8次加息房贷利率已上涨32% 购房者坚持买房意愿

女强人

这已经是央行今年第四次加息，或许是坊间对央行会再次加息的预测早就不绝于耳，记者调查发现，新一轮的加息并未在楼市中掀起大的波澜，购房者仍坚持其早日买房的意愿，中介门店也预计生意会照常火爆。专家则认为，本轮加息对于银行的意义，大于对个人的意义。

　　算 账

　　一年期基准利率上调200基点

　　回顾以往，由2004年10月29日到2007年8月22日为止，央行共先后8次上调利率，虽然在大部分人眼中，每次涨幅都显得“微不足道”，但量变的结果最终带来的影响还是深远的——一年期贷款基准利率共上调近2个百分点，即200个基点。比2004年10月首次上调前的利率猛增32%。

　　如以总额40万元，期限20年的住房按揭贷款为例，按等额本金的还款方式算，2004年基准利率为5.76%，每月需要还款2810.62元，总还款为674548.33元，2007年8月后基准利率为7.56%，每月需还款为3237.06元，总还款为776895.32元。相较之下，总还款额增加了约10万元。

　　对已经签约的购房者而言，由于今年到目前为止的四次加息，都将在明年1月1日起按照新的利率标准执行，贷款人明年月供势必猛涨。

　　如以80万元的商业贷款、20万元公积金贷款、20年期为例，按最初商业基准利率6.84%计算，下浮15%，享受的优惠利率是5.814%，以20年为计，利息是55万元；按现有商业基准利率7.56%计算，优惠利率是6.426%，利息是62万元。加息后的利息比原来增加了7万元，累计到每月多支付了291.6元。公积金部分，按最初基准利率4.59%计算，以20年为计，利息是106008元；按现有公积金基准利率5.04%计算，利息是117840元。加息后，利息比原来增加了11832元，累计到每月多支付49.3元。商业与公积金贷款合计，利息总数共增加8.2万元，每月还款要多支付340.9元。每月的利息支出将增长10%以上，每月总还贷额的增幅也接近10%。而且，今年利率很有可能还将继续上调。

　　市 场

　　购房者并未因加息改变意愿

　　美联物业交易管理客服部经理沈告诉记者，虽然几年来加息的总幅度较大，但由于历次加息中，单次加息的幅度均不大，购房者心态并没有发生突然变化，因此不会直接影响到房产市场，“目前为止，我们还没有客户因此而推迟买房的例子”。

　　相反，由于市场受众对买房保持着较高的需求期望，又害怕接下去房价继续大幅上升，所以不会因为每月多还的几百元利息而暂缓买房。“实际上，就我们对市场的观察，今年来四次加息对客户产生的压力不是很大。如果银行贷款审批政策不收紧的话，房价还会稳固攀升，房价也会继续走上升通道。”

　　目前来看，一方面，购房者并没有推迟购房计划；另一方面，已经买了房的人也并没有急着要提前还款。“应该说这次加息只是稍稍提升了购房者提前还款的意愿，但就我们接触下来，极少有因为这几次加息而附诸于行动的客户。”某银行高管表示，要降低加息对自身财务状况带来的负担，最好的办法就是一次性全部还款，但目前来说，大部分办理房贷业务的购房者调动资金的能力都不大。就算有固定存款，调动资金的能力较强，但毕竟市场上超过银行利率的投资渠道实在很多，有投资意识的购房者不太会为了零点几个百分点的利率而放弃投资机会。“要说影响，就是购房者在买房的时候会尽量减少贷款成数。”

　　应 对

　　银行将有更多房贷产品推出

　　“我们也知道，大部分贷款客户的资金链非常紧张，如果因为加息而影响生活质量，可以考虑前往银行咨询适合自己的房贷产品。”一位银行业人士告诉记者，目前房贷市场竞争激烈，各大银行必然会推出能为老百姓省钱的房贷产品抢占市场。

