[转帖]厦门房价跨过新分水岭

Jenianzhan

核心提示

　　9月8日，厦门今年初以来最大规模的一次土地拍卖会如期举行，此次拍卖共有8幅地块挂牌出让，其中5幅为居住商业用地，其余3幅分别为办公、加油加气站、工业用途地块。5幅商居用地中，有3幅位于岛内五缘湾，总占地面积达18万平方米，1幅位于集美，1幅位于翔安。其中五缘湾的一地块竞拍出了楼面价17486元／平方米的“天价”，使得鹭岛楼市再度仰望五缘湾。有业内人士分析，此次竞拍地价突破万元大关，将是厦门新一轮房价的风向标。

　　市场观察———

　　地价突破万元大关

　　近来，万科、华润置地有限公司、特房集团等房地产企业疯狂买地，“地王”频频诞生。与此同时，买地的房地产上市公司的股票都扶摇直上，地产商又一次处于风口浪尖。其实，说这些开发商囤地可能并不确切，因为，买地之后若干年不建不卖才算囤积。用一个时髦的词，开发商在加紧“土地储备”。

　　一位知名房企老总说，房地产企业要生存，一靠土地，二靠资金，没有回旋的余地，这就是房地产企业的生存哲学。在新一轮土地争夺战中，地价与房价交错上攻的趋势越来越明显。我们不禁要问：什么样的市场会让开发商恐慌性地疯狂囤地？地价频频创出新高对房地产市场正常发展产生多大的影响？拿地困局是否会让房地产行业真正洗牌？真正致力于房地产开发的企业该如何应对这种情况？

　　9月8日拍卖会前，就有业内人士预测，此次拍卖可能刷新记录，也有人预测厦门楼面地价新记录可能突破万元，但很少人能料到会拍到17533元/平方米的高价。前任“地王”同样位于五缘湾，楼面价为7966元/平方米，“新地王”的楼面价不仅刷新记录，而且高出了1.2倍，已经接近周边楼盘“国贸蓝海”的现售价。

　　9月8日拍卖的岛内三块土地都是五缘湾地块，以总价55.05亿元成交。厦门国贸一口气拿下两块“地王”，楼面价分别为14447元/平方米和17533元/平方米。据业内人士猜测，厦门国贸为巩固已经开发多年的厦门地产市场，需要一定量的储备地，因此在此次竞拍中志在必得。

　　厦门源昌房地产开发有限公司也以22亿元的价格拿下了五缘湾大桥西南侧的2007G27地块，楼面价为13246元/平方米。

　　岛外两块地分别被夏商集团和汇景集团拍走。夏商集团以10.1亿元价格竞得集美J2007G06地块，楼面价5667元/平方米。汇景集团以1.38亿元竞得翔安2007XG03地块，楼面价也创出了6029元/平方米的新高。据了解，此前，汇景房地产就曾竞得的翔安地块2007XG01，楼面价为3736元/平方米。

　　业界声音———

　　小型开发商：

　　市区拍卖地块

　　我们只是陪着玩

　　“厦门土地市场的热闹不属于我们，土地拍卖对我们这样的中小房地产开发商来说，绝不是什么好事。”8月2日在一个土地拍卖现场，一位自称“只是来看热闹”的房地产开发商林先生这样告诉记者：“像政府这种挤牙膏式拍卖地块，作为小开发商的我们参与竞拍的积极性不大，3000万元的竞拍保证金是道门槛不说，拿到地块的可能性更小，纯粹是陪着大企业玩。”

　　“刷新地王的绝不会是中小房地产开发商，市区可开发的地块越来越少，地价又屡创新高，以中小房地产开发商的实力，投得地块的机会越来越小。”对于今后公司的发展，林先生深感无奈：“‘巧妇难为无米之炊’，最终中小房地产开发商的日子会越来越难过，‘关停并转’等悲惨命运在所难免。”

　　林先生说，作为小型开发企业，今后只有避其锋芒，将目光转向一些大型房地产商不愿意去的二、三级城市，或者通过自己的关系，寻找其他小型开发企业一起合作拿地、开发项目。

　　专家：

　　地价“疯狂”

　　将导致房价上涨

　　“8月20日，厦门市翔安区的地块平均楼面价从初定的2800.66元/平方米，上升到4497.41元/平方米，能够拍出这么高的土地价格，已经有些疯狂了。”厦门大学经济学院一名对房地产颇有研究的杨老师认为，那个地段几年前地价也就是30万元左右，现在身价暴涨10倍。厦门市一些房产开发商很快将掀起新一轮“地王”炒作，甚至不排除附近一些楼盘借机跟进，调高预售价格，助推房价上涨。

　　“竞拍的房地产开发商之所以敢拿出6.6亿多元接手这块地，其实因为购买的是对未来房地产行业的预期信心。”杨老师表示，开发商不是慈善家，开发商首先是商人，不挣钱的生意商人是不会干的。拍卖使土地出让价格不断上涨，必然会导致开发商成本增加。这么高的地价，自然会打入成本之中，助推未来房价进一步上涨，最终埋单的还是购房者。

