[转帖]2007年9月份南京我爱我家房地产市场分析

西门吹蜡烛

综观9月份二手房买卖的整体表现，本月供求比1.3∶1，与8月份相比，房源增加了13.85%，客源增加了3.11%，成交量减少了8.17%。与2006年9月同期相比，房源增加了97.4%，客源增加了75.4%，成交量增加了69%。

从客户年龄结构看：本月30岁以下的中青年人购房占比达47.3%，与上月相比,环比增加6.8%。30岁以下的青年人购房占比一直在40%左右，是二手房市场上的主力军,有时甚至有高达50%以上，这部分购房人群，受工作年限以及经济能力的影响，只能承受总价较低的房子，主要选择价格相对较低的郊区次新房与城中的小二手房。而本月30至40岁年龄段的人购房占32.4%，较8月环比减少11.7%，这个年龄段的购买群体，大多具备一定的经济基础，考虑到生儿育女及未来教育问题，多为二次购房者。但9月份比重下降，主要是受目前银行收紧贷款、提高首付比例等宏观政策影响，加大了二次置业的成本和风险，从而放缓二次购房计划。40--50岁年龄层的中年人购房占13.7%，较8月环比增加了34.3%。而50岁已上的老年人群购房占比为6.6%，环比上月减少了25%。

从单价上看，本月单价较为稳定，未见上涨，单价6000元以下的二手房交易占比为21.8%，环比上月增加了32.1%，主要是因为江宁等区域随着配套的逐渐成熟，南延线的施工，同时房价又处在相对较低的位置，购买人群增加；而单价在6000-8000元的二手房占比达18.8%，环比上月减少了38.4%。单价在8000元以上的二手房占比达59.4%，环比上月增加了11.7%，部分购房人对生活配套成熟、学区好的次新房集中的片区，如龙江等片区较为青睐。

本月二手房市场的客源依然是以自住为主，60平米以下小户型占比为22.5%，环比上月减少了27.9%，减少的原因跟银行收紧“老小房”贷款有关，购买人担心贷款障碍，购买需求减少。60-90平米户型占比为40.1%，环比上月增加了31.9%，目前银行贷款政策有所收紧，面积小，房龄老的房子贷款受限，买方出于长远考虑，则纷纷选择中等户型。本月90平米以上的中大户型占比达37.4%，环比上月减少了2.6%。随着政策的延续，60平米将成为分水岭。

从总价上看，总价在40万以下的二手房交易占比为9%，环比上月减少了50.8%。总价在40-60万之之间的交易占比为43.6%，环比上月增加了19.1%。总价在60万-80万的二手房交易占比为17.6%，环比上月减少8.3%。80万以上的二手房交易占总量29.8%,环比上月增加了15.1%，随着政策对面积孝房龄老的房子的贷款限制以及购买第二套房信贷政策的收紧，更多的购房人希望能一步到位，减少日后换手的麻烦，导致中大户型面积的房子需求上升，也带动了总价的上升，80万以上二手房交易量占比也随之上升。

在购房动机上，由于多项政策预期及市场变化，近几个月外地来宁落户的交易占比变动幅度明显本月为19%，较上月略有上升，环比上月增加了8%。本月改善居住条件的购房占比达56%，环比上月减少了10.3%，这与购买第二套房信贷政策的收紧有一定的关系。本月投资占比为10.3%，与上月基本持平。学区购房本月占比8.8%，环比增加了21%。

从成交区域来看，江宁、雨花、栖霞等区占比达37.6%,环比上月增加15%，持续上升，主要因为这些地区的随着配套及交通的改善，同时房价相对较低，越来越受到普通市民的欢迎。而玄武、下关、白下、秦淮等传统强区优势不再，其交易占比则呈现下降趋势，因为绝大部分房龄老、面积小的老房子都集中在这些老城区，目前银行二手房贷款政策收紧，一些房龄老、面积小的房子将贷款受限，买房人也考虑回避这些老小房，所以造成了传统强区不强的现象。鼓楼区本月占比达22.9%，环比上月增加了34%，主要因为该区域的龙江等片区集中了大量的优质次新房，且商业、教育、休闲等各种生活配套成熟，购买人群较多。

在租赁方面，本月数据与8月份相比房源减少了1.45%，客源登记量减少了11.2%，成交量减少了7.29%，供求比为2：1。9月房源、客源量都在慢慢减少，租赁旺季已是尾声。但与06年同期，房源增加了32.6%，客源增加了87.9%，成交量增加了22.4%，说明南京外来人口增速不减。

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