[转帖]房改10年出新政 房价上涨将追究地方政府责任

mls2009

 2007年09月03日01:31 　 中国经济周刊

十年一次、万众期待的全国城市住房工作会议于8月24日至25日在京召开。

会议以落实8月13日新鲜出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(又称“24号文”)以及此前出台的“国八条”及“国六条”中住房保障措施为主要议题，决定要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。

这一会议议题被外界称为“中国住房体制第三次变革”，或简称为 “房改新政”。“新政”的最大亮点有两个，一是中国的“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市场轻保障”的住房模式有望得到根本性转变；二是对于商品房的涨价问题，新政将采取不同的调控思路和方式。

有学者预测，在对房改10年的反思之后，中国房地产业的下一步发展方向和宏观调控将发生重大变化，即在继续完善“市场房”的同时，将加大“保障房”的建设力度；也有学者和专家认为，房改新政并不“新”，只不过是对“在执行中走了样”的1998年房改政策的重新“回归”。

不少普通百姓对于房改新政似乎表现冷淡——“保障房”只是针对少数低收入人群，对于绝大多数城市人而言，更关心的是“市场房”的涨价问题。那么，房改新政是否涉及商品房房价问题？房价再涨是否会追究地方政府责任？

诸如此类的问题，正在成为地方政府、开发商和百姓等各方关注的热点和焦点。

为了准确理解和贯彻落实全国城市住房工作会议的精神，《中国经济周刊》采访和约请了一些政府官员、专家、学者等各方人士，一起学习和解读“房改新政”，探讨中国房地产业未来发展方向。

房改十年出“新政”

最高级别住房工作会议出台“保障新政”

中国房改历程中的一个里程碑或已出现。

8月24日，由国务院主持的全国住房工作会议在北京低调召开。会议要求，积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。

有消息称，在这次“住房峰会”之后，一系列与住房保障相关的文件也将陆续出台，完整的住房保障政策体系将在年内形成。

而在此之前，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即 “24号文”刚刚发布11天。

从“24号文”到全国住房工作会议，这一系列被媒体称为“房改新政”的举措，都聚集于一个焦点：低收入家庭的住房保障。

种种迹象都表明，一个有关住房保障制度建设的“路线图”正在缓缓展开。

最高级别的住房工作会议

——首次由国务院主持召开

在全国住房工作会议召开前的8月13日，“24号文”发布。其核心是把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

“‘24号文’的出台意味着，房地产业即将迎来新一轮调控转向：在完善‘市场房’的同时，‘保障房’临危受命。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对媒体表示。

事实的确如此。从2003年开始，一些城市房价的飙升就开启了国家对房地产业以“抑制房价过快增长”为核心的调控之路，尤其是从2005年开始，房地产业经历了三轮大的调控，但在“稳定住房价格”的调控重心下，房价上涨的步伐并没有得到有效的遏制。

一个最明显的例证是：国家发改委8月16日发布的数据显示，7月份全国70个大中城市房价上涨了7.5%。其中，新建商品住房销售价格同比上涨8.1%，二手住房销售价格同比上涨7.3%。

在困境面前，作为房地产宏观调控部际联席会议牵头部门的建设部，开始将调控的重点更多引向住房保障方面，尤其是增加保障性住房的供给。

据《中国经济周刊》记者了解，去年5月，国办发37号文明确提出要“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”，此后，建设部就完善住房公积金、经济适用房及廉租房等制度进行了深入的调研，并形成了有关住房保障的相关报告。

“从去年6月开始，建设部就一直酝酿召开一年一度的全国住房工作会议，并形成了会议的初稿，但最终推迟到今年召开，期间就建立住房保障制度问题经过了充分准备。”一知情人士告诉记者。

“以往的住房工作会议一般由建设部组织各地建设行政主管部门召开，而这次由国务院组织各有关部委及各省、自治区等地负责人召开，还是第一次。”该人士说。

另据有关媒体的报道，建设部成立住房保障司的计划也正在实施当中。新成立的住房保障司将管理全国保障性住房工作，将把原来由住宅建设与房地产开发处负责管理的经济适用房和限价房，划归到管理范围。

“过去一段时间，我们过多强调了市场的作用，而使得保障制度相对滞后。住房工作会议强调低收入家庭的住房保障，对房地产市场的发展具有里程碑式的意义。”中国社会科学院财贸所倪鹏飞博士对记者说。

