[原创]《山东各市经济指标比较——兼谈淄博房价》

纪彦峰

引言：荒唐的GDP

以往我们看某一地区的经济发展情况，往往注重GDP总量的比较。以温州和淄博的GDP总量、人均GDP对比为例，请看表1所列数据：

 

淄博的GDP总量在2003年开始就直追温州，人均GDP在2003年就已经超过了温州2006年的水平！真让人大吃一惊。实际上GDP 指标有一定的局限性，特别是在不科学地使用 GDP 时，其局限性就会更加显著。

项目投资、决策的过程中，判断某一地的经济发展状况，其GDP数据可以作为参考之一，但是不能过分依赖GDP数据，需要从多个角度对该地区环境情况、产业结构、城市活力、人口结构、收入结构、移民情况、供需情况、文化心理进行分析。特别是既要判断其短期供求状况，也要判断其长期发展趋势。供求关系可以大致判断1—2年内的市场前景，但是经济发展的徘徊不前可能影响到未来5—10年的前景。在荒唐的GDP总量指引下，我们淄博向来自我感觉良好，但是通过与周围兄弟城市一系列数据的比较，就可以发现淄博正在落后。

n       为什么说淄博房价偏低——房价收入比

 

注：联合国推荐使用房价、居民家庭收入“中值”来计算，如果中值缺乏，推荐使用平均值。因缺乏数据，故本文均采用平均值替代；同时缺乏二手房交易数据，用新房平均价格替代。

淄博2006年年末全市户均人数为3.04人，人均可支配收入为13794元，可得出居民家庭年收入为41933.76元。2006年淄博市新房平均单价为2100元/㎡，可得出购买70平米户型总价为147000元。可得出淄博房价收入比为3.5。世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。

从房价收入比的角度来衡量淄博的房价，处于合理范围，或者稍微偏低。今年上半年的开发办的半年度总结中也明确指出：“以成本为主的价格构成使我市的住宅价格相对较低，也低于经济发展水平相当的潍坊、济宁、泰安、临沂等地市。”

淄博房价这么低，可为什么销售如此困难呢？前文已经提到要多层次、多角度考察一个城市的各种要素，那么：

首先是环境的问题。包括自然环境、投资环境等多个方面。自然环境对房地产的重要性不言而喻，优越的自然环境与投资环境往往会像一块磁铁一样，吸引周围的资金和人才。

其次，是人才问题。人才的数量与质量都可以反映出该城市的发展是否有潜力，特别是知识经济时代，人才的作用将更加突出。同时，人才问题也与环境密切相关，好环境可以留住人，差环境留不住人。

第三，是企业问题。环境好、有人才，拥有多少企业、经济是否活跃都可以反映出这个城市的经济活力与发展潜力。企业、个体户越多、越强，说明这个城市活力越强。

三方面环环相扣，形成一个城市的竞争力，可以用GDP总量、人均GDP、人均可支配收入、居民储蓄、物价指数、房价等要素反映出来。GDP只是综合竞争能力的表现形式之一。

本文从淄博城市环境、经济活跃程度、人口数量、人才结构、近年来房地产供求关系等角度出发，通过横向、纵向比较分析，力争用实证的方法科学地勾勒近年来我市的经济发展轨迹，对淄博的低房价现象作出一定的解释。旨在抛砖引玉，希望同仁们能找到更多的科学、合理的方法，给决策者提供比较科学、可信的依据。

n       这是个什么城市——环境、产业考察

淄博是近代以来中国工矿业开发较早的地区之一，工业发展已有百年以上的历史,是山东省及国内重要的工业城市，产业布局及规模情况见表2。

同时淄博是一个组群式的城市，张店、博山、淄川、临淄、周村呈梅花状分布，组群内的城区之间联系密切，交流方便，各区域发展均衡、协调，城乡发展也比较均衡。 

[此贴子已经被作者于2008-1-24 10:14:45编辑过]

纪彦峰

二三产业吸纳的就业人数落后于青岛、济南、烟台、潍坊、临沂、济宁等城市，也反映出淄博市的产业结构继续调整、升级。

 

