但当最终华润成为万科的大股东后，华远却于2001年和华润分手。万科借助华润这个实力雄厚的大股东迅速增资扩股，2007年销售额达到523.6亿元，是华远的10倍。
任志强依然不服输，“华远地产去年的净资产回报率是63%，万科连续几年都只有16%左右，和我差三倍。你说是我棒，还是他棒？”

老任VS小潘
“媒体都说我老骂潘石屹，为什么他还愿意跟着我混？跟着我能学到东西，能赚着钱。”
任志强和宏观调控的故事还和另一个人联在一起--“小潘”。
当年那个在任志强眼里连“七通一平”都不懂就要搞房地产的潘石屹，如今已是SOHO中国有限公司的董事长，而且2007年还在香港上市了，拥有的财富用任志强的话说，“败几辈子也败不完。”
但任志强依然一副老大的姿态，“媒体上都说我老骂潘石屹，我骂他为什么他还愿意跟着我混？因为跟着我能学到东西，能赚着钱。”
这又是一句大实话。任志强和潘石屹的三次合作，都与宏观调控有一定关联。在2004年“博鳌21世纪房地产论坛”上，首创置地集团董事长刘晓光问任志强有没有缺钱的时候，他老实地回答：“通常是宏观调控了，就把地往潘石屹那里一丢。”
就在3个月之前，刚在H股上市的潘石屹缺地缺项目，上市受阻的任志强缺钱，两人一拍即合，于是，潘石屹宣布以24.4亿元的价格收购了华远旗下的“SOHO北京公馆”和“光华路SOHO2”两个项目的100%权益。
据说，在发布会上任志强就表现出悔意。他没想到的是，仅在一个月后，证监会就同意了华远借壳SST幸福上市的请求。
《英才》记者向任志强求证时，他眉毛一横，“我用它拿了更多的地，开发了更多的楼盘，我的资金周转速度加快了。”接着，他又甩起自己的长项：列数据。华远7个多亿的净资产，50多亿的销售额，这得转多少圈？万科260亿的净资产，销售额却仅是华远的10倍，“到底谁有本事？”
任志强的数学功底确实不错。2004年初，他向潘石屹转让了尚都国际二、三期，很多人不理解。几个月后，任志强对外宣布，华远地产全面收购了东直门综合交通枢纽--东华广场项目，用尚都10多万平方米的“粮票”换取了东直门80万平方米的“粮票”。那次交易的背景，正是国家连续出台从土地储备、银行贷款等多项政策，防止房地产过热之时。
他们的第一次合作，则发生在国家首次对房地产市场进行宏观调控的1993年。当时，小潘找到任志强，买下了后来万通新世界的那块地皮。而他们的后两次合作，草签的协议一次是写在烟纸盒上，一次是写在一张废纸上。
“这说明我有诚信，我是个好商人。”临了，任志强还不忘自夸一下。

一个人VS一群人
他进入的是房地产这个行业，因此他更多的是得到了四处飞来的“板砖”。
当“拐点论”被炒得沸沸扬扬时，任志强随手翻出北京市1月份土地出让价格表，不厌其烦地向记者一一列举各块土地以高于底价两三倍的价格成交，甚至拿出计算器，算出通州区某块地皮地价5700元。“如果公众知道这样的数据，他们还敢观望不买房吗？”任志强两手一摊：“可惜我们没有能力向外公布。”
在《任人评说》这本书中，任志强曾经感叹：“人的一生最难的是能留下些可以被记录的痕迹。”他有不少雅号--“任我行”、“地产总理”，这些都与他经常发表类似“我只给富人盖房”、“房地产就应该暴利”这样惊世骇俗的观点有关。他发表的这些言论也许就是他想留下的痕迹。
对数字的惊人记忆力、法学硕士培养出来的逻辑能力，再加上多年对房地产理论的实践积累，使得任志强在任何场合的辩论中都不甘于下风。
不过，强硬的态度、直白的口吻，往往让多数人因为反感而忽视了他所说的内容。而任志强这种挑战权威的性格也许早已养成，只不过他进入的是房地产这个行业，因此他更多的是得到了四处飞来的“板砖”。
“这没有任何道理”，是他的一句口头禅。而每一次调控，引发的不仅有各个房地产企业的敏感神经，还有任志强那好斗的嘴和笔。

