[转帖]评论：谨防中介危机背后的逆淘汰危机

Jenianzhan

“创辉租售破产关门了！”———网上和地产界到处流传着这个说法。创辉租售华南区总经理吴广业证实：公司在华南区的门店，包括广州、东莞、中山在内全部暂时关闭。这家号称全国最大的地产中介企业，在寒流袭来之际“濒临崩溃”。(相关报道见今日本报21版)

　　继深圳中天公司老总携款失踪后，这是又一起反映房地产中介行业资金链断裂的突出案例，而连续出现的中介公司倒闭事件，势必引发更大规模的行业信任危机———民众担心自己所咨询的中介都有可能关门，这将导致成交量继续萎缩，一些本已濒临危机的中介公司进入更大的危机。

　　近期，国家连续出台包括提高二手房交易税率在内的监管政策，力图通过交易成本加大遏制炒风。如今，二手楼危机需要一手楼来拯救，只有更多的一手楼房产商主动降价，才能带来楼市成交的回暖，适当的购买力量才会重新进入二手市场。

　　但笔者认为，与需要现金流快速回转的中介行业不同，当下许多房地产开发企业已经通过先期的房价高涨、囤地等手段，获得了足以支撑相当长一段时期的资源。尽管有一定比例的楼盘开始以折扣、赠送名车等促销途径寻求交易量的提升，但更多大房地产商依然不动声色。

　　也许，随着房地产严冬的继续延续，更多的房地产中介会逐渐倒闭，但这就能换取房地产开发商的整体动摇么？事实上，这种洗牌过程恐怕也是某些大房地产商所乐见的结果———通过对中小房地产商的清洗，形成行业资源的加速集中化。届时，掌握了行业资源的大房地产商们有可能形成价格联盟，对供给量根据利润率进行调整———有土地不开发，有房子不卖，使得民众高价买房。

　　寡头垄断也会阻碍竞争。当几家大房地产商可以通过高价卖房获得巨额利润，又将资本投入到土地资源的抢夺时，土地交易的竞拍卖环节事实上就驱逐了中小房地产商。资源分配的贫富分化，让行业内差距不断拉大，最终会导致中小房地产商的消亡。

　　竞争有利于保持价格低廉，并促使企业不断变革以避免被挤出市场。但当房地产市场变成大房地产商只需要通过控制土地“入口”，就能掌握房价的话语权。而房地产开发作为自然垄断的基础行业，根据投入———产出分析，这些行业的产品或服务，往往是其他行业的投入。一方面这些行业的供给不足，另一方面行业价格的连续超幅度上涨，都将使得相关产业的发展受阻。

　　可以预见的是，随着房地产新政的继续强化，房地产中介行业面临崩盘，，但房价恐怕难以减下来。房地产调控如何真正治标，避免形成逆淘汰，还需有关部门按照市场规律制定相关政策。(作者系媒体资深评论员)

　　“中介危机”折射的信号不容忽视

　　虽然房市虚热高企对宏观经济运行和民生期望背道而驰，但是房市直线下跌的硬着陆趋势依然不容乐观。所以，房地产中介纷纷关门的“骨牌”效应其实应该是更危险的。

　　众所周知，近两年来，国家在调控房市问题上，采取的是稳健有序组合缓滞的宏观调控政策，目的就是使高企的房市惯性逐步引导进入健康的市场轨道。正因为如此，无论是去年年底上调存款准备金率，还是中央经济会议确定的今年从紧的货币政策，还是房贷、第二套住房抑或其他财税政策的综合运用，都是有步骤地引导和牵引，避免房地产陡然走低对国计民生造成措手不及的局面。

　　从房地产中介纷纷关门暴露的市场苗头看，去年第四季度以来京沪穗深等地房地产价格的走低看来并非是开发商刻意的营销策略。很现实的逻辑就是———房产中介遭遇寒流，房价掉水还会远么？但是如此崩盘式的降不合市场理性。

　　笔者以为，应该正视房产中介市场带来的信号，防患于未然，避免这种颓势传染到房地产一线市场。如果说，2007年之前的宏调在于稳定房市价格，窃以为当前的房地产政策应该是稳保房市价格：一是通过信贷紧缩和严格的土地控制不再审批新的房地产项目；二是对已经进入市场的房地产项目实行行政主导的价格干预，最大限度地促进市场消化。

　　当务之急，最重要的是介入房地产中介调查，避免“骨牌”效应扩大。通过法治手段惩戒那些携款潜逃的中介资本，最大限度地减少民众损失。