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有某好事媒体计算，深圳一个有1100套住宅的高档楼盘总价值，已可买下整个伊利集团。“不是伊利的价值被低估了，就是楼盘的价值被高估了。”该楼盘的操盘手自己心里都没底。 纵向地看，房价已进入了狂升的通道，在深圳，买房正演变为上世纪90年代初股市抢购认股证的惊骇一幕；横向地看，房价大幅快速上涨即将弥漫全国，重庆刚刚经历了癫狂的两周。更令人担忧的是，在房价每周一涨的速率之下，原来观望的市民们正像多米诺骨牌似的一片片倒向恐慌性购房的长队。 除政府调控不力之外，宏观形势对房价的影响亦是不可乐观。如股市的进锐退速使得投资渠道愈显狭窄、以肉价和油价为突出表征的通胀预期加剧、人民币升值压力持续、整体投资仍然过热、土地有效供应瓶颈难破，从逻辑上看，这些因素都应该是房价继续向上的助推器。 当本刊记者问到华远总裁任志强：如果现有条件都不变，房价会如何变化时，任志强的回答是一个字：“涨”。他认为，从利率、GDP和货币供应量各方面来说都是涨，还没有看到一个“拐点”，“北京CBD在四五年之内要涨到5万元/平米。”老任干脆地说。 明天太阳依然升起，但落下的会是什么？怎样的结局在等待着我们？未来的房价是软着陆、硬着陆，还是不着陆？ 上帝的归上帝，恺撒的归恺撒？ 相对于四年来轰轰烈烈的高调调控，目前政策面安静得让人觉得诡异。 几个月前，人们还在猜测，政府会出什么新招来控制房价。几个月后，这个猜想已变成：政府还管不管房价了？ 最近在一个以房价为主题的沙龙上，一位建设部政策部门的专家称最近他们关注的重心已经不是房价了，“这几个月我们上上下下都不再提房价，部长也不问这事。主要精力都放在了保障低收入阶层的住房上面了。” 这句话的意思似乎表达了一个新的思路：就是在能够保障低收入阶层住房的前提下，可以不管市场了，房价可以根据市场的供需情况，涨跌自便。 不惟政府官员，房地产业内人士中认为政府不应干预房价之声也此起彼伏。 “政府管理体制的错位是关键。”北京中原地产总经理李文杰认为，一直以来，政府的管理思维是计划经济的。 华远房地产股份有限公司董事长任志强更直接指出，政府应该运用行政手段去弥补市场的不足，而不是在把所有人推向市场后，再运用其行政手段调控房价干预市场。 任志强认为，现在的问题是政府总想让市场去承担社会责任，让市场去解决低收入人群的住房问题。正因为它把大量的社会责任压到了市场上，才导致老百姓对市场有很大意见。 “如果一开始就能把两个市场一刀切，政府承担其应有的责任，市场按照经济规律发展，就不会出现今天这种老百姓对高房价的愤怒。”即使是目前极为突出的“供需矛盾”问题，也是由于这种不分调控目标、直接干预价格信号而引发的。 北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆也认为，要想使楼市软着陆，就要把市场与保障性住房分开，就算商品房涨价，老百姓也不会怨声载道。加大对保障性住房的供应，不满情绪会慢慢降下来，将来政府也就不一定要出台政策。 根据最近的动向来看，政府与开发商想到了一起。 有知情人士透露，今年5月，由国务院发展研究中心和国务院牵头对全国住宅市场进行了一次摸底大调查，目的是为正在酝酿的住房保障政策提供基础数据。据悉即将出台的政策已经通过小组讨论，即将呈报国务院。“方案共有14条，其中有两条重要的修改：坚持房地产支柱性产业；90平米到2020年成为主要户型，但去掉了70%这个条件。”一位知情人士告诉《地产》。 “2007年住房保障工作将有两个转变：一是投资重心由经济适用房建设转向廉租房建设，改变廉租房投资比重过低局面；二是酝酿经济适用房制度改革上的大突破，探索经济适用房保障制度的其他实现方式。”建设部有关人士对记者说。 清华大学人文学院院长李强参与了即将出台政策的讨论，他提出将市场分为四个部分：一是政府全保障的廉租房；二是政府部分保障的经济适用房；三是政府贴息贴租保障的夹心层；四是完全市场化的商品房。