《英才》杂志

案例二 | 17岁的万通
冯仑 这一轮好日子太长了

“一般来说，过三五年好日子就该出事了，我们现在已经透支了好日子，所以我心理上一直觉得应该调一下。”

文|本刊记者  张刚
生逢“拐点论”风靡业界之时，“商界思想家”、万通地产董事长冯仑推出的《野蛮生长》这一带有思考性的书，它像是民营地产商“野蛮生长”时代的终结预言，如果算上2007年前后房地产业“最后的疯狂”，则更为贴切。
对于万通而言，或许也是如此。大年三十的前一天（2月5日），万通地产（600246.SH）发布了一份增幅高达3位数的亮丽年报：2007年实现主营业务收入21.8亿元，同比激增768%；净利润1.65亿元，同比增长高达461%。
但这显然不是万通值得关注的全部。

“老运动员”的“御寒术”
“我是一个老运动员了，对于场地发生变化很敏感，我知道过一段游戏规则又变了。”
冯仑是王石“拐点论”的支持者。不过，在王石频繁出镜“卖拐”时，冯仑并没有闲着，他隐隐有些担心。
“从1999年到2007年，已经有8年好日子过了。按照正常的市场规律，一轮好日子过8年也未免太长了，一般来说，过三五年好日子就该出事了，我们现在已经透支了好日子，所以我心理上一直觉得应该调一下，而不是说还要好、还要好。”说到此，冯仑略显高深地一笑，“因为你知道我是一个老运动员了，老运动员对于场地发生变化很敏感，我知道过一段游戏规则又变了。”
在接受《英才》记者专访前，手握大把银子的冯仑刚去过成都。
1月23日，万通地产与成都交大房产开发有限公司签署合作协议，交大房产下属美通置业将引进万通地产为其增资21018万元。是次投资使万通地产增加开发建筑面积81.2万平方米，也实现了其土地储备增长的目标。业界将之解读为“冯仑2亿踏进蓉城地产”。
“我们现在天天研究怎么扩张。”冯仑说。“（拐点）对万通来讲是一个机会。我们的非上市公司负债才20%，所以，这对我们来说是最好的时候，因为我们借助繁荣时期，把所有的结构都调顺了，把所有的问题都去除了，集中了大量的现金。这种情况下，如果大家都迷惑或者是对市场预期不清晰，万通就开始了更加清晰的发展道路。”
在冯仑看来，蓉城的妙笔，还仅仅是个开始。“我们最近会不断地要披露我们要买的东西，而且在买的同时还保持我们的现金。即使到明年上半年市场还是没有拐明白，我们仍然不会有问题。”
这不由得让人想起，2007年12月16日，在广州出席论坛的冯仑放话说：“我个人预见在未来3-5年里，房地产（现有的）6万家公司，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。”--在这次大撤退中，万通无疑将扮演胜利者；而1991年创立万通以来历经行业大调整而不倒的冯仑，也终于可以用“笑看花开花落”的心态来静观其变了。
能够成为腰缠万贯的“老运动员”，自非易事。但在行业寒冬期能够习得“御寒术”，并坚持下来，却十分有效。
“我们过去的经验现在的确给了我们巨大的支持，这个经验就是1999年以来，我们一直谈的反周期的问题。”所谓反周期，“就是繁荣的时候卖产品、萧条的时候买土地。在大家都头昏脑胀的时候，我们一直提醒自己要应对可能出现的一些市场和政策的变化，我觉得这是非常重要的一个经验。到去年底，在A股的上市公司里面，我们的现金能力是排在第四位的。”
在冯仑看来，恰恰是这个经验让公司成熟起来，“我们从1991创业，到1993年（海南房地产）泡沫破灭，然后从1993年进入到1999年难熬的时期，1999年再开始繁荣，所以我不能再犯1991年到1993年的错误，因此，繁荣的时候要解决问题，而不是去跟别人比谁跑得快。”

