[转帖]房价普涨还会持续多长时间？

Jenianzhan

1、楼市必将在奥运之前井喷；

    2、中国房价奥运前不能跌；

    八月新政以及目前趋势证明，这一判断是正确的，并且现在是时候回答一个焦点问题：房价普涨还会持续多长时间？

    要回答这个问题，必须认识房价上涨的直接间接原因，以及这些原因影响周期有多长，行政干预房价是否存在可能等。

    第一个问题，房价持续上涨的直接间接原因。

    本人认为，总供应加上开发商捂盘囤房因素，中介分批分次营销策略，运筹式营销等，让自住型需求有点迫不及待；当普遍性消费没有因为房价而是因为房源原因旺销的时候，我们很显然思考到，有效供应严重不足至少是现象级原因。

    间接来看，投资来源增加是全国范围房价普涨的根本原因。而投资与投机在全国范围，由发达地区向二三线城市转移是导致全国性普涨的助力。投资品种与投资市场规制不力则是形成高房价投资投机拉动的外在力量。

    投资带动消费的时候，需求分成两股力量，一股是自住必须型需求，看到房价无望被政府控制住而采取了现实消费，另一股是转而向外围以及低房价地区转移，而同时各城市的交通伴随城市化进行了大面积改造与升级，让这两股消费力量变为了现实，可以断言，目前的消费支撑力量就是转移性投资，异地置业回流置业与本地刚性需求。

    第二个问题，上述原因的影响周期有多长？

    投资转移与异地置业与回流置业无法更改，这是消费者的权力。

    但政府正在着手解决影响投资与打击投机问题。一是增加投资品种，尤其是六千亿二级国债的释放，柜台交易的扩大；二是规范股市的愿景，今年是国人入市的狂热年份，政府也有力量保证股灾的不再发生，引导而不是刺激或打击股市代表政府的主要意愿；三是接受人大的授权拟通过持有课税打击非持有性投资与投机消费，至少资源税调整与物业税之一会在近期有所动作。

    宏观方面，金融管制将得到加强，尤其是个贷与二次按揭，新近二手房停贷及缩小放量证明国有金融风险控制机制将生效。而上半年一直引起关注的地根紧缩问题，自八月新政后有缓解迹象。

    如此，我们可以判断，投资性住房消费将是国家引导而不是管制的方面；自住房消费方面国家将采取措施进行鼓励，一方面是加强保障住房供应，另一方面是强化结构控制增加普通商品房供应；而资本运作类投机投资将会受到打击。

    据权威人士披露，国务院正会同商务部研究如何控制境外热钱进入房地产消费领域，以及如何让房地产开发与房地产金融中的外资有条件增强。

    上述结论由提出到政策性实施估计在三年左右。而上述判断建立的一个隐含的基础是住房市场化，三年时间显然无法让房地产市场规范起来，但开发领域的信息控制会得以强化，维权范围与力度也会得到一定保障。

    第三个问题，行政干预房价的可能性。

    从目前的政府对房价的判断来看，短期行政干预房价的可能比较小。而奥运会及十七大召开，至少近三年是观望期。如果奥运后中国经济并不过热，那么行政降房价可能性为零。

 

    综合判断与分析，目前房价的涨势会维持至二零一零年前后。而以目前各项调控措施与政策性决定分析，因为供求的缺口过大，房价自动下降的可能近三年不存在可能。

    可以认为，现阶段房价还会小幅不断上扬。全国性普涨会持续到十一五期末。