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物业管理控制程序
1 目的
确定并提供和维护为实现服务的符合性所需要的设施，确定并管理为实现服务符合性所需的工作环境中的各种因素。
2 适用范围
适用于为实现服务符合性所需的设施，如工作场所、工具和设备、支持性服务如通讯等的控制；对工作环境中人和物的因素进行控制。
3 职责
3.1.1 维修班负责对机电设备、公共设施等进行控制；
3.1.2 保安队负责对保安、消防设施的管理；
3.1.3保洁组负责对保洁、工作环境的管理；
3.1.4 弱电工程师负责对园区通讯及网络系统进行控制管理
3.1.5 XXX负责对园区各企业物业费用收缴管理。
3.1.6 XXX负责对物业维修用品的计划和购买。
4 程序
4.1保安服务
4.1.1保安服务的职责范围
依据与公司的服务规定，保安服务的职责范围如下：
a) 物业管理区封闭值勤（门岗、巡逻）；
b) 消防设施管理；
c) 停车场车辆管理；
d) 紧急情况处理。
4.1.2保安服务的基本要求及标准
4.1.2.1保安服务基本要求
a) 保安值勤24小时服务，不发生重大刑事案件。
b) 保安人员统一着装，标志明显，仪表端正，工作规范。
c) 消防及设施有效，标志明显，保安人员会使用。
d) 停车场内机动车辆疏导，停放有序，不发生交通事故。
4.1.2.2保安人员工作标准：
a) 保安负责制定保安人员岗位服务规范，经保安主管批准，下发保安人员实施。
b) 服务规范的基本要求：
I 门岗值勤的基本要求：
i. 仪表端庄，姿势规范；
ii. 检查出入机动车标志，按规定要求放行，见老总车辆行举手礼；
iii. 对可疑人员进行车辆盘查时，先行举手礼，不准擅自搜身和使用电警棍；
iv. 将犯罪嫌疑人交保安或扭送公安机关过程中，不准擅自打骂、体罚犯罪
嫌疑人；
v. 填写值勤记录。
II 巡逻值勤：
i. 仪表端庄，姿势规范；
ii. 路线准确，不遗漏警点；
iii. 遵守时间，上岗不办私事；
iv. 盘查可疑人员、车辆、严格遵守纪律；
v. 填写值勤记录。
III 停车场值勤：
i. 按规定检验标志（或证件）放行机动车辆；
ii. 检验证件，放行固定车位机动车辆入位；
iii. 引导无固定车位机动车辆有序停放；
iv. 熟悉消防设施，会使用，会维护；
v. 填写值勤记录。
IV 紧急情况处理：
i. 针对匪警、火灾极其其它自然灾害，组织相应的培训和演练；
ii. 当发生事故时，能够妥善处置；
iii. 重大火警及时拨打“119”火警电话，并配合灭火。执行《消防应急预
案》。
4.1.3保安服务质量检查
对保安服务质量实施周检和月检的制度。周检保安班长实施，周检记录报保安主管审阅；月检由保安主管实施，月检记录报XXX审阅。
保安人员培训：
由保安主管和保安队长共同组织保安的岗位培训以及消防、防盗等方面培训。
4.2保洁服务
4.2.1保洁卫生是物业服务质量的重要窗口，是关键服务工作之一。XXX应根据园区的实际情况，编制《保洁管理规定》，包括工作规程、保洁作业指导书、检查验收标准等，经XXX审核、报总经理办公室批准后实施。
4.2.2根据建设部门的有关规定，保洁服务应做到：
a) 园区内环卫设施完备，设有垃圾箱、垃圾中转站等保洁设备；
b) 园区内实行清扫标准化保洁，垃圾日产日清；
c) 园区内不得违反规定饲养家禽、家畜等；
d) 房屋的公共楼梯、扶栏、走道等部位保持保洁，不得随意堆放杂物和占用；
e) 园区内无广告牌及乱贴、乱画现象。
4.2.3 垃圾清运：
XXX保洁队负责用车辆运送到环卫部门指定的垃圾站；
4.2.4XXX应建立保洁服务质量检查制度，对保洁服务质量进行考核，保洁服务质量由保洁主管对服务质量进行日常考评，填写《保洁服务质量周检表》。
4.2.5保洁主管要根据《保洁管理规定》对各类保洁人员就有关规定进行培训和考核，合格后上岗。
4.3设备设施等维护、维修保养：
4.3.1运行维修保养服务的职责范围：
a) 负责公司管辖范围内商住房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、
给、排水及暖气系统的运行管理、维护保养和故障检修等。
b) 负责公司公共设施、设备的维修保养。
c) 负责用户室内二次装修的申批、监管。
d) 负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
e) 各设备设施紧急情况处理。
4.3.2各岗位工作执行标准
4.3.2.1 强电维修
a) 在水暖电工班长的领导下，管理强电系统所辖设备。
b) 制订并监督执行强电系统的设备定期保养规定。
c) 提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
d) 负责管辖范围内高压变压器、配电室的日常运行、保养、维修。
e) 负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。
f) 负责配合电信部门对用户电话系统的维护。
g) 协助相关人员对消防系统及空调系统等电力部分的检修、保养。
h) 负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。