万通“打篮球”
曾经叱咤风云的充满“江湖气”的万通创业团队，差一点把万通带往“不归路”。
“拐”，还是“没拐”？自2007年末至今，这竟成了地产业争论不休的年度话题。
“王石讲得非常清楚，是从过分的、非理性的、过快的上涨，转到一个理性的调整。拐点拐到哪了？拐到理性的调整。调整是个中性的概念，有高有低。”显然，冯仑支持王石的说法。
不过，在他看来，王石“卖拐”引发轩然大波的原因之一，就在于王讲得不够生动、不够形象--“大家听来听去，是拐点，但多数人以为是‘过山车’，是从上到下的”--这当然并非王的本意。“其实，这相当于原来有一个运动场，里面只踢足球。但是现在政府说，70%由我来负责、30%由市场来负责。我们原来整个房地产市场是大足球场，都踢足球；现在要分成两个场子，30%打篮球（做商品房），70%踢足球（开发经济适用房、廉租房等保障性住房）。”
“我们选择打篮球，就是商品房市场，而不是政府保障性的住房。”这样选择，冯仑自然有充足的理由。“我们作为一个市场化的机构，面临众多的投资人，那么我们现在需要做的是更多地提供更优质、高品位、创造更多附加值的产品。如果我们买的面粉贵，做的面包也就贵。”
冯仑乐观地预测说：“什么时候再开始恢复看足球的给足球鼓掌、看篮球的给篮球鼓掌，那就是这个场地运动员（地产商）也都清楚了，教练（政府）、规则（法规政策）也都清楚了，观众（消费者）也都坐下来了，这个时间大概什么时间呢？我个人认为到2009年上半年。”
在地产业，“万通六君子”不啻于一个传奇。1991年6月，冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹等六人在海南成立了海南农业高科技投资公司（万通前身）。曾经一度叱咤风云的这个充满“江湖气”的万通创业团队，却差一点把万通带往“不归路”。最终，他们选择了和平分手。
如今，当年的“万通六君子”仍会时不时地三两个的碰头聚会，不过，在他们的话题中，如今的开心事取代了当年的辛酸史，毕竟，那是一个远去了的年代。
《英才》：建设部政策研究中心主任陈淮曾谈到一个观点，说地产业冰川期来临时，死掉的有可能是恐龙，你认可吗？
冯仑：他说的是一个哲学，什么可能都有。相当于次级债，花旗银行也受到了损害。他讲的是一个形象的说法，这类道理当然永远正确，但缺乏现实指导意义，就相当于说吃饭有可能噎死，但这不是普遍的真理。
《英才》：2007年大家都在关注富豪榜，其中大多数都是房地产企业的，你怎么看待这个现象？
冯仑：如果跟100年前的美国比，他们也是地产富豪比较多。因为地产富豪跟经济的快速成长和城市建设有很大的关系，全世界也是这样。所以中国现在会多，但以后会少，这是一个规律。有时候人们讨论的问题不是个问题，现在富豪榜的问题，就相当于一个两岁的孩子在那里撒尿，你管他干什么？他到5岁自然就不这样了，也不穿开裆裤了。
案例三 | 13岁的海信地产
海信地产 与万科差10倍左右

文|本刊记者  张刚
1月12日一大早，履新海尔地产董事长才3个月的卢铿去参加一个房地产年会。在贵宾室里，他遇到了郎咸平。听卢铿说去了海尔，郎咸平突然冒出一句：“海尔也搞房地产，看来中国房地产没希望了。”
在随后的演讲中，郎咸平公开批评海尔做房地产，这让卢铿非常不爽，随即反驳说：“世界上最轻松的一件事情就是批评（别人）。”
从家电企业本身而言，面对家电行业“利润薄如刀片”（张瑞敏语）的现实，寻求多元化的突破、提升企业的利润空间，甚至在股市与地产业中“赚一点快钱”，也似未尝不可。
“我们做到12亿的时候，万科120亿；我们到47亿的时候，他们是523.6亿。”青岛海信房地产股份有限公司总经理矫文清比较关注的是海信地产与万科的差距，10倍左右。
不过，海信切入地产业，算是比较偶然。海信集团有限公司董事长周厚健对《英才》记者回顾说：“海信地产当初是我在仪表局（1995年2月接任青岛电子仪表工业总公司董事长、总经理）时，成立了地产公司。想法就是用手中地的资源，来解决员工的生计。”此后13年间，海信地产经历了艰难创业、改制，直至2002年之后的高速发展，并连续4年位列青岛房地产“十强”第一名。
对于实实在在的困难，比如紧缩银根带来的资金问题，海信地产其实也早有绸缪，“借助于海信地产这么多年所积累的风险控制的意识，我们要加快开发速度，加快销售资金的回笼速度，要保证我们回款速度和回款的健康与持续。”此外，保障房所蕴涵的巨大商机，矫文清表示，海信地产也不会错过。

