商业步行街应注重业态和文化特色

房产走走看看

话题缘起

商业步行街作为一种最具活力的商业业态和最具成长空间的商铺形式，受到投资者的热烈追捧。在近年的商业地产开发热中，商业步行街占据了相当的比例，究其原因，无非是商业步行街不仅销售价值高，而且发展商可以根据步行街的街铺独立经营的特征，轻松甩掉招商经营的包袱。

步行街不仅好卖，卖了还可以不管，于是乎步行街开发开始热过了头，放任自流过了头。目前全国各地开发的商业步行街，有的开发了一期，第二期便难以为继，生意冷清甚至无法开街者也比比皆是。

目前在惠州市区及周边县市，还缺少大规模的购物公园式街区、社区商业中心型商业步行街，即使是各种中小型商业街也较少。由于这些步行街大都以销售为导向，且商铺价格高，较易出售，因而开发商可以尝试选择其中一条或者几条作为开发的方向，但是千万要遵循商业步行街开发经营的基本规律，使商铺销售后成为良性物业。

协办单位：

深圳世方商业地产顾问机构 第13期

商业步行街，以其独特的街区特征，成为商铺投资者的首选，也得到越来越多开发商的青睐。

但令人遗憾的是，国内近年开发的商业步行街很多都人气稀落、生意萧条，究其原因，主要在于：选址不当，在非城市中心和商业中心位置硬性规划步行街，却不知步行街离不开商业积淀；规模超标，不论城市消费人口多少，动辄就是几十万平方米大开发等。步行街的开发热潮与冷清的人气，引发了一股到底是“步行街”还是“不行街”的反思浪潮。

其实，商业步行街的开发也应该是一个系统的工程，从项目立项开始，就要从后续经营出发，一切以可持续经营为指导，充分尊重零售市场规律，解决好五个方面的问题。

地段选择

纵观全国成功步行街的发展轨迹，从其地段的角度来看，无一不处于城市的核心商圈，拥有悠久的历史和极高的知名度，在城市里家喻户晓，如深圳的东门步行街、广州的上下九步行街、长沙的黄兴路步行街、武汉的江汉路步行街等。而惠州的西湖步行街，处于惠城区的老商业街区，并凭借西湖商圈的核心位置，在惠州市同样具有相当的影响力。

发展商在进行步行街开发之初，首先要研究一下意向开发区域的地段因素和商业条件。步行街的开发，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，一个偏离城市商业中心、居住中心的商业步行街，即使规划再完美，也是无本之末。

规模控制

近年的商业步行街开发，出现了一股贪大求洋的风气，规模越做越大，几万平方米司空见惯，十万甚至几十万平方米比比皆是，甚至一个经济并不十分发达的县级市，也盖上十几万平方米的步行街。

商业步行街的规模控制，可以适当超前，但更要量体裁衣，必须立足于城市居民数量、社会消费品零售总额数量等指标，同时结合自身的地理位置，考评城市现有商业的容量，确定实际的商圈半径。缺乏科学的调研分析，忽视商业规律，一味要做“最大”，其结果只能是有街无市。

文化魅力

步行街之所以能够担纲城市商业代表的重任，并非偶然，而是因为步行街的独特文化和商业魅力所致。

商业步行街的文化魅力，最为核心的体现就是在步行街的建筑、环境景观规划上，要力求挖掘本土建筑文化的精髓，使步行街成为城市商业建筑的典范和蓝本。

同时在环境景观方面，要力求从未来经营的角度出发，对本土民俗文化进深入发掘，通过环境景观诱发市民的历史情节和认同，这不仅仅会对本土市民产生强大的人气磁力，更是步行街成为城市标志的重要因素，使步行街成为一个城市文化发展的浓缩和代表。

一个没有文化和历史作为载体的商业步行街，是没有灵魂的。

业态整合

步行街的开发，必须充分重视业态规划。

首先，在连锁超市、百货、电器等成为零售商业生力军的今天，步行街必须大力引进主力店为经营的核心和龙头，要借助于品牌大商家的知名度和超强的聚客能力，为步行街的经营提供助推。由于龙头商家租赁面积大、租金要求低、位置要求好，一些开发商往往追求销售面积最大化，不少步行街项目或未引进主力店，或引进主力店不足。

其次，要注重业态的互补性。据相关资料统计，目前各地步行街二层以上的商铺空置率达七成，其原因主要在于二层以上物业在业态选择上雷同于首层的定位。如果对二层以上进行餐饮、休闲、文化、娱乐类定位，就会扭转这一局面。如惠州的数码街三层引进了游戏厅、特色饮食街，在定位方面与一、二层的服饰、鞋包形成互补，其经营状况并非惨淡，反而较火爆。

协调销售与招商矛盾

步行街作为一种最受追捧的商业物业，往往市场投资热情高涨，一些开发商因此对步行街的售价寄予较高的期望。

诚然，以什么价格销售出去，能获得多大的利润，是任何一个发展商都非常关心的问题，但仍需要讲究一个度，商业地产一旦盲目追求销售价值的最大化，就会带来销售与经营的矛盾，导致后续招商和经营的压力。

售价、回报、租金收益是被紧紧牵系在一起的，若过高地榨取了销售收益，势必会提升租金，当商铺超过现有市场的租金水平后，就导致了商户的不认同和经营压力，步行街经营不起来就不值得奇怪了。

商业步行街的开发要走系统化的道路，要着重考虑但又不局限于上述降低开发风险的五个问题，包括发展商在保证销售收益的同时，保留一定的自有物业作为商业步行街的配套区域，包括成立步行街管理办公室，立足经营，着眼未来等，都是商业步行街成功的必要条件。

 

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