[推荐]物业税实施的难点（戏说物业税之一）

Jenianzhan

２００６年,如果没有世界杯，你会关注什么？关注房产，从２００６全年来看，房产市场的多变似乎比球场的组织＼进攻＼防守＼进球更具魅力；２００６年，如果没有大片＜满城尽带黄金甲＞，你会看什么？看＂草根＂，经济家，开发商的三者精彩论战，他们从不同层面，不同角度反映着人们眼中的房产市场．

    被业界公认的“房地产政策年”.就在人们的关注与评论声中悄悄画上句号，可是，大家对房产的热情丝毫没有减少，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，”70-90的政策”博得掌声一片,但是,人们还是不得不接受从期望到观望最终失望的事实，房地产调控的力度越来越大，措施也越来越严厉，可房价愣是在“且调且涨”的曲线下一路前行，极速飙升，政府宏观的核心目标并未达到。因此，中央的调控力度不会降低，调控步伐不会放缓，宏观政策还将是影响2007年房产市场的关键。

    ０６年房地产各环节的一系列调控政策，包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构．基于此，０７年的调控必然在现有层面进行补充与落实，物业税的实施也将顺利成章的被列入调控内容之中，成为０７房产市场的税收新政．但是物业税实施也有其难点所在：

   一是产权不明晰。物业税作为直接税应向产权所有者征收，开征物业税的基本要求是土地和房屋产权必须明晰，但是我国目前很多企业和机构的土地及房屋产权不清，产权与使用权分离的情况相当严重，在现阶段要明晰产权难度相当大。与此相关，物业的增值中有很大一部分是土地的增值，就房产建筑物本身来说还会由于折旧还可能贬值，但由于我国实行的是土地国有制，土地的增值部分如何征收也令人困扰。

    二是物业税的税负水平确定较难。整个房地产行业链条中涉及了大量税费，而物业税要将这些繁杂且计征依据各不相同，又牵涉到多个部门的税费加总然后确定一个税率，在短期内有困难。同时，物业税税负要考虑整个社会的承受能力，究竟在多少税率的水平上既能增加财政收入，又能让纳税人不至于感到税负过重，颇费斟酌。

    三是土地出让金是否纳入物业税中的问题也很棘手。土地出让金即地价，是政府以土地所有者的身份，在出让土地使用权时收取的价款。曾有一种观点认为要将土地出让金也纳入到物业税之中，理由是地价太高，间接抬高了房地产价格，而把土地出让金分摊到房产保有时期的物业税后，房地产开发时期的成本就会大幅下降，从而降低房价。对此，理论界有争执，有学者指出如果将土地出让金纳入物业税中，一方面降低了房地产开发商的开发成本，容易加剧房地产开发的过热，另一方面房价的下降又会引起购房者的需求高涨，结果是供需两旺，进一步助长房地产过热。也有学者指出，在土地国有的背景下，土地出让金实际上是地租，地租是基于所有权的，属于私人品价格范畴，而税收基于政府权力，属于公共品价格，两者不宜混为一谈；土地出让金是地价，物业税是税，以税代价与税收体制改革的潮流背道而驰，而且物业税中也有价、税、费混为一体的趋向，并不足取。后来政策制定者也开始注意到土地出让金的问题，财政部官员曾表示土地出让金不会纳入物业税。不过在物业税政策出台之前，土地出让金的问题还不明朗。

    四是旧房如何征收物业税的问题。在物业税实施之前，土地批租制下的旧房把４０－７０年的大部分税费已经一次性支付，而物业税恰好相反，是将一次性支付分成４０－７０年支付，如果对新房和旧房征收统一的物业税，显失公平，因此旧房应按照较新房为低的税率征收。对于新旧房区别对待的问题，并无多大疑义，问题的难点在于如何确定旧房的税率。

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