业界观察
中国地产巨头们的是与非
口述|资深房地产人士邓智仁
这次关于国内房地产是否出现拐点的讨论，我觉得很无聊。美国经济发展如此成熟的国家，有几个人能预测到今天房地产拐点的出现？当大家都说2008年是拐点的时候，拐点反而不会出现了。房地产和股市的脾气是很类似的，它的拐点一定是在大家都看好的时候忽然出现了。
万科的王石作为开发商，能说现在是拐点，叫老百姓暂时别买房，虽然可能有别的目的，但也是很难得的。1997年，香港的房价最高峰的时候，只有李嘉诚出来说楼价太高了。
万通的冯仑的反周期理论，在我看来没有任何意义，就像说股市里想赚钱就要低买高卖一样。这种理论谁都会讲。
华远的任志强抱怨说目前政府的土地招投标制度不合理，其中有“猫腻”，导致华远在北京连续十块地皮没有拍到，只好去二线城市发展。这个讲法就更可笑了。我打个不恰当的比方，这就像一个出来混的女孩子，靠着一些不光彩的方式赚足了钞票，回过头来告诫那些刚出道的女生，叫她们好好读书，凭真本事吃饭。
我和潘石屹的恩恩怨怨很多人也有所耳闻，对于SOHO中国我不愿意再作评价。因为既然它上市了，就是一家公众公司，就应该用它的股票表现来说话。
潘石屹说他赚钱的秘诀是保守--那是在他赚了钱之后。李嘉诚在赚钱之前都是一个赌徒。
我认为富力地产比较聪明，首先他们不走高端，而是走大众路线；它不谋取最高利润，而是侧重现金流；最近我看他开始培养商业地产，发展租赁项目。富力的这个模式非常接近香港的模式。未来的龙头，我认为富力地产是最有竞争力的。
香港在1998年金融危机之后房价跌去60%多，恒基、新鸿基、长江这些公司不仅没有倒掉，反而还在赚钱。他们的秘诀就是从1995开始，连续数年几乎没有买地。同时，不像内地的开发商以卖楼为主，香港资金雄厚的房地产企业有很多租赁的房产，这样楼价下跌时受的影响相对较小。
在前几年的萧条期，香港有90%以上的房地产企业死掉了，但发生的并购并不多。如果今天内地的楼市真的出现拐点，我看他们（房地产巨头）根本就没有准备好（去收购），现在才开始准备，已经晚了。
（整理|本刊记者  王颖）