淄博位于第3位，仅次于青岛、济南；但是从绝对数上来说，济南的投入大约是淄博的2倍，青岛的投入大约是淄博的4倍。

（数据来源：山东省第一次经济普查主要数据公报2005.12.20.）

分析：

根据表2所反映的情况看，淄博的主导产业均属于高耗能、高污染的行业，例如石油化工、医药、纺织、建材、日用陶瓷等均对环境造成不同程度的污染，生态环境破坏严重（空气污染、水污染以及部分区域的噪音污染），基础设施损耗速度快（老城区内大部分道路需要升级换代），从自然环境的角度来说，淄博不具有发展房地产的优势。

自然环境对房地产的影响是直接的：自然环境差则外来移民较少、甚至可能导致本地居民向外迁移，本地房产投资价值比较低，市场需求以本地居民自住为主，市场比较平静，没有大起大落。

根据我们调研了解到的情况，结合表2，不难发现以下现象：这些主导产业中的代表性企业大多是大型国企，例如新华医药、华光陶瓷、四砂股份，但是近年来均陷入改革困境。在“国退民进”的大潮中，国有企业逐步退出了，但是有一定影响力的大型民营企业还未“进来”。同时，国家目前的政策控制“高耗能、高污染”的行业，这些企业怎么办？企业作为现代社会吸纳就业大军的主力，作为造就“中产阶层”的孵化器，如果企业“青黄不接”，吸纳的就业人数必然有限（见图1），那么“中产阶层”必然相对较少。

反映到房地产方面，有可能导致：总体需求不旺，象征财富的房产集中在少数富人阶层中、普通居民购买力较差，房价上升缓慢，房价疲软。

但是通过图2可以看出，淄博企业产品研发方面的投入位居山东省各市的前列，但是绝对数量差强人意。这将会给淄博的成功转型打下伏笔，转型究竟能否快速成功？我们拭目以待。

关于组群式城市的特点，有人已经有论述，在此仅做简要分析：淄博城乡交叉，中心城区不突出，投资分散、战线太长，城市的辐射力和凝聚力差。各个区县各自为政， “诸侯割据”的大势不便于淄博市集中资源办大事，而辐射力、凝聚力不足也导致淄博在吸引外来资源方面不及传统城市。

对房地产开发的影响也是致命的：各区县政府在利益的驱动下，对土地的供应缺乏必要的约束和控制，土地放量过大会导致开发量太大，最终导致土地资源严重浪费。

n       经济活力考察

经济活力考察一是可以通过三产比例来分析某一地区的各产业所占GDP的比例，一般来说，二产、三产所占比例较高（特别是三产所占比例），该地区的经济发展水平、现代化程度都会比较高，经济活力比较强。二是可以通过该地区登记在册的法人单位的数量、产业活动单位数量、个体经营户的数量来了解该地区经济（特别是民营经济）的活跃程度。本文采用第二种方法。图3反映的就是山东各市所拥有的企业法人单位、产业活动单位以及个体工商户的数量。

 

山东各市法人单位数量，淄博位于第6，数量少于青岛、烟台、济南、潍坊、临沂。产业活动单位数量，淄博位于第8，数量少于青岛、济南、烟台、潍坊、临沂、济宁、德州。个体户数量，淄博位于第6，数量少于临沂、青岛、济宁、潍坊、德州。

分析：

结合图1、图3，通过分析可以看到，淄博二三产业吸纳的就业人数、企业法人单位、产业活动单位、个体工商户数量均在山东各市第六名之后。同时也可以看到潍坊、临沂、济宁甚至德州的数量都要超过淄博。也可以明确地证实我们在本文第一部分中观测到的企业“青黄不接”现象。

以上结论也可以用我们直观的印象得到印证，的的确确，这几年以上几个城市发展速度也比较快，人气很旺，特别是潍坊、临沂近年来的发展在全国都产生了一定的影响。

经济发展的活跃程度虽不能直接对房地产发展造成影响，但是会对吸引资金、人才、提高居民收入等方面造成一定影响，进而间接影响了房地产的发展。

[此贴子已经被作者于2008-1-24 10:19:25编辑过]

纪彦峰

n       人口与人才状况考察

某一地的人口状况可以大致反映该地区在经济发展过程中的劳动力资源情况。本文通过最基本的两个指标来衡量淄博的人口状况，其一是淄博相对其他兄弟城市在人口的数量上是否具有优势；其二是在人才结构上与其他兄弟城市相比是否具有优势。

分析：

山东17市中，淄博总人口排第11名。目前我国在国际上的竞争力主要是低成本的劳动力所组成的劳动密集型产业为主，淄博也不例外，例如陶瓷。自有人口不足，因此发展劳动密集型产业优势不足。

