[转帖]房价涨幅与收入增幅的真实比较

officeyu

最近听到一种说法，就是中国居民的收入增长速度高于房价的增长速度，所以房价的上涨的是合理的。在房地产这个领域，听到的胡扯太多了，我一周只能写二篇针对性的文章，而放眼望去，需要我打的“屁股”却如此之多，所以一时间没来得及批。有个网友希望我讲一个这个问题，今天就讲这个问题：
   
　　网上搜索了一下，得到如下数据“据有关方面统计，1998-2006年，城镇居民可支配收入年增长速度大概9.1%左右，我国房价根据统计局的数字是每年增长8.2%。从数字上来看，居民收入涨得比房价涨得还快，房价涨得比收入要慢。如果按照全国平均的预算价，房价是下降了，也就是说买方更容易了。”
       
　　估计认为中国人收入增速高于房价增速而认为房价涨得正常或应该提高涨速的专家不少，这里想问一下这些所谓的专家“你妈贵姓？”
   
　　举一个最简单的例子，假如一个大学毕业生，刚毕业一文不名，找到年薪3万的工作。假如未来30年，年薪保持10%的年复合增长。同时，目前他看中的一套房子价值60万，未来30年保持10%的年涨价幅度。则这个人刚毕业时，一分钱也没有，则离买房的差距是60万。则到第10年、第20年和第30年，这个人只呼吸空气不吃饭、不打电话、不旅游、不租房睡马路，只将收入取得的利息用于衣服、医药费、交通费等支出，即所有的收入都能存下来，则分别能有47.811、 171.825和493.47万元。而房价在10年、20年和30年之后，分别涨到了155.622、403.65和1046.94万元。则因为房价涨幅和收入增幅一样，这个人在10年、20年和30年之后，购房的现金差距由60万分别扩大到107.811、231.825和553.47万元。
   
　　这样就一目了然了。房价的涨幅应远远低于居民收入的涨幅。考虑到人们的收入要有衣食住行医等各种必要的支出，能存下来买房的钱更少，房价的涨幅应应该低于收入的涨幅。否则绝大多数中国人就永远买不起房了。
   
　　再看看上面的数据，就是“1998-2006年，城镇居民可支配收入年增长速度大概9.1%左右，我国房价根据统计局的数字是每年增长8.2%”。前面这个数据，中国是这样一个地方，永远都是报喜不报忧，各地方政府纷纷说自己的GDP涨幅如何之高，居民收入涨得如何快，这和大跃进时粮食产量纷纷放卫星有本质区别，不过中国这地方，成绩基本上是有水份的，而象每万吨煤产量死了多少人这样的指标，则尽量大事化小，小事化小。收入是不是涨了这么多，大家心里有数。前不久就有说法，说中国人的平均收入虽然涨得多，但其中主要是由国有垄断企业的工资大增长，一般人根本增长很少的。就比如广东曾在10年内，农民工的工资没有任何增长。象上海这地方，司机、超市收银员等工作，工资我看不到任何增长的前景。中国劳动力供大于求是基本国情，而劳动力作为一种商品，其价格（工资）受供求关系的影响，所以中国人的工资将长期处于低水平。有另外一些所谓的专家说什么中国有“人口红利”，就是说因为现在的老龄人口比较少，有工作能力的年青人比较多，于是社会供养负担比较轻，所以有利于企业利润的增长，以此鼓吹中国股市上涨合理。其实这正说明，企业可以压低员工的工资。而后一个数据，统计局，这不是那个搞婚外恋，因为重婚罪而被捕的弱智的邱晓华做局长的那个机构吗？根据它公布的这8年来房价每年涨8.2%的数据，则8年一共才涨了87.85%，不到一倍。可是中国现在哪一个城市，8年中房价的涨幅少于1倍的？拿上海来说，应该涨了两倍不止。深圳今年只不过半年左右，就涨了50%。统计局这个机构，也不能说它就是瞎子、聋子，是个僵尸机构，它也有它的难处，起码想在中国得到真实的数据，是比较不容易的，则它根据不真实的数据得出的统计结果，自然也是不准确的。有兴趣的人，可以去查一下，关于北京2005年房价涨幅，国家统计局和北京统计局的数据分别是多少。

可能会有人反问：通过银行贷款买房，早日买房，则以后房价涨再多也不要紧，而且涨得越多，贷款买房的人资产反而越能增值。对于很多不顾一切买房的人，这是一种典型的想法。不过一方面，贷款买房是要付首付的。对于刚毕业的人，如果不掠夺父母的养老金，大多数人是不可能有首付款的。另外目前虽然利率涨了几次，相对于改革开放以来平均一年期存款6%的水平，按目前的存贷利差3%左右的水平，则平均贷款利率应该是9%。现在涨了几次息，已经有不少房奴受不了了，真的利率回到正常水平，也不知这些人怎么办。
   
　　这个问题比较简单，不需要多说，难得我的文章少于3000字。
   
　　目前中国的房价水平，从房价与收入比、房价与租金收入比，早就远远超过外国的正常水平了。这和中国人不顾一切买房，以及地方政府靠拉高房价以拉高GDP和卖地收入这种掠夺经济有关，但肯定是不可持续的，因此导致经济的危机并不是没有可能。即使中国经济能安然渡过，炒房人的损失、房奴的房产贬值导致的财富损失和银行的不良资产的大幅增加则是不可避免的。
   
　　本人一直是租房住的，目前根本没有买房的计划。就是上海的房价下跌50%，我也根本不可能买的。放眼望去，五年内有望涨一倍的股票有不少，买房实在是极不明智的。