《英才》杂志

案例四 | 35岁的中原地产和30岁的美联地产
最先倒下的地产中介

半年前，北京各大中介还在争先恐后地开店，现在回过头来看，他们却是在“排队跳海”。

文|本刊记者  王颖
“现在门店数量多正是最大的风险。”美联地产北京区总经理白纪远颇有些得意地跟《英才》记者说。
今年1月16日，香港美联地产北京总行刚举行了揭牌仪式。彼时，从深圳、上海到北京的房地产中介正经历着一场前所未有的风暴。
创辉租售，这家拥有1600多家分公司，中国规模最大、网点最多的中介公司，似乎在一夜之间面临崩溃的局面；在北京，有上百家门店的信一天宣布退出中介市场，规模最大的中大恒基以“战略调整”为由关闭50家门店。
此前两个月，在上海、深圳等地拥有150家门店的中天置业老板甚至携款潜逃，涉及诈骗客户房款2600余万元。
其实白纪远也仅仅2007年9月才加入美联，他来自于中原地产，“北京的二手市场一直是我在做。”
中原地产和美联地产分别是香港排名第一、第二位的地产中介公司。但中原地产1994年进入内地，以北京为总部；美联一直以南方为发展重点，2001年才进入北京，并且一直未进入二手住宅市场。
早在2006年北京房地产在全国领涨之时，美联地产就想进军北京市场，但苦于当时不仅好的门面难找，租金又高，更重要的是缺少人手。直到2007年9月，宏观调控初见成效，美联终于等到了以较低成本快速扩张的时机，在春节前门店数已经扩张到26家，他们的目标是在2008年底开到60家。事实上，包括中原地产、鑫尊置地、麦田等在内的中介也都有今年扩张的计划。
如果将时间回溯到半年前，包括中大恒基、信一天在内的北京各大中介还在争先恐后地开店，甚至还全员动员，物色理想的新店址。
用中原地产华北区董事总经理李文杰的话说，“一个店面一个月赚一万元一个月，1000个店面就是1000万。”这是一个巨大的诱惑。现在回过头来看，他们却是在“排队跳海”。
创辉正是在规模效应的冲动下，走向自我膨胀之路的。在2007年3月之前，创辉还仅是一家在珠三家地区开有分店的中型中介公司，短短半年内，居然在全国扩张了近千家门店。
疯狂的扩张需要强大的资金支撑，挪用客户资金成为冒险家们的不二之选。在繁荣的市场里，潜在的巨大风险被暂时掩盖。
李文杰1994年就加入中原，他还清楚地记得受1998年亚洲金融危机影响，香港房价最低迷时跌去70%，成交量也大幅萎缩，中原地产在香港的门店也由最高峰时的330家，逐渐减少到180家，在咬牙坚持了七八年后，现在又恢复到以前的门店数。
“我们一直在这个行业里，并不是捞一把就走，所以我们重视对风险的控制，还有抵抗风险的办法。”李文杰对《英才》记者说。
事实上，中原这种坚持只用赚来的钱去开新的门店，绝不通过外来输血大规模地扩张的模式，也曾经历过犹豫和怀疑。据报道，在创辉扩张最为厉害的2006年，中原也被抢走了一些业务，在内部产生过争论：自己具备在行业里扩张的所有条件，品牌、资金、人才，为什么让别人抢去一杯羹？
当整个市场失去理性时，少数人要坚持自己正确的立场不是一件易事。这就像在长跑中出现一个搅局者，是坚持自己的节奏，还是顺应别人的节奏？这是一个战略选择问题，更是一个成熟的表现。

专家访谈
权威专家分析地产形势
大拐？还是小拐？

文|本刊记者   梁冬梅
在地产业对“拐点”争论不休、莫衷一是的时候，而权威专家对此的把脉，则会提供更为客观、有效的参考。为此，《英才》记者就“拐点”等的问题向多位专家进行了求证。

拐点有多大？
“如果2007年房价是赛过刘翔，2008年的房价应该会跟着CPI走。”
“2008年出现大拐点可能性不大，但小拐点可能性有。”
建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《英才》记者采访时，提出了大拐点（房价由升到降）和小拐点（房价上涨，但增幅下降）的观点。
实际上，他的这个提法正好代表了专家们对拐点的两种典型看法。中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海属于强烈支持大拐点论的一派；顾云昌本人则是属于小拐点论代表人物。
“房价面临极点，正从高位回落。”曹建海对《英才》记者表示。在他看来，用反转点的指标来看房价，非常清楚。这是一组用一连串密集价格数据来构成的曲线，在2007年11月，房屋成交量严重下降，价格也达到最高位。
顾云昌的判断，则运用了“看房地产看宏观”的方法。他认为，2008年影响房地产市场的三个基本面并未发生大的改变。
第一，宏观经济增长形势不变，2008年经济增长预计还将保持10%左右的增长。况且2008年是奥运年和政府换届年，投资增长带来的经济增长前景乐观；第二，中国房地产业处于成长期。这包括城市化进程的加快、人口红利的显现、旧城改造等，使得住房需求的基本面没有发生改变；第三，“钱松地紧”的局面没有发生变化。即指流动性过剩依旧，保护耕地的政策依旧。
“如果2007年房价是赛过刘翔，2008年的房价应该会跟着CPI走”，顾云昌断言：“某些地方房价出现大拐点的可能性有，但是全国性的大拐点不会出现。”

