“土地银行”不可靠 房产业要居安思危

西门吹蜡烛

   现在房地产界普遍抱有乐观的情绪，未来十年，中国将出现市值超过一万亿元的房地产企业就是这种乐观情绪的具体表现。我认为，在房地产业持续繁荣了几年之后，我们更应考虑的是居安思危，在繁华中看到可能出现的风险，并防患于未然。

    从全球房地产业发展的经验来看，因为房地产业的地域性强，一般房地产公司都是在熟悉的城市内进行房地产开发，中国房地产开发初期的情况也是这样。但受现在房地产股票市场看好的影响，许多国内上市的房地产公司具备了一定的规模，手头有了足够的现金，他们开始跨地域发展，大规模储备土地，这是经济和房地产高潮时期的做法。尤其是大规模储备土地后，要将这些土地转换成上市公司的利润，需要很辛苦和漫长的过程，还需要有好的设计、规划、建设、销售和稳健的财务管理等环节，才能把投入这些土地的钱变成利润。

    在最近几个城市土地招拍挂的过程中，开发商的勇气越来越大，招拍挂拿地的楼面价已经赶上甚至超过了周边的房价。这些房地产公司绝大多数拿到土地后囤积起来，并美其名曰“土地银行”：他们拿到地并不急于开发，而是等着土地升值，去获取利益。这种现象在最近两个月越演越烈，一些房地产公司的土地储备成倍上升。在这种情况下，政府供应再多的土地，都被开发商囤积起来，市场上房子的供应量仍然会很少。政府只有严格执行法律，两年不开发的土地无偿收回，才能遏制开发商疯抢土地、囤积土地的现象。但遗憾的是，许多地方政府并没有这样做，这种疯抢土地的风气在蔓延，开发商囤积土地的胆子也越来越大。

    其实，房价上涨不光是北京、上海这些中国城市居民关心的问题，今年暑假我在欧洲转了转，那里许多城市的年轻人，也在关心房价问题。越是国际化的城市这种情绪越强烈。不同的是，在伦敦，年轻人认为国际化的发展，外国人来了，就把他们从城区赶走了，他们的收入购买不起市中心房子了。但是，很少听到有人埋怨开发商的。法国一些城市的情况和人们的情绪也大多如此。

    房地产行业下一步可能发生什么样的变化，存在哪些风险？我想有三方面：一是小产权的业主（相当于业主，就是购买了小产权房的城里人），面临着法律无法保护他们房子的风险。二是房地产股市盈率太高，对持有超过100倍市盈率房地产股的股民，存在着风险。三是一些房地产公司不顾法律的规定，大量囤地。在国家土地供应紧张、房价大涨的情况下，政府只能启动“两年不开发土地无偿收回”的法律，这些公司将面临着风险。