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可以说，定位问题现已成为市场经济下最突出的核心问题。
特别是对于商业地产，由于商业项目涉及到长期的持续经营与赢利需要，项目的定位更成为许多商业地产开发商最关心也最慎重的核心点：责任重大，如履薄冰。
其实，有时候，对于复杂的问题我们更应该将其简单化。开发商业项目无非关注三大方面的问题，即招商、销售、经营三大块，只要围绕这三个核心主题多问几个为什么，许多的其他边缘难题都可迎刃解决，同时，也只有这样才能做出明确的做出商业定位。
关于地下商业街的开发，同样也只需要寻找到那些致命的关键因素，并将她解决，那么，你的项目至少成功70%以上了。不仅细节决定成败，更是关键决定成败，细节做得再好，如果在关键部分、大势部分疏漏了，你的整个方向也就错了，只是南辕北辙，徒费力气。那么，关于地下商业街的开发究竟存在有哪些以致影响项目成败的关键因素呢？
一、如何使人们从经常地上走转变为适应地下逛
改变总比适应难。自然你能改造吗，很多时候却只能寻找更加适应的方法。
地下商业街的“地下”两个字就给人一种不愉悦的感觉，现在长沙有几个地下的商业项目，如金满地商业街、东塘大都市地下商业街、五一广场地下商业街等等，经营情况都不令人满意，笔者早几日随机调查几位市民，大部分的说法是地下购物没有地上方便。那么，怎样才能引导人们适应并习惯往地下行了，说白还将是概念与定位问题。
二、如何突破通风及层高的限制问题
地下商业街本身他包含了人防的功能，层高一般都不会高过3米，经过吊顶装修后，层高就很低了，里面空气质量自然也没有在地上清晰舒适，以致消费者在购物时会有一种压迫感，无法在商业街里驻留更长时间，这样，铺面到达率和单个消费几率都将大大下降。这也是目前地下商业难以红火的原因之一。
三、如何进行地下商业街形象展示及广告的自我传播问题
据笔者了解，到现在为止，大部分的地下商业街都还没有把这个问题很好的解决。这和项目选址有很大关系，作为人防工程、商业项目的综合体，对位置的要求是蛮高的，肯定是片区人口多，那么意味着地理位置是比较好的地段。而在位置较好的地段，关于项目的形象展示面及广告位都很有限，使得项目对外的信息传播产生障碍，影响到商业街的人气。
四、关于人流导向系统的规划问题
地下商业街的规划一般就是一条主道加几条辅道的布局，消费者可以从任何一个入口进来，从一个入口逛到另一个出口，一般不会再折回逛其他的地下商业铺面，这就和地上商业有很大不同，地上商业的人流系统规划是很密集的交织在一起的，形成一个立体的消费购物人流交通网络，而地下商业街就无法达到地上商业的重复交织人流量水平。
第五个方面，经营什么，如何经营
现在的商业地产就算是地上的商业项目，如果经营没有特色，定位无差异，其生存都很困难，何况是地下商业街。地下商业的经营定位要寻求差异化，在产品规划时就要考虑进去，这样在项目形成后与招商的衔接才会到位，不至于有开无发。另外关于如何经营的问题，更是涉及到是赚还将是亏的现实问题，值得仔细琢磨衡量。 文章来源于：http://www.sydcch.com/bbs/dispbbs.asp?boardID=8&ID=1333 | 
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