淄博大专及以上学历人口位于山东省第6位，数量少于济南、青岛、烟台、济宁、潍坊，略高于临沂。由此可以看出，淄博人才优势不足。尽管可以通过引进人才来弥补，但一是外来劳务成本相对本地要高，二是淄博的城市环境、经济活跃程度比较差，引进劳动力的优势也不足。

结合本文对淄博环境的考察，可以预计淄博如果不切实进行环境改善，不仅吸引人才相对困难，还可能会造成人才流失，制约淄博经济的成功转型。对房地产的影响也就不言而喻了。

n       居民可支配收入考察

在前文中了解到GDP的局限性是比较大的，所以在使用GDP数据的时候，一定要同时使用别的数据来对其进行“制约”，例如将衡量普通民众生活状况的“居民可支配收入”、居民储蓄情况与人均GDP配合使用，得出的判断往往更科学。

 

[此贴子已经被作者于2008-1-24 10:23:40编辑过]

纪彦峰

淄博GDP总量已经不再是过去的山东省第3，位于第5，在青岛、烟台、济南、潍坊之后。济宁、临沂、威海、东营等紧随其后。人均GDP第4，位于东营、威海、青岛之后。可支配收入第6，济南、青岛、东营、烟台、威海。 

淄博居民人均储蓄位于第6。位于济南、东营、青岛、威海、烟台之后。

分析：

GDP总量、人均GDP、居民人均储蓄排名均落后。被老牌的济南、青岛甩在身后，被后起之秀烟台、潍坊超过，而且正在被济宁、临沂、威海、东营等赶超。从居民储蓄的情况来说，东营、威海、烟台也已经超过了淄博。说明相对于这些兄弟城市，淄博的发展速度滞后。

反映到房地产方面，居民可支配收入、人均GDP、居民储蓄率的徘徊不前，对房价提升的支撑不够。

n       淄博房地产的供求考察

本部分，应该继续对与淄博类似的城市开发量、销售量进行比较，但是各地统计公报格式不同，部分城市按照“投资额、销售额”统计，部分城市按照“面积”统计，横向比较困难。故通过淄博02—06年进行的纵向比较，考察其供求关系，寻找其中规律。

 

分析：

通过2002—2006年的销售面积曲线可以明显看出，没有大起也没有大落。缓慢地徘徊在200万㎡左右，基本和竣工面积曲线的趋势一致。

新开工面积从2002年开始不断上扬，2006年受配套费政策调整的影响，新开工量达到500多万㎡；而销售面积的趋势在2004年出现拐点，开始呈现下降趋势，供、求完全相反的趋势，说明产品将会出现阶段性过剩。

从2007年上半年的数据来看，新开工200.86万㎡，比上年同期有所下降，但仍然是一个大数目。而上半年销售面积仅90余万㎡，预计今年全年淄博市销量仍不会超过200万㎡。

n       文化、消费习惯的考察

文化、消费习惯是最容易被人忽视、但实际上对房地产影响也不可忽视。文化、消费习惯很难用定量的数据来进行分析，况且在中国地域文化不仅特色鲜明而且异常丰富，研究难度非常大。学术界研究较少，本文也仅根据观察到的现象简要分析，不一定准确。

1)      紧跟中央——易受政策影响

有人说“政令不出中南海”，但是山东绝对紧跟中央，中央的政策山东总是第一个响应，这一点不用多说。

反映在房地产上就是市场易受宏观政策影响。2004年国家宏观调控政策一出，淄博的商品房销售量马上出现拐点（见图9），恐怕不能单纯地归因于市场需求的拐点，和政策对当地居民的影响也有一定的关系。

2)      思想较传统、偏保守

山东一直以来都是中国的农业大省，农产品非常丰富，农业文明在这里根深蒂固，依靠几十年上百年的工业熏陶恐怕仍旧难以改变“小富即安”的思想。很多全国各地川、湘、粤、浙等地方的人到处乱窜，但是很少听说山东人在哪里打工或者什么的。临淄的居民储蓄存款在山东各区县第一，这与“小富即安”的思想密不可分。即使真富，也不张扬、不显山露水。