政府应该对前三个阶层负起责任，而对于商品房，则应该放手让市场来调节。 回顾今年政府对于房地产市场的态度，建设部政策研究中心研究员赵路兴指出：政府已将政策思路重心从稳定房价转为调整结构。“从’90/70’政策、两会政府提出建立具有中国特色的住房消费模式，到汪光焘在不同场合的多次讲话，可以看出政府开始意识到这个问题，即将出台的政策可以看做是政府迈出的实质性一步。” 不管是主动调整，还是无可奈何，政府似乎已决定放手商品房市场的房价。 我们还回得去吗？ 其实将房地产市场按照是否市场化区分为保障性和商品住房，是从1998年房改开始就确定的国策。后来因为要拉动内需，刺激消费，所以违背初衷，一次性将居民住房全部推向了市场。据一位业内资深人士回忆，当时建设部向国务院上报房改文件时，内有经济适用房租售并举的建议，但“租”字被主管领导一笔划掉。于是，以经济适用房之名，行商品房之实的盛宴延续至今。至于廉租房，早已被大多数人忘却。 时过境迁，现在政府在尝试过各种措施之后，发现房价不降反升，无能为力之下，重新祭出廉租房和经济适用房，试图化解房价带来的社会舆论压力，甚至作为放开房价的前提。 那么，这是否是一个理性的回归？继之，回归的条件还存在吗？ 要想以保障性住房解决目前的困局，两个坚实的基础条件是必不可少的。一、政府有能力斟别应该享受保障房待遇的人群；二、有能力满足他们在实体和货币方面的补贴要求，供应量要足够大。要做到这两点，难处不会小。特别是对于经济适用房和双限房来说，一个成熟的征信和收入监测体系建立是必需的。“这件事在技术上是可行的，但是政府主观上不会愿意这样做。”北京中原地产总经理李文杰认为，这件事情涉及的层面一是太广，二是太过敏感，涉及到了灰色收入是否要合法化。中国住宅产业研究会副会长顾云昌说：“在13.5万亿的城乡居民年收入中，4.8万亿属于灰色收入，银行存款额远远高于统计的全民收入。” 如果从准入制度上难以把握，那只有两个办法：一是保障性住房的供应量足够大；二是保障性住房及其相关配套保持一定的“歧视性”。 但这两个办法的“知易行难”也是显而易见的。由于土地出让金是地方财政收入的主要支柱，因此，地方政府缺少发展住房保障制度的动力。对此，一位业内人士认为，很多地方政府并不愿意无偿拿出土地做保障性住房，特别是从存量指标里拿。除非是年度盘子扩大，有增量土地指标。“但是中央政府严格控制18亿亩红线，所以增量上做文章难之又难。”如果在总盘子不扩大的情况下，拿出土地搞保障房建设，势必进一步挤压商品房的土地供应量，造成房价的进一步上涨；而房价上涨又会把更多有能力购买商品房的人，比如一定数量的白领，推入保障房体系，形成恶性循环。 而保障性住房的歧视性又会使这些新增的人群很难接受。比如，从硬件上说，保障性住房必须是小户型并且不配或配极小比例私家车位，而且购买或使用保障性住房的人不能去银行申请贷款买车、再买房或者不能出国旅游等。这种限制对北京等一线城市的白领们而言，几乎是不可接受的。 不光白领们不领情，就是真正的最低收入家庭，也未必全都把房子看得最重。在中国城市住房自有率高达80%的情况下，真正需要政府保障的低收入家庭的住房需求只有2.5%,其中比例最大的城市为6%。标准是住房条件人均7.5平米以下，人均月收入580元。 北京现在是7万多户，还不到2%。如果按照土地出让金的5%建造经济适用房，不出3年就能解决这部分家庭的住房问题。北京今年也是第一年使用这部分资金，而在7万多户低收入家庭里，有4万多户不愿申请，原因是等拆迁，因为拆迁得到的补偿更多。而大家之所以对拆迁补偿的胃口越来越大，主要原因之一就是房价的高速上涨。 所以，从这个角度而言，政府全力解决保障性住房，而不对商品房市场的价格实施影响，在实践中是很难想象的。如果房价持续高速上涨，那么所需的保障房的数量也会以同样的速度上升。所以，一位资深专家断言：“目前情况下，将两个市场分开，只做保障性住房，房价会越来越高。” | 
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