房价也崩盘？
“如果不是预期房价仍会上涨，恐怕没有人愿意做这样的房奴。”
其实，“拐点论”的兴起，纷纷关店甚至崩盘的地产中介也起了推波助澜的作用。在许多人看来，中介崩盘背后，将会是房价的崩盘。
曹建海就认为，中介倒闭是房地产市场面临极点的重要标志。他甚至进一步推论，中国房地产市场之前的需求，有80%甚至更多都是投机性需求。
“按照现在北京1.5万/平方米的市场价格，一套100平方米的房子，两个人月供20年，平均每月的成本就是8000元左右。而租房只需要3000元左右”，曹建海分析称：“如果不是预期房价仍会上涨，恐怕没有人愿意做这样的房奴。”
而国土资源部地价所所长邹晓云，则对于开发商散布房价依然会上涨的信息，表示“不欣赏”。他认为，开发商关于房价上涨的说法，是在“误导公众”。
“首先，从商人的本分来说，就是要讲点规矩，天天说自己的产品要涨价，这不是商人要说的。在股市里，上市公司高管是不能随便散布消息的。其次，作为商人，他们完全是追逐利益的，对政策的解读，也是站在他们自己的角度。”邹晓云对《英才》记者说。

迫使地产商转型？
10年之后，“中国的收入房价比，应该是2倍，而不是现在的25倍。”
无论是否公开承认房价正面临拐点，房地产企业都表现出了各自不同的策略和选择。
在专家看来，这次宏观经济环境的变化，将对房地产业产生重大影响。顾云昌就提出，如果紧缩货币政策持续，将会加速房地产行业的优胜劣汰，产生重新洗牌的机会。实力强、品牌好的公司会加速发展，实力弱的公司，则会加快被淘汰的步伐。
在曹建海看来，这次宏观政策调整，也是房地产行业转型的好机会。对于万科、中海等的品牌企业，如果能够通过转型变为更加依靠设计、服务和品牌发展的企业，也未尝不是一件好事。而对于中小房地产商来说，过去依靠关系拿地拿钱的模式必须改变，他甚至建议这些中小房地产商可以考虑转型做中介或评估。
邹晓云认为，健康的房地产行业，主要依靠市场竞争，政府供房只是辅助手段。要达到良性和健康水平，应该在供给面形成更公平的竞争，不仅开发商，而且非开发商也能参与到房屋供给中来。在这一过程中，政府的责任，更多的是依靠财政税收和金融手段协调房地产市场，对投资性需求予以控制。
顾云昌认为，健康的房地产市场，是个供需基本平衡的市场。要想达到这个健康水平，至少要到2015年人口红利消失之后才能实现。
曹建海则提出，房地产市场健康发展的前提，是地方各级政府退出房地产开发的利益链条，转而利用政策手段，向公众提供经济适用房和两限房。他乐观地估计，中国需要至少10年的时间，才能使房地产业达到理想状态。10年之后，“中国的收入房价比，应该是2倍，而不是现在的25倍。”
五年宏调路

自2003年开始，国务院对房地产市场采取了新一轮的调控。
2003年6月13日，央行发布“121文件”。“121文件”拉开了调控的大幕。此举也表明，中央政府对房地产的态度，由此前的支持改为了警惕。
同年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称“18号文件”。一些专家认为，这是迄今为止，对房地产行业影响最大的文件。
2004年及之后的两年，影响房地产的四个文件及政策，分别是“8·31大限”、两个“国八条”和“国六条”。这几个文件，都试图采取措施稳住房价，但最终却是“越控越涨”的结果。
2007年8月，国务院下发“24号文”，明确表示，要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。
9月，央行颁布“359号文件”，重新界定了第二套住房的含义。这项措施，被认为有效抑制了投资性住房需求。
10月，国土资源部正式发布“39号令”。按照新规，房地产开发企业必须在付清全部土地出让金后，才能领取土地使用权证书，未按合同缴清全部土地出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。自2007年11月1日起实行的39号令，被认为有效扼住了房地产商的脖子，房地产的“缺血症”随后呈现。很快，万科宣布在广州、深圳降价，“拐点论”弥漫市场。（支持|中国社科院金融所研究员易宪容）