　　比如受此次利率上调的影响，而更受投资者青睐的固定利率产品。加息前几天，沪上银行刚刚公布最新上调的固定贷款利率。招商银行固定利率房贷产品的利率水平进行调整，普调0.27个百分点。调整之后的3年、5年、10年期最优惠利率分别为6.03%、6.21%和6.57%。光大银行固定利率房贷则上调0.21个百分点，5～10年期最优惠利率为6.33%。

　　而昨天宣布加息后，5年期最优惠贷款利率(以下浮15%计算)成为6.426%。若这一贷款利率短期不作变动，和最新公布的5年期商业贷款利率已经相差不多。专家认为，如果购房者预期未来继续将加息，那么固定利率贷款将不再是一个只有少数人选择的一种贷款模式。而目前深发展推出的“气球贷”、“双周供”等产品，都在减轻房贷压力上有针对性地做文章。“气球贷”是将贷款本金的一部分，放在最后一次性偿还，与传统还款方式相比，每月支付的利息相对较少。“气球贷”包括3年期、5年期与10年期三种。举个例子，如果选择“气球贷”5年，购房者可以按照贷款10年或是更长时间来确定每月还贷款额，等到5年期到，再把所有剩余贷款还清。

　　-延伸-

　　中国不会发生次级房贷风险

　　此前，美国次级房贷款风险波及全球。美国经营次级房贷款的几家大公司纷纷寻求破产保护，美国股市大跌。这场风波中一个现象就是：美联储连续17次加息，从1%提高到5.25%，导致了80%的次级房贷贷款者的每月按揭在不到半年时间里猛增了30%～50%，付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现。如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就能渡过难关。但事实上，由于美国住房市场的急剧降温，借款人很难将自己的房产及时变现，房屋价值也可能跌到不足以偿还剩余贷款的地步，由此造成越来越多的次级抵押贷款者不堪重负，无力还贷。

　　持续加息的中国房贷市场会不会发生此类风险呢？曾经有业内人士提出，中国也会面临这一危机，他的依据是“近一两年来，房贷不良资产率已上升了7倍”。但一位不愿意透露姓名的银行高管对这一数据并不敏感。“我们的业务还上升了70倍呢，业务量上升，不良资产率跟着上去其实也是正常的。”该人士表示，美国的次级贷款审核标准有高有低，低的甚至可以有零首付，而中国各大银行的贷款审核标准是基本一致的，贷款门槛把握的较牢，因此不太会出现类似“次级贷款”的危机。

　　北京大学经济所房地产金融中心主任冯科认为，由于受美国次级房贷危机的影响，美国已经于上周降息。按说，随着贸易国际化、经济全球化，中国的货币政策也应该跟随美国和欧洲等市场，但中国不仅没有降息，反而加息，这也说明中国经济保持了一定的独立性。

　　“尽管中国的金融并未受美国次级贷牵连，但无疑给了一定的警示作用。”冯科透露，最近某些银行进一步严格了对借款人收入证明的核实。中国当前经济过热，不能降息，但也要防止出现美国的次级贷风险，因此有必要收紧银行的放贷和开发贷，这也可以理解成加息隐藏的含义，是下一步收紧放贷的信号，冯科认为，下半年有可能提高首付比例。

　　他认为，虽然加息增加了买房人按揭负担，但在人民币升值、房价上涨的大形势下，小幅加息并不会阻止人们的购房愿望，并不会因为利息增加而放弃贷款买房，因此本轮加息对于银行的意义大于个人的意义。

　　附表：

　　2004年至今的利率调整

　　时间贷款利率公积金

　　2004年10月29日一年商业贷款利率上调至5.58%调整为4.23%

　　2005年3月17日个人住房贷款利率上升至少0.20%2月调整为4.41%

　　2006年4月28日一年商业贷款利率上调至5.85%5月调整为4.59%

　　2006年8月19日一年商业贷款利率上调至6.12%未调整

　　2007年3月18日一年商业贷款利率上调至6.39%调整为4.77%

　　2007年5月19日一年商业贷款利率上调至6.57%调整为4.77%

　　2007年7月20日一年商业贷款利率上调至6.84%调整为4.95%

　　2007年8月22日一年商业贷款利率上调至7.02%调整为5.04%