i) 水暖电工班长安排专人每周一次巡查责任设备；搞好周围环境卫生。
j) 记录每月各单位电力用量。监督各入园企业的用电情况。
4.3.2.2 弱电维修
a) 弱电工程师负责弱电系统所辖设备。
b) 制订并监督执行弱电系统的设备定期保养计划。
c) 提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
d) 负责管辖范围内弱电系统（包括通讯系统）的日常运行、保养、维修。
e) 负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。
f) 负责配合电信部门对用户电话系统的维护。
g) 负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。
4.3.2.3 空调维修
a) 空调运行工负责管理空调系统所辖设备。
b) 制订并执行空调系统的设备定期保养计划。
c) 填写本系统的操作要求和工作指令。
d) 提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
e) 在非空调供应期空调运行工每月巡查一次设备做周围环境卫生。
f) 负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。
g) 负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助电工对空调系统
中相关的电气设备进行维护保养。
4.3.2.4 给排水及供暖维修
a) 水暖工负责管理给排水及供暖系统所辖设备。
b) 制订并执行给排水系统的设备定期保养计划。
c) 记录每月各单位水表用量。监督各企业的用水情况。
d) 提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
e) 负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。
f) 负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。
g) 协助电工对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。
h) 协助其它工种的相关工作。
4.3.2.5 变电所
a) 按规定时间交接班。
b) 负责变电所的清洁卫生工作。
c) 负责记录变电所变压器电量的定时记录。
d) 制订并执行变压器的定期保养计划。
e) 负责变电所内的消防安全。
f) 执行上级部门关于园区停送电指令。
g) 填写本系统的操作要求和工作指令。 4.3.2.6 电梯管理
xxx部应在外包合同中要求电梯维修人员按时对电梯进行维修、检查、保养，并提供维修保养记录，确保机件和电梯警铃运行正常，电梯内电话联系通畅。
4.3.2.7 绿化
园区绿化采取外包的形式，根据绿化维保合同规定做好绿化监督管理，协助绿化单位搞好园区绿化环境。
4.3.2.8 设备、设施突发事故的紧急处理
a) XXX接到水管爆裂的报告后，迅速通知维修人员，赶赴现场抢修，
并由维修人员将维修情况记录在《水系统突发事件记录》上。
b) 当发生较大范围停电事故时，如属物业管辖区供电事故，XXX应迅
速通知电工紧急抢修，如属供电部门事故，应迅速通知供电部门抢修，并应向园区各企业作好解释工作，同时填写《电力系统突发事件记录》。
c) 空调系统突发电力、水系统故障时，迅速通知空调运行工及XXX相
关人员，立即赴现场组织抢修，事后填写《空调系统故障记录》。
4.4 物业管理、服务收费：
4.4.1根据国家的有关规定，物业管理、服务收费包括：
a) 公共性服务费，指为房屋使用企业提供的公共卫生清洁、公用设施的维修
保养等费用；
b) 公众代办性质费用，如为房屋使用企业代缴水电费、有线电视费、取暖费
房屋自用部位和自用设备的修缮费用；
c) 特约服务，如为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务；
d) 修缮费用，指房屋公用部位和公用设备的养护、维修和更新的费用。
4.4.2物业管理、服务费用的收缴
a) 物业管理费收费按《xxx大楼管理办法》执行，每月期XXX
专人负责将《交费通知单》发送给各入园企业；
b) 对超过限期仍未交付费用者，根据《光通产业园大楼管理办法》有关规定
追缴；
c) 特约服务费用的收缴；
d) XXX根据大楼管理办法，明码标价，本着方便企业、微利得原则，
确保服务质量；
e) 各项费用由XXX相关人员按期收取，及时上交公司财务部统一管理。
5 相关合同文件记录及表格
《监控中心值班记录》
《外来车辆管理登记表》
《保安管理服务周检记录》
《保安管理服务月检记录》
《保洁管理规定》
《保洁服务质量周检表》
《房屋租赁合同》
《XXX大楼管理办法》
《费用收缴通知单》
《费用催交通知单》
《电梯维保合同》
《绿化维保合同》
《水系统突发事件记录》
《电力系统突发事件记录》
《空调系统故障记录》 文章来源于:http://www.sydcch.com/bbs/dispbbs.asp?boardID=9&ID=268&page=1 | 
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