[转帖]从2007的疯狂到2008的理性中国地产终于拐了

菜子

　　2007年，是中国的房地产开发商有史以来所遇到的“最好的年代”，同时也是一个“不幸的年代”。房价和地价的疯涨，在宏观调控新政策的影响下在当年年底就结出了“恶果”，市场跌声四起，买家与卖家之间形成新一轮搏弈。及至2008年，在金融政策的强势调控下，市场回归理性，开发商也不得不转向对企业品牌、管理模式、产品品质和售后服务的关注。曾经沸沸扬扬的楼市“拐点论”如今看来有些牵强，但房地产这个行业确实在转折了。

　　以阳光100置业集团近日推出创新户型产品“博客空间”、万科主动调价提高产品性价比、龙湖置业更加精耕细作为典型，中国的地产商踏上了理性回归之旅。

　　2007：怎一个“狂”字了得！

　　在过去的一年里，几乎所有的企业都享受到了房价无理由上涨所带来的超额利润，在北京这样的城市，利润增长幅度甚至是翻倍的。所有有项目在售的企业各个赚得盆满钵平，上市公司年报中的利润增长数字都在两位数以上。一位开发商在参加当年业内举办的论坛活动上，曾经赤裸裸地表白：“今年房价涨得我们自己都不好意思了，可在售的几十套房子后面都有几倍于房子数量的人在排队，不涨好象都没法平衡卖给谁和不卖给谁。”话茬里透着优越感。北京东四环一带的几个项目，在一年时间里产品未做任何改动，价格却都翻了一倍还多，利润更不知翻了多少倍。北京单价动辄超过2万元的房子仍然不断受到市场的追捧，搭了熟人的关系也得不到价格上的优惠。

　　同样在这一年里，谋求扩张的不同规模的企业也忍受着不一样的“痛”——实力雄厚、能在土地拍卖场上一展身手的，一不留神在价格最高点拿了地，如今这些昔日“地王”多数成了烫手的山芋——货币紧缩令企业现金流吃紧，市场预期不好房价震荡；资金实力有限的，手里攥着几个亿在一线城市根本买不到地，进二线城市又多有顾忌——除了人脉文脉的陌生，更有利润率会比一线城市低一大截的问题。对那些追求销售规模、尤其是正在谋求上市的企业而言，一线城市高房价带来的对销售总额的贡献之大也令二线城市难望其项背，这类企业还在忍受对大城市的割舍之“痛”。“痛苦”最深重的是那些被去年的销售额冲昏了头脑激进扩张的企业，吃进不少的土地，想利用销售回款付土地金结果却被市场的骤然变冷戏弄了，进不得也退不得。

　　2008：喜极而痛，重归理性

　　在任何一个供求严重失衡的市场，都很难实现产业的升级与进步。在房地产长达近10载的“牛市”岁月中，这个行业的进步幅度也很小。进步提速是宏观调控逐步深入的这两年才开始的，公司化治理要求的提出也是在加快上市进程后。尽管市场曾经出现的观望让开发商们紧张过一大阵子，但后来的事实证明那只是一场虚惊。真正的考验在货币紧缩政策实施之后。

　　土地与资金并列为开发商的两大命脉。没有土地还可以买，但没有资金就买不来土地也开发不了楼盘了。

　　2008年，大小开发商都面临着资金的饥渴，因为房地产本身就是一个资金密集型的行业。在贷款无望，其他融资渠道也不畅通的情况下，企业唯一的指望就剩下销售回款。偏偏楼市又是受购房者心理预期影响深重的一个市场，政策的不确定性和舆论方向的模糊不明总是会影响到购房者的消费行为，毕竟购房款是一个家庭最大的支出。好在市场的刚性需求还在，购房者的成熟度也在提高，市场上性价比好的房子仍然热销。在北京，万科、金隅联合开发的远在昌平的小区首次推出近300套住宅开盘即售磬，龙湖置业开发的别墅和洋房项目在保持稳定销量的同时价格一直在上涨。但是，即便是这两家楼盘销售势头好于同行的企业，一样在经受现金流的考验。

　　台风来的时候，猪都会在天上飞；没风的时候，就看谁真正有能飞翔的翅膀了。严峻的市场形势令开发企业不敢再心存侥幸，开始从内部的管理流程、经营方略、客户服务等多方面审视自己并做出改革。

　　毕竟如很多专业人士所判断的，眼前的状况只是阶段性的波动，中国的房地产业刚刚走过20年，还处于起步阶段；中国人口的城镇化不过刚刚开始，国家大力建设经济适用房说明很大一部分人民的基本居住需求尚未满足，基本居住需求满足后还会有改善需求产生，未来的中国房地产市场还会有几十年的发展。

　　在市场波动过程中能保存有生力量者，必是那些在产品质量、经营策略、管理方法和客户服务等方面有比较优势者。具备比较优势、能熬过波动期并为未来的发展做好准备的企业才会基业常青。

　　中国的房地产行业真的“拐”了，“性价比”已经成为买房人注重的关键因素，卖房的如果拒绝回归理性，拒绝因需而变，还想撞大运，那就等着被淘汰吧。