　　售楼小姐：

　　楼盘销售告罄

　　即意味着失业

　　“卖完这些楼，我们也就可以回家歇着了。”昨日上午，厦门海沧区某知名楼盘售楼部的小陈，自嘲业绩完成之时，即是自己“失业”之时。两年前小陈就在该楼盘售楼部工作，当时厦门力推海沧，楼盘的房子很好卖，基本不用自己推销，当然自己收入也很丰厚，每月工资可以超过10000元。

　　“可惜今年9月份我们第三期房子交付后，我们的好日子就不长了，因为我们公司连一亩地都没有了。”小陈言语中有些落寞，“公司领导说了，这么大的地块,公司没实力参与竞拍。卖完最后一期房子，我们就‘自由’了。”

　　深度剖析———

　　房产“寡头”出现

　　岛内楼面价五年涨近两倍

　　厦门的房地产市场，是个相对封闭的市场，基本上是肥水不流外人田。纵观这几年厦门的土地竞拍，可以发现是由本土几大房地产巨头轮流“坐庄”的。

　　2005年前的土地竞拍，厦门经济特区房地产开发公司可谓独领“风骚”，打响了厦门土地竞拍的“第一枪”。随后的明发集团更是“神勇”，硬生生地从国内地产大鳄———大连万达集团的“虎口”中，抢走了莲坂2002G03地块。2005年~2006年上半年，可以说是国资地产“大佬”一统天下。国贸以6.96亿元“通吃”钟宅湾“三仙女”，港务控股以12.13亿元竞得2006G01地块……

　　从2006年下半年开始，则可以说是私企源昌和鑫新景地唱“双簧”了。统计显示，源昌集团前两年竞得的四幅地块，耗资21.82亿元，成了厦门房地产最大的“金主”。鑫新景地也不甘落后，今年4月8日，以16.1亿元拿下2007G09地块，楼面均价7966元/平方米。

　　其实，不管厦门本地国资地产“大佬”、源昌和鑫新景地，还是万科和华润置地，你不得不承认，他们买地是用钱砸出来的。房地产开发公司没有土地储备，也就无米下锅了。这几年，每次土地竞拍的得主，基本上离不开建发、国贸、特房、明发、源昌和鑫新景地这几个大腕。近两年，又来了万科和华润置地。这几大房地产巨头轮流“坐庄”，厦门楼市也逐渐步入了“寡头”垄断阶段。

　　各“寡头”在厦门土地拍卖市场上进行了一轮又一轮的“厮杀”，结果是厦门的地价屡创新高，从2002G01地块楼面地价每平方米2866元，到2007G09地块楼面地价每平方米7966元，5年的时间岛内的土地楼面价就涨了近两倍。

　　飙升的地价，对楼价起到极大的支撑作用。据厦门房地产联合网地产研发部的统计显示，今年7月，厦门住宅总成交2298套，签约面积28.3万平方米，总成交金额28.2亿元，均价9962元。其中，岛内住宅均价13367元，岛外住宅均价6656元。而华润拿下的集美两地块楼面均价达到6300元，这和目前集美在售的商品房均价差不多，未来的售价预计突破万元大关。

　　隐忧：“寡头”出现

　　最终苦的还是消费者

　　“地王”频出，苦的不只是消费者，但最终受苦的还是消费者。事实上，在新一轮上涨中，地价与房价交错上攻的趋势越来越明显。对房产商而言，房屋价格的构成主要有五部分，即土地成本、建安成本、财务成本、税费和利润。

　　地是房产商的命脉。土地成本和位置通常是房产商选择项目的主要因素。因为如果一个地区的房价可以合理预期，那么建安成本和其他税费相对固定，则必须使土地成本成为项目决策最主要的因素。

　　“寡头”为何拿地毫不含糊？厦门知行策划总经理谢凌峰分析认为，“寡头”要为自己的投资提供最直观最重要的观察指标，那就是土地储备量；股市利好和房价持续高涨，为“寡头”尤其是一些上市的房产公司天价拿地储备了充沛的资金“弹药”；而土地紧缺的现实正中“寡头”下怀，给了他们很好的市场预期。“寡头”天价拿地后，是否立即投入开发呢？情况有时恰恰相反。凭借资金和品牌等实力，“寡头”把地囤积起来，等待增值以实现利益最大化，即可以开发，也可以捂盘。

　　从最近几年厦门市土地拍卖结果来看，中小开发商几乎在所有的土地竞拍现场中消失，所谓的土地竞拍实际上变成了几家大型房产公司玩的“独角戏”，垄断迹象越来越明显。当少量可供开发的土地集中在几个大的寡头手中时，商品房的定价权也就自然掌握在他们手中，而羊毛出在羊身上，消费者将成为土地成本上涨最终的承担者。或许几年之后，在厦门买房子基本没有挑选余地，因为整个房地产市场已由几个地产巨头垄断。