《英才》杂志

专家观察
降价是根本

“房价既不能上涨过快，也不能下跌太快”的言论，表面上是来发展市场，实际是在剥夺绝大多数居民的基本权利。

文|中国社科院金融所研究员 易宪容
随着全国各个城市房价快速飙升，城市居民的住房矛盾越来越突出。2007年，政府出台了一系列关于住房的政策，希望有助于城市居民住房条件改善。最近，建设部又主张政府应通过各种方式来帮助城市中产阶层的居民解决住房问题。比如，政府要多建经济适用房及限价房等。因此，国内房地产市场的价格既不可上涨过快，也不可下跌过快。
政府的这些做法当然有利于安抚广大需要解决住房的民众。但是，当这种安抚不能解决城市居民的住房问题，特别是占80%以上的没有支付能力的城市居民的住房问题时，一个问题就摆在面前：这样的方式能不能解决城市居民的住房问题？如不能，其问题又在哪里？
其实，目前中国的房地产市场问题，不仅在于住房保障体系的缺乏及住房保障体系界定不清，更重要的是在于房地产市场价格过高，把80%城市居民都推在房地产市场之外。这两个问题，特别是后一个问题不解决，要真正解决城市居民的住房问题是不可能的。
因为，对于现代住房保障体系来说，它不是建立一些廉租屋，也不是建筑几栋经济适用房及限价房，而是一个包括全社会居民的住房保障制度。对于全覆盖的住房保障体系，应该以市场为基础，政府可以通过各种不同的方式来帮助不同收入居民解决其住房问题。
比如说，对于城市低收入家庭，政府就得通过廉租屋的方式来解决他们的住房问题，这是完全由政府负责任的部分。对于中产收入的居民来说，政府就得以货币化补贴、利率优惠、税收优惠等政策来帮助他们进入市场，通过市场的方式来解决住房问题。否则，如果80%以上城市居民（这里还不包括农村居民）都是通过政府财政的方式来解决住房问题，其结果或是住房严重短缺（即住房条件越来越差），或是画饼充饥，因为政府没有这样大的财政能力来解决居民的住房问题。既然政府的财政投入对住房问题只是杯水车薪，那么想通过一种方式来解决全体居民的住房问题是不可能的，因此，我们只能通过另外方式来解决。
因为，全国居民的住房问题核心仍然是市场。而市场房价过高，使得80%城市居民远离房地产市场，问题何在？就在于政府的房地产市场发展目标还是不明确。如果政府要真正地解决全国居民的住房问题，就得让房价降下来，就得让中国的住房市场成为解决全体居民居住条件的市场。“房价既不能上涨过快，也不能下跌太快”的言论，表面上是来发展市场，实际是在剥夺绝大多数居民的基本权利，是违背了党的宗旨及十七大报告的基本精神的。试想，如果国内房地产市场的价格保持在高位，让80%以上的居民都无力进入这个市场，那么这个市场只能是为少数人服务的市场。还有，中国的土地是公有制，公有的土地应该是为绝大多数人服务、谋利益的。如果公有土地仅为少数人谋利，那么公有制的意义何在？这不就是通过公有制名义来对绝大多数人的利益掠夺吗？因此，要解决目前城市居民的住房问题，核心就是让房价降下来，降到绝大多数居民有支付能力的水平上。
那么，目前中国的房价为什么会这样高？为什么会这样高得离谱？最关键的就是房地产市场投资炒作比重过高，就在于这些投资者利用银行的金融杆杠炒作房地产，就在于没有解决绝大多数居民基本居住条件之前把这个市场当作一夜暴利的工具。如果政府有心让房价降下来，就得严厉打击与遏制房地产投资与炒作，就得按照现行的银行信贷政策对房地产市场投资与炒作严厉限制。而且不仅要限制将要进入房地产市场的投资者，还得限制已经进入房地产市场的投资者，让这些投资者在房地产市场无利可图。
我想，如果政府能够这样，国内房地产的价格下降就容易多了。房价下降到绝大多数居民都有支付能力购买时，不仅居民的住房得以解决，也是国内房地产市场发展最为健康与繁荣之时。

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