[转帖]房价久调不下的原因

snowway

从以往政府调控手段可以看出，政府调控房价的手段大致分为五种手段：税收、金融、土地供给、建设规范、市场秩序。
    实践证明，以上几招儿对于房价，尤其是城市中心区域房价的上涨根本没有作用，现在是这样，以后还会是这样，道理很简单。
税收
    延长存量房前后两次交易的时间间隔，加大存量房流通环节的税负，希望以此来抑制短期房地产投机行为；对于住宅性质在交易税收方面加以差别对待，大户型、低迷度住宅高税负，以此来抑制住房过渡消费等等。
    实际上，在需求旺盛的市场状况下，高额的税收只会加大购买者的成本，根本不会对出售意向形成制约，更像是帮了倒忙。大户型、超大户型、低迷度住宅本身就是奢侈消费，购买者不会因为高额税收而退缩，否则他跟本就不是这个投资消费群体的一员，“装大个”罢了。

    金融
    严格管理控制信贷规模，调整提高首付款比例等信贷审批条件，不同性质的房产贷款条件差别对待等等，以此来降低银行信贷风险同时调控市场需求。
    按照现行的信贷管理制度和商业银行的经营管理状况，商业银行过高的存款余额压力不减，商业银行就不可能放弃对房贷的冲动。近期全国范围商业银行提高房贷门槛的根本原因是部分商业银行吃饱了，不着急了，那些没有吃饱的商业银行依然没有停止对房贷余额的追求，并不是人民银行下达了紧缩银根的指示，行话应该叫“不紧装紧”。不信到明年上半年再看，那些提高门槛的银行又该放下身段，穷凶极恶地抢贷款余额了。

    土地供应
    加大土地供应量，尤其是用于建设保障性住房的土地供应。
    按道理说，这是控制房价最有效的手段，所以说这招儿要是失灵了，调控房价基本上就成为梦想了。请问，城市中心区土地还有哪些是在政府手里控制的？完全要通过征地拆迁来实现新增土地供应。日前听说北京全国政协礼堂附近拆迁，开发商给楼房住户开出30000元/平米的价格遭到拒绝，据说40000元才有的谈。按照这样的成本，新房如何定价？毫无悬念，一个字“涨”。
    再说城市中心区的二手房价格，那是稀缺资源中的稀缺资源，只要市场依然存在，就不能剥夺售房者开高价的权力。只有盼着需求下降来抑制房价上涨了，就算是梦，像这样的梦也不是天天都会有的啊。

    建设规范与市场秩序
    规范规划设计，提高土地利用率，减少过渡型住房消费的供给。
    规范管理开发商、经纪公司等市场主体的经营行为，杜绝恶意哄抬房价的行为。
    这些只是房价问题的表面现象而已，因为这些并不是房价失控的根本原因。根本原因在于资源配置方式、需求过旺、价格形成机制等问题。根本问题解决了，这些问题也许就不存在了，即使存在，也无法兴风作浪，成为拉升房价的罪魁祸首。