[推荐]土地市场骤冷是先兆 中国楼市或深度探底

阳关三叠

　　“面粉贵过面包”终究只是一时之热。今年以来的土地市场，仍然延续了自去年下半年底开始的低迷态势。土地流拍屡屡上演，并且近日从一线城市蔓延至二、三线城市。土地市场的“拐点”局势已在若隐若现间。

　　仔细回顾一下可以发现，土地大量流拍正是起自于信贷新政出台之后。

　　据不完全统计，去年10月份以来，全国土地市场流拍约40余块，并有大量土地以底价成交。一时间，地价过山车迅速由峰顶下滑至谷底。而对于与地价联动的房价来说，土地源头市场的调整势必会对其产生“辐射”效应。在信贷新政持续的背景下，土地源头市场的调整也将持续，由此可以预见，目前刚有苗头的楼价下探趋势，很可能只是刚刚开始。　　

　　土地流拍频频上演

　　今年初始，北京市土地整理储备中心公开招标3块土地，而受人瞩目的广渠路15号地块仅仅收到两份标书；同时开标的其余两块土地，也是应者寥寥。据北京市土地整理储备中心提供的信息，在2月份北京推出的5块住宅类用地中，4块土地采取招标方式出让，成交价格均只略高于底价。

　　而向来是开发商们“兵家必争”的上海土地市场，4月9日的冷清局势更是让人大跌眼镜。尽管早先有53名开发商领取了意向性标书，但真正申请竞标的只有11家。在这次出让的8幅土地中，有2幅土地因无人报名而流标。一幅位于南汇区的商住地块，则以2443.2元/平方米的楼板地价成交，甚至不到去年高峰时期价格的一半。

　　在此次楼市调整潮的“风眼”深圳，当地土地交易中心日前挂牌出让的3幅土地再现流拍，惟一一块土地以楼板地价1149元/平方米成交。而在此之前的一场土地拍卖中，5块出让土地仅有一幅成交，其余四幅流拍。至此，深圳政府出让居住用地共流拍6块，总流拍建筑面积已逾100万平方米。

　　除了一线城市之外，流拍局势同样波及二、三线城市。在厦门市，土地市场的分水岭起自于去年12月8日，开发商以楼板价3722元/平方米竞得集美地块，这一价格水准较之2个月前创下的“地王”新高纪录，跳水幅度高达69%。至当年12月底，厦门推出的6块土地之中，4块流拍，其余两块则以底价拍出。　　

　　房价开始出现松动

　　据广东省统计局、广东省房地产业协会5月初发布的统计资料，今年一季度与去年同期相比，虽然广东省内房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点，但是购置金额增幅却同比减少了55.64个百分点。值得注意的是，土地购置单价同比下降了26.16%，即从去年一季度的1009元/平方米降至745元/平方米。

　　地价与房价的关联度向来被业内外关注，随着土地市场开始降温，房价也同样有所调整。相关数据显示，新房市场方面，广州一季度共实现销售812.74万平方米，同比下降25.69%；商品房销售额460亿元，同比下降26.89%，超过销售量的下降幅度。

　　“开发商对于土地价格的判断通常会有个底线，而这个底线便是来自于对周边新房市场的现价衡量。”一位不愿意透露姓名的开发商说。在去年，这家企业曾经参与过上海一幅热门土地的竞争。虽然在原先的内部会议中，公司一再强调对这幅土地志在必得，但最终仍然由于超越底线而不得已放弃。“如果失去对未来房价的准确判断，盲目拿地会是非常危险的。”他表示。

　　对于一贯采取迅速销售以回笼资金的开发商来说，新房市场谋利空间的快速攀升，无疑为开发商囤地抢地增加了底气。一时间，地价、房价同时飞涨。然而，信贷政策的收紧却是击中了房地产业的要害。个人买家、开发商的资金来源同时被控制，前者受到的压力导致新房成交量开始萎缩，而对于后者来说，销售受阻和拿地资金的减少，使得其所受压力更似“雪上加霜”。　　

　　传导效应需要时间

　　知名评级机构穆迪投资在一份报告中提及，中国采取货币紧缩政策，导致房地产企业缺乏流动资金。在该机构针对资金流动状况进行的压力测试模型下，内地房企只具备2008年房产销售量下滑25%的承受能力。

　　北京一家大型房企负责人表示，现在企业对于拿地的看法十分微妙，由于无法预判未来房地产市场将会出现怎样的走势，因此显得“观望情绪很强”。业内专家认为，银根收紧导致开发商资金链紧张，同时加上楼市持续走低，使得开发商对大势难以把握，从而对拿地采取了十分谨慎的态度。但也有人指出，地价的走低能够影响到房价的走低，开发商在重估地价的同时，房价也会相应地回复理性。

　　上海北孚地产研究所副所长刘光东表示，目前房地产市场中地价-房价联动现象较为明显，而随着一系列调控措施的出台，土地市场的稳定将从源头上保障房地产市场的良性运行，以达到稳定房价的结果。“从土地市场到楼市有个传导效应，也需要一定的时间，部分房价涨幅过快地区将在今后一段时间，面临理性回归的压力。”　

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