反映到房地产上，主观上提升提升居住条件的愿望不够强烈。工薪价位的楼盘消化容易，高品质、高价位楼盘不易被接受。

3)      商业传统——讲实惠

淄博的商业传统据说可以上溯到管仲时代，占据着“鲁中”四通八达的优势，周村、临淄的商业、贸易在历史上都有过辉煌时期。所以骨子里，淄博人善于算帐，懂商业。再加上重感情、重交情的处事特点，买东西总是要设法找熟人讲讲优惠。

反映在房地产方面就是联合起来团购，或者托人找领导要优惠。特别是团购，对淄博的房地产市场影响很大。

总结：

房地产的问题不能孤立地用GDP来衡量，也不能被供需等表面现象迷惑，支撑房价的实质性因素是城市环境、经济活力、人才状况、外来移民等，所以研究淄博的房价也要从这些方面下功夫。

通过全文的分析，我们不难发现，淄博在近几年的发展，一些传统的优势正在丧失，新的优势还没有培育出来，房地产发展所依赖的城市环境、经济活力、移民等关键因素逐步变弱，难以对增加需求、提升房价起到较大支持。同时在短期产品供应方面来说，各区县土地供应量大、房地产投资过于分散、体量过大，就出现房价徘徊不前、产品阶段性过剩的现象。

这些遗留的问题难以在短时间内得到解决。未来5—10年，淄博的房地产市场仍然严重依赖于政府在环境治理、经济活力、人才战略等方面的措施。对这个根本问题认识不清楚，做出的判断将会有偏差。同时，自住型的市场也要求开发企业目标聚焦自住型产品，在产品差异化定位、创新营销方面狠下功夫。

[此贴子已经被作者于2008-1-24 10:32:51编辑过]

纪彦峰

难免片面，欢迎讨论、批评指正！

yuanluning

事先声明，本人不是地产界中人，所以不从专业角度分析内容，但作为淄博原住民，就很自然杯题目吸引来了[em02]

本文的标题似乎与内容有点脱节，实际内容就是论淄博房地产潜力。如果核心思想在此的话，那么分析宏观因素太多，实际行业分析、竞争状态分析等内容较少，建议参考分析模型对该部分进行补充。

另外，感觉最后的结论跟前面的内容似乎有些脱节，“各区县土地供应量大、房地产投资过于分散、体量过大”：似乎前文没有体现，而“目标聚焦自住型产品，在产品差异化定位、创新营销方面狠下功夫”有种过于教条的感觉，不知从何而来，与前文观点结合也不紧密。

浅薄之言，妄言之

纪彦峰

QUOTE:

以下是引用yuanluning在2008-1-24 20:45:34的发言：

事先声明，本人不是地产界中人，所以不从专业角度分析内容，但作为淄博原住民，就很自然杯题目吸引来了[em02]

本文的标题似乎与内容有点脱节，实际内容就是论淄博房地产潜力。如果核心思想在此的话，那么分析宏观因素太多，实际行业分析、竞争状态分析等内容较少，建议参考分析模型对该部分进行补充。

另外，感觉最后的结论跟前面的内容似乎有些脱节，“各区县土地供应量大、房地产投资过于分散、体量过大”：似乎前文没有体现，而“目标聚焦自住型产品，在产品差异化定位、创新营销方面狠下功夫”有种过于教条的感觉，不知从何而来，与前文观点结合也不紧密。

浅薄之言，妄言之

谢谢老兄读的这么仔细！有这么多谬误实在是惭愧！正如老兄所言，本文的初衷就是分析淄博房地产的发展潜力，本文原题是《淄博的位置在哪里——兼谈淄博房价》，发到网上时，也觉得宏观分析比较多，所以题目改了改，往宏观方面靠了靠。

关于“各区县土地供应量大、房地产投资过于分散、体量过大”：前文确实没有体现，也是我疏忽了！这个观点在淄博几乎是一个共识，本文原来是公司内刊所用，所以也就没有这方面的详细论述。

原文关于实际行业的分析、竞争状态的分析实际上也比较多，但因牵扯一些其他原因大部分没有在网上发出来。合适的时候我会再发出来请老兄参详。

最后的那些建议确实过于教条，因所在企业各方在战略问题上目前还不统一，有人主张继续投淄博，有人主张不投淄博，正在博弈，所以其实我也不便多说，模模糊糊几句话过去了：）

以兄对淄博的了解，主张继续投还是别投了？回头我给你附上各种数据。因我非经济学科班出身，未接受系统训练（希望有机会），请兄多多指教！