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最简单的买卖，往往反映最深层的复杂。 金融政策对房地产压力还在延续，就在国内的开发商感叹融资无门之时，海外基金将一个接一个房地产项目如囊中取物般纳为己用。这在中国金融界人士看来，更有一番说不出的滋味，眼看着海外同行们兴高采烈地在中国大赚其钱，而自己却要因为金融政策而收紧房贷，有劲不能使，如果同业再紧逼一步，金融业还得为“后调控”遗产买单。 为什么会这样呢？ 首先看全球经济结构的变化。中国依靠经济高速增长而跃居全球制造大国行列，而传统的制造业吸引外资的机会越来越少，海外大量资本纷纷看好中国不动产的投资价值。 其次，是海外金融机构的全能化作用日益彰显。自1999年美国出台《金融服务现代化法案》，以及经历以1999年为高峰的金融业并购浪潮后，国际金融巨头的功能日益全球化，金融混业的力量更加强大，许多机构不再以服务为主要业务，而是加大了资产管理、直接投资的比重。如摩根士丹利、美林、德意志银行等。受他们的带动，各种中小型投资基金、私募基金也纷纷加盟，形成一股强大的对中国不动产的投资力量。 再次，发端于上世纪60年代，而兴起于上世纪末、本世纪初的房地产金融产品，房地产投资信托基金(REITs)成为房地产与资本市场的新宠，大量的金融资本进入到房地产的低风险阶段，投资于经营型、租赁型的不动产，丰富了金融市场的投资手段，又刺激了房地产行业的转型，一些私募基金通过商业地产项目的早期介入，再通过REITs市场退出，升值变现。 第四，全球瞩目的人民币升值的期盼也成为大量海外资本投资中国不动产的直接原因。 以上四大原因构成了投资于中国房地产市场的庞大资本群。但是，中国房地产的投资开发模式与海外资本难以对接。 海外投资者在中国虽然想大量投资，但符合他们要求的项目并不多见。原因有很多，开发商做项目是以短期融资为主的，由于短期融资要求尽快回笼资金，每个项目都会由多个小业主分散持有。 另外，海外资本对地域有要求。重点是上海、北京、广州等一线城市；其次，主要是写字楼、商场、酒店公寓；第三，最好是已经建成并有经营业绩；第四，产权不能分散；第五，注重地段、消费市场、建筑、安装、装修质量等；第六，价值判断。 价值判断在于两方面，一是现有价值是不是有利润空间，二是未来的增值潜力。这些要求是普遍的，共性的。除此之外，由于这些海外资金的性质、规模、投资者的专业背景不一样，他们的要求也有区别。像摩根士丹利、高盛这类机构的投资规模较大，对不动产的品质要求很高，而且开价比较低。有的机构专注于购物中心，如美国的西蒙，有的专门投资酒店或酒店式公寓。 有的投资是财务性投资，通过项目的发掘，发现价值，然后对项目的结构、功能、运行、管理、租户、商家进行调整，提高使用效率，降低使用成本，增加权益，再寻求退出通道。有的是战略投资人，直接代表基金，通过投资、收购、长期持有获得稳定、持续的回报，一般情况下，不会出售物业本身。另外，国内业主与海外投资人最常见的分歧是价值判断的思维方式不同带来的价格偏差：国内业主对房地产的价值判断都是单价，而海外投资人则通常用现金流折现法来判断价值。
以目前国内三大城市上海、北京、广州来比较，如果按现值，三个城市不动产的投资贴现率排列是广州、北京、上海。意思是上海商业物业的购买价与租金收入比是最低的，其次是北京，最好是广州。所以，中国第一个离岸REIT诞生于广州便是最好的说明。 滞后的产业模式和先进的市场机制还存在较大差异。我们不能指望海外资本成为中国房地产的救世主，而应该立足国内市场，学习海外房地产金融的运作技术，变革国内房地产投资经营模式。(作者系上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长)
文章来源于：http://www.sydcch.com/bbs/dispbbs.asp?boardid=5&id=1390&star=1&page=1 | 
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