在他看来，政府住房保障应当和市场恰当结合。房改新政是对过去住房制度的反思，也是对住房政策的进一步完善。

“这表明政府的调控思路已经十分明确了：市场经济不能解决所有人的住房问题，政府应该承担起住房保障的责任。”南通市委办公室李昌森对记者说。

艰难的回归

——10年后重新落实“保障”主题

其实从某种意义上说，房改新政并不“新”。

“国务院在1998年就曾经提出用经济适用房来保障绝大多数人的住房，但是后来遇到东南亚金融危机，在这种情况下，为推进产业发展，就把房地产业当作了支柱产业，用住房建设来推动钢铁、水泥等行业的发展。”全国政协常委、国务院参事任玉岭接受《中国经济周刊》采访时说。

在任玉岭看来，在房地产成为一个主导产业后，其公益性和保障性逐渐丧失，造成了过分的市场化，房价越来越高，房地产业走向畸形和极端。

在1998年国务院下发的纲领性文件中，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向，而根据1998年“国发23号”文件的规定，经济适用房能够覆盖的群体约占到城市人口的60%-70%。

据建设部的统计数据，1998—2003年的5年间，全国共建成经济适用住房4.8亿平方米，使600万户中低收入家庭改善了住房条件；基本形成了租金减免、实物配租、房租补贴等三种较为完善的廉租住房供应模式。

但之后，这一纲领性文件在执行过程中，却出现了“重市场轻保障”的倾向，导致房地产市场的发展“一条腿长，一条腿短”。

“在2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)出台后，经济适用房由‘住房供应主体’被改为‘具有保障性质的政策性商品住房’，‘住房供应主体’被大部分的商品房所替代。”中国社会科学院研究员、工业经济研究所市场与投资研究中心主任曹建海对记者说。

在曹建海看来，当时房价是老百姓家庭收入的4-5倍(指总房价和家庭年收入的比例)，比较符合家庭承受能力，虽然当时收入普遍比较低。但现在一些城市的房价早就突破家庭收入的4-5倍，甚至达到14-15倍。

“1998年房改在执行当中走样了。尽管当时的政策确实是很好的，设计也是很合理的。”曹建海对《中国经济周刊》说。

因此，在很多人看来，这次的房改新政充满了对1998年房改政策的“回归”意味。

“从全国住房工作会议传达出的主调看，一方面是落实了98年房改的基本原则，另一方面对当前房地产存在的问题提出了解决办法。”任玉岭对记者说。

在任玉岭看来，此次房产新政强化“两个70%”，尤其提出“廉租房、经济适用房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%”，实际暗合了1998年房改“为绝大多数人提供保障性住房”的政策规定。

“这一规定是非常得人心的，对低收入家庭的住房保障将起到重要的推动作用。”任玉岭说。

mls2009

“保障房”的受益者有多少

——“低收入群体”的界定亟待明确

“‘24号文’与全国住房工作会议给未来定了个调子，那就是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改善和生活质量提高的事，当住房保障体系更加完善之后，房价的涨落就是市场的事了。”北京市华远集团总裁任志强对房改新政评论说。

在任志强看来，在政府最终建立了住房保障制度之后，房价才会成为调节供求关系的工具，才会根据供求关系与产品质量有涨有落，并随着资源的稀缺与经济的整体上升而长期处于上升的趋势。

建设部住房政策专家委员会会员谷俊青提供的数据显示，目前在全国范围内，城镇人均住房建筑面积低于10平米的家庭有1000万户，比重达到5.5%。房改新政如果能得到切实的执行，将对低收入的人群起到一定的保障作用。

但这样的惠及面依然十分有限。在众多业内人士看来，“24号文”短期可能无法迅速缓解中低收入人群的住房需求，也无法因为分散市场对商品房的需求而拉低房价。

“尽管从政府的文件看城市低收入居民的范围有所扩大，但这种扩大只是相对以往城市低保居民的范围而言的。其实，在有些城市低保收入的居民占整个城市居民的比重不足1%，比如在上海。”中国社科院金融所研究员易宪容说。

任玉岭参事最近在全国各地作了近一个月的住房保障的调研，在他看来，当前对“低收入群体”的界定并不明确，各地所指的低收入家庭，差不多都是低保人员，这样的人员，在住房需求中一般占百分之几，多的也就百分之十几。

“如果低收入按这样一个标准界定，就会有众多的人得不到保障。特别是那些中等收入城市居民更是无法进入这个住房保障体系。”他说，“另外，住房最大的问题是土地。现在一些很偏僻的中等城市，一亩地也能达到200万元，新政只强调了保证经济适用房等土地供应量不低于70%，但并没有在价格上进一步约束。这样低收入保障用房是很难实现的。”

“因此，房改新政短期内不会对房地产有任何抑制作用。不过，最终还是主要看执行的力度，如果执行力度大，真正按照‘两个70%’来做，坚持两年，整个房价，包括商品房的价格都会降低。”任玉岭说。

