[转帖]中小开发企业深陷拿地困局 制度障碍成众矢之的

西门吹蜡烛

　　“任志强在向北京市市长作汇报时说过这样一段话：华远在去年（2006年）参加了十几次土地招拍挂，没有一次中标！光招拍挂缴纳保证金的利息就损失了7000多万，他说企业出价最高拿不下地，出价最低拿不着地，出价在中间不高不低还是中不了标。”上周，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)在博鳌论坛上又公开戳了任志强的痛处，引来台下开发商一片哄笑，但不论是台上的潘任两人还是台下的开发企业代表，大家都明白，任志强的迷茫只是目前拿地市场的一个典型注脚，中小企业如何拿地，如何生存已经是业内一个公开的问题。

　　中小开发企业深陷拿地困局

　　任志强认为土地招拍挂制度只有公开而没有公平公正则会出现问题，他把拿地戏称为吃饭：如果土地供应足够，大企业或者说国企的资金无法全部消化供应土地，则会让民营企业拿到土地，但如果土地供应不足，国企都吃不饱，怎么会分一口饭给民营企业吃？

　　国企与民企、大企业与中小企业的土地之争由来已久，但近几年中小企业明显感觉到拿地压力，房子卖得不错的潘石屹也经常向媒体哭诉无地拿、拿地难，以今年备受关注的北京限价地土地市场为例，最终的结果是保利、住总、城开等国企与万科、富力等大型企业中标，众多参与土地战的中小企业成为配标的“分母”。

　　北师大金融研究中心主任钟伟教授给出了一组数据：“在2005之前，从全国宗地出让情况看，大开发商拿地比例为10~15%，现在的一线城市，大开发商拿地的比例占到了50%以上，或者说大的地块主要为大开发商和外资企业所持有”。

　　除拿地难之外，拿地贵也成为设给中小企业的一道无形的坎儿，钟伟给出的数据显示，深圳今年上半年成交土地楼面地价达到8800~8900元，杭州的楼面地价也超过了6000元，节节攀升的地价考量的不仅仅是购房人的承受能力。

　　制度障碍成众矢之的

　　钟伟分析说，土地招拍挂制度问题严重，既谈不上公开，更谈不开公平公正，这一制度把中小开发企业“挤出了局”。

　　与钟伟观点相近，潘石屹在回答“未来中小企业的路怎么走”的问题时，一是表示应该“小心翼翼”，再就是援引了华远拿地的例子来论证招拍挂制度仍需更加公正透明，“有些问题不一定说腐败，最关键的是规范”，潘石屹称，“各个地方政府在执行招拍挂制度时，实施的本来不多，好不容易实施了还没有开一个好头，（一些不公平的招拍挂结果）让开发商失去了信心。”

　　相比潘石屹的委婉表达，任大炮对招拍挂制度弊端的评论称得上“炮轰”，多次引起台下听众共鸣，以鼓掌相报。任志强回应文章开头潘石屹那段拿地难之说，直言制度缺陷推高房价：“如果拿一块地的价格成本是一个亿，也许看起来楼面地价是五千或者六千，但是大家有没有算过着后面的成本？比如我投了一百次标，最后只中了一次标，那么我其他99次投标的成本一定会搁在这一块地里，那很可能比拿到标这一块地的成本还多。我们应该计算一下，土地拿地成本之外的一些损耗是多少，这些损耗最后还是会转换到消费者的身上，这种制度成本一定是钟伟教授所说的--土地价格越来越高，最终让房价越来越高，土地成本推高了房价”。

　　任志强以去年北京最热的广渠门地块为例，各大竞标企业为该地块缴纳巨额的储备金及保证金，关利息就损失了一个亿，而华远去年一年数十次参加土地招拍挂，有超过20亿的资金放在国土局的帐号里，最终没有拿下一块用地，这些拿地的成本最后都会记在开发项目的帐上。制度的缺陷最后造成开发企业和购房人均不满意的局面，但民众对房地产的不满最后都发泄到了开发企业身上。

　　任志强认为，要改变制度缺陷可以向香港学习：香港企业买地只需出居银行担保，证明企业有购买土地的实力即可，制度成本大大降低。而钟伟更是直白的表示，土地制度不改革，房价无法下降。

　　国内的房地产企业分散、存在众多中小型房地产企业已是不争的事实，诚如香港恒隆集团董事长陈启宗先生所言，接下来的5~10年，随着市场发展有大批企业会遭到淘汰。但如何给所有企业一个公平、公正、公开的市场竞争环境，这是政府应该肩负的责任。