[转帖]信贷土地双调控下08楼市不会大涨暴跌

Jenianzhan

近期，部分开发商楼盘降价导致房地产业内人心惶惶，舆论甚至传出了房价即将暴跌的 “雪崩论”等恐慌观点，让不曾明朗的08楼市更是蒙上一层扑朔迷离的色彩。虽然汉宇地产邵明浩认同08年依旧是宏观调控年，但他表示 ，就目前的信贷政策和土地供应政策结合市场需求来看，预期楼市将在振荡整理中微调，而并不会出现大涨和大跌的情况。

    回顾04年之前的信贷政策，不论是连续9次的降息还是推出住房公积金等优惠利率政策，都是以鼓励住房消费为基调的。正是由于这些政策的积极作用，造成了03、04年上海楼市的繁荣昌盛。而随着05年国家宏观调控的实施，国内从稳健到从紧的货币政策又对上海楼市的降温起到了积极作用。可以看出，国家的信贷政策虽然在时间上有一定的滞后性，但其对楼市正负两方面的影响都是巨大的。在信贷政策方面中央政府拥有绝对的主动权。

    另一方面是土地的供应政策。03年8月31日之后全国正式实施“招牌挂”的土地转让制度，虽然该制度的实施在流程上规范了土地的出让运作，但客观上推高了土地价格。另外为了逼出开发商囤积的土地，国家从04年到06年三年的时间里实施了紧缩土地供应的政策，例如2006年全国新增城镇建设用地110万亩与2005年相比新增城镇建设用地减少了40万亩，减少幅度近3成。三年内土地供应呈现大比例下降的态势，这也是06、07两年虽然政策调控一年比一年紧，但房价依然呈上升趋势的重要原因之一。07年底至08年年初，政府在宏观调控中对土地问题的看法发生了转变，从紧缩增量逼存量到增加供给逼存量。07年土地供应量又一次超过千万平方米，而 08年的住宅用地在保证1000万平方米以上的基础上，还增加了一块每年400万平方米、5年2000万平方米的经济适用房划拨土地。土地政策和政府动作方面的一系列的变化引起了市场巨大的反应，原来竞相抢地的竞标没有了，取而代之的是土地底价成交以及为数众多的土地流标。可以看出，拥有土地出让权的政府通过土地出让的手段同样可以主导市场的走向。

    信贷、土地像两个可以开关的闸门，由政府这只“有形的手”负责掌控。前两年房地产市场过热，政府就关紧信贷闸门放开土地闸门，如果房地产市场低迷政府就会放松信贷闸门减少土地供应，所以在宏观经济不出现大的波动的情况下，08年以及未来很长的一段时间内楼市既不会大涨，大跌的可能性也比较低。