曹建海也认为，房产新政短期内对20%的低收入家庭可能有所作用，但对整个房价的影响非常有限。

在他看来，“廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%"的规定容易造成内部再切块，如可以分割成廉租房占10%，经济适用房占10%，中小套型商品房占50%这样的比例，使得提高保障房比例的规定落空。

mls2009

“新政”明令“市场房”涨价问责地方政府

对于这次在高房价背景下召开的“全国住房峰会”，各方都表现了高度期待和盼望。不过，与会前的热烈气氛，以及人们目前对房地产市场的关注度相比，不少人认为会议的相关报道、舆论热度似乎都有点“冷”，而对于百姓的反应，更被认为是“出奇的冷”。甚至还有一些人提出疑问：为何这次会议只重视少数低收入人群的“保障房”，而不关心事关城市绝大多数人的“市场房”涨价问题。

其实这是一种误解，而造成误解的主要原因可能是“遗漏”了对此次会议关于“市场房”的一些“新说法”和“新举措”。

房价调控有了“新说法”

——从“抑制”变为“稳定”

据了解，普通百姓之所以对被媒体热炒为“十年开一会”的城市住房会议“冷处理”， 对事关他们最大切身利益的“住房新政”无动于衷，主要是因为他们觉得这次会议关于廉租房建设和低收入家庭住房困难的主旨，与解决他们感受为“新三座大山”的高房价无关。

因为廉租房和现在的经济适用房，针对的只是特定意义上的“低收入者”，他们连城镇人口的10%都不到。而现在造成“民怨沸腾”的住房主要矛盾，并不是这“十分之一”人的房忧，而是占了城镇人口七八成的普通百姓买不起房和改善不了住房条件。所以，不少人认为“住房新政”上的“着力点”和住房问题的现实主要矛盾“错位”，才使得百姓对“十年一次”的“住房峰会”由热转凉。

其实，上述理解和看法是对此次全国城市住房工作会议的一种误读，更是对“房改新政”的一种误解。“房改新政”不仅关注到了老百姓最关心的高房价问题，并且提出了切实有效的解决之道。

新华社对这次会议的报道内容表明，除了廉租房和低收入者住房保障外，这次会议对普通百姓最关心的高房价问题，不仅有所涉及，还“挂”出了“责任状”。

在新华社稿的导语中，国务院副总理曾培炎的会议讲话有两方面的内容“并列突出”。一是廉租房和低收入家庭住房问题，二是 “继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展”。

如果有人以为第二方面的内容是“老生常谈”，那就未免低估“房改新政”的“与时俱进”了。

首先，这里在“提法”上出现了一个已经“略感陌生”的用语——“稳定住房价格”。人们注意到，就是在今年的政府工作报告和不久前的“官方说法”中，对“房价调控”上用的最多的一个词，还是“抑制房地产价格过快上涨”。这样的“说法”，在看着房价年年暴涨的老百姓看来，多少有些“不合时宜”。所以住房工作会议上提出“稳定住房价格”，不仅是在“提法”上顺了民意，更重要的是表明了中央高层在房价调控上的“力道”很可能发生变化。

虽然人们目前尚不能确认，在房价调控上“提法”微妙变化的背后，高层对“抑制”或“稳定”房价上将会采取什么样的“更有力度”的具体行动，但是高层在房价调控上的态度的转变，却是一个不争的事实。

房子涨价追究责任

——地方政府“三负责”

在这次会议上，国务院对各级政府在住房上提出的“三负责”的“责任状”，就是一个最好的例证。媒体报道称，这次会议要求，“省级政府对辖区内住房保障、住房供应和房价稳定工作负总责，市县政府是责任主体”。把“房价稳定”和住房供应及住房保障一起，作为对作为“责任主体”的地方政府进行住房行政考核的三大内容，表明中央高层对地方政府在抑制房价上的“无能为力”，已经感到难以容忍。

实际上，在房价调控上的“微妙变化”和“房价稳定”上责任状的推出，有一个众所周知的现实背景。这就是今年以来，尽管各级政府在房地产市场和房价上的“调控”“声声不断”，但各地、尤其是大中城市的房价还是一路飞涨。不仅有的地方商品住房的价格出现一年翻番的“奇特景象”，而且房价暴涨的势头已经呈现全国遍地开花之势；不仅在大城市和沿海发达地区房价的涨势一波紧接一波，而且在中小城市和欠发达地区商品房价也出现前所未有的涨幅。有的开发商甚至公开口吐狂言：每调控一次，房价就涨一次。面对如此“宣战”，政府不能不再“应战”：在房价问题上有实实在在的行政作为，维护人民的最大利益。

