[推荐]银行压缩房产商贷款 二手房个贷如何轻松办？

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　　过了10年的二手房，能贷到款吗?

　　我最近在市中心某小区买了套75平方米的两房，总价50多万元。我打算办理30万元的商业贷款。但我去年年底就听说，现在二手房贷款银行严格控制了，对房源和客户的资质审核较原来严格许多。就算给贷款，对于所购二手房的“年纪”、大小都有限制。我所购的这套房子年代过了10年，是不是贷款会有影响呢? 读者孙小姐

　　银行压缩房产商贷款

　　买二手房贷款无影响

　　手续齐全都可贷到款

　　日前，部分银行收紧房地产开发贷款的消息不胫而走，引得市场一阵恐慌，不少房贷者揣测央行的放贷“闸口”是不是又要收紧了?从目前来看，虽有消息称“08年房地产开发贷款的增长可能会略有压缩”，但也仅限于对土地开发贷款的发放，对个人贷款以及二手房交易类贷款不会有任何影响。

　　近年来随着宏观调控节奏的变化，二手房贷款业务的发展也有起有伏。像去年上半年，由于各家银行个人贷款业务增长迅猛，导致下半年国家的宏观调控及贷款规模的调整，再加上央行连续加息，因此去年第四季度，银行全线收紧房贷，而放贷成本和风险均较高的二手房，则首当其冲。部分银行纷纷收缩二手房贷款，这也给市民造成二手房难贷的印象。

　　今年以来，各家银行根据国家宏观经济形势，及时调整信贷结构，优先支持用于个人自住住房的贷款需求，同时也加大对二手房贷款业务的支持力度。从各大银行的贷款政策来说，目前市民申办二手房贷款并不困难。只要是真实的二手房交易，满足银行的贷款条件和提供上述贷款资料，都可以很容易获得银行的贷款。

　　房子太旧，贷款手续会麻烦些

　　一般来说，再交易住房房产来源，主要分“次新房”和老小区房两种。虽然各家银行对于“次新房”的概念不是太明确，但多数是指交付不久的准新房，如交付两三年以内的。涉及这种“次新房”的贷款，各大银行受理的条件与新房贷款基本相同。

　　而对于老小区房的二手房贷款，由于此类二手房，存在配套设施不完善、价值相对较低，变现能力不强等“弱点”，所以各家银行从风险控制的角度出发，不是“太贪”。因而对于这类二手房的房产面积和房龄，提出了更高要求，并重点考察借款人的第一还款来源。

　　现在贷款买房应注意的是银行对于借款人的审核资质比较严格，比如信用卡逾期次数过于频繁，或者干脆不还的;18岁以内年龄偏小的以及65岁以上年龄偏大的等等，上述几类人群在申请房屋贷款时有可能无法过银行的审批“关”。

　　同时，由于目前办理房屋抵押贷款的客户多数为中低收入者，而提供抵押的房产也多为二手房，客户的还款能力和房屋的实际价值均是银行要考察的因素。所以，各家银行在考察借款申请人有按期偿还所有贷款本息的能力上，会比新房贷款更严格，要求也更高。因此，借款人夫妻或共同还贷人在提供收入证明时，要特别注意收入证明的可信度及和欲贷款额的比例关系。

　　此外，各家银行在受理二手房贷款时，所抵押的二手房房龄也有讲究。像房龄在10年以内的，还算在房子的“青壮期”，面积限制可适当放宽;而房龄在10～20年之间，所购二手房面积一般需要在55平方米以上;贷款期限加上房龄，一般不会超过40年。

　　二手房贷款转账，目前有3种方式

　　其实市民对二手房贷款最关心的，莫过于贷款后资金如何划转。因为此贷款与新房贷款的最大区别，就是银行的钱要划转给卖家。这也是目前二手房贷款存在的主要风险，在外地已发生多起贷款资金被中介公司挪用的事件。

　　为规避类似的风险，规范二手房贷款资金的划转方式，解决买卖双方的资金划转的信任问题，最大限度的保障买卖双方的合法权益，有关主管部门已在研究制定有关办法，目前各商业银行主要提供以下3种方式供借款人选择。

　　1、直接将贷款资金划入借款人指定的个人存款账户;

　　2、根据借款人的划申请及买卖双方的约定，贷款资金划入卖房人的个人存款账户。

　　3、部分银行顺应二手房市场发展的要求，推出了“房易安”产品，支持多种灵活的资金托管要求，包括：买卖双方通过中介或自行达成交易的二手房交易资金托管，银行将贷款资金划入指定的资金托管户，待买卖双方交易结束后，银行根据事先约定将贷款资金划转指定收款人。

来源：常州晚报