【(配文)“房改新政”三人谈】

谨防“保障房”重陷“执行乏力”泥淖

江西赣州市房地产管理局 赖德华

早在10年前，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(又称“23号文件”)就确定了清晰的住房供应体系，即最低收入家庭租赁廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。

10年过去了，据建设部、民政部的一项调查显示：全国城镇低保家庭中约有400万户住房困难，截止去年底解决了26.8万户，仅占6.7%。目前全国仍有人均建筑面积10㎡以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总数户的5.5%。到去年底全国还有145个城市没有建立廉租住房制度。经济适用房占房地产开发量的比例从高峰期的15%、20%衰降到近年的不足5%。

在反思我国房地产市场问题时，主流观点均认为1998年国务院23号文件关于住房供应体系的设计是科学的，但因为执行不到位，导致房地产市场中住房保障这条腿明显萎缩，出现“跛脚”病症，故而引发了一系列问题。

好政策执行难

既然住房供应体系在制度设计上是正确的，为什么会在执行环节各行其是，最终导致目标的实现大打折扣呢？究其原因，不是国务院1998年23号文件的规格不高，而是行政管理中说归说、做归做，言行两张皮的积习所致。

执行的没有什么好处，不执行的也没有什么责任。不建廉租房和经济适用房的城市，可以腾出资金做其它政绩工程，为一些官员的升迁添砖加瓦。

近两年的“国八条”和“国六条”，两个文件对房市宏观调控提出的14条措施，针对性都很强。特别是2006年的国六条，当时舆论界和业内人士都称之为“精确打击”，但实施效果依旧不太明显。这除了从政策执行到效果显现有一个“时滞”过程之外，执行乏力也是一个重要原因。从发文到现在已经一年又三个月，但不要说达到“两个70%”的标准，就全国而言，就是缩小到“两个7%”是否达到都要打上一个问号。

如何避免重蹈覆辙

8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)正式发布。8月24日-25日，又紧锣密鼓召开了全国住房工作会议，将住房保障提到了前所未有的高度予以重视。应该说，中国住房保障的大戏已经拉开序幕，住房供应中的“跛脚”症状有望逐渐得到改善。

但是，在满腔热情去将政策转化为现实的过程中，应该吸取之前的教训，千万不要也不应该再掉到“说归说、做归做”执行乏力的同一陷阱里。

首先，要用好住房保障政绩考核成果，将之链接到组织部门对领导干部政绩考核的评价体系之中，发挥好用人导向的作用。对在构建公共住房保障体系中做出成绩者，给以大力褒奖并提拔重用，反之则应问责。如果没有这一点，“说归说、做归做”的老毛病就会复发。

其次，要加强对地方各级领导干部公共住房制度知识的教育，使其充分认识到“住房问题是重要的民生问题”。“人人享有适当住房”，是联合国千年发展目标的重要内容，也是各级政府的基本责任。民以食为天，家以居为先，安居才能乐业，安居才能和谐。

第三，城市政府应切实转变职能。在彻底转变观念的前提下，应在加强领导、健全工作机构、完善管理制度、落实保障资金、用地供给等方面逐条逐项落到实处。

第四，加强检查监督，建立问责制。地方政府每年在人民代表大会上报告住房保障制度的建设发展情况，是一个很好的监督形式。除此之外，还有日常和年度工作检查考评，舆论监督等。对完不成保障性住房建设管理任务的，应追究相应的责任。

第五，要深化对保障性住房制度建设的理论研究和实践探索，尽可能少走或不走弯路。如保障的方式问题，笔者认为，应以实物配租为主。因为廉租房的适用对象一般是住房和经济均困难的“双困”家庭，如果发放租赁补贴，很容易被挪作他用，并不一定能起到解决住房的作用。再比如，经济适用房的建设和分配，虽然存在一些亟待解决的问题，但不能因此而否定经济适用房这种保障性住房的重大作用，它和廉租房互为补充，不能偏废。廉租房需用财政全额投资，而且丝毫不能回收，因此其覆盖面十分有限。而经济适用房在政府政策的优惠下，政府财政并不直接垫钱和投资，政府无直接的经济负担，覆盖面可以宽一些。今年7月12日，国土资源部徐绍史部长面对记者就北京房价问题的提问，坦言自己也买不起房。连正部级干部都买不起商品房的今天，经济适用房更应该大发展、宽覆盖，以济民生住房之急。

蔚蓝智慧

如果能落实就好了,上有政策,下有对策,政府要落实啊