项目开发总结14

yj881285

七、投资控制

（一）税务筹划

1、从可行性报告、立项开始，做好企业成立前的税务筹划工作。如～～******项目，当初成立时计划～～******～～～～大酒店由～～***房产开发，再成立酒店管理公司，这样在房产开发完酒店后，就得作为开发产品销售给酒店公司，这样就得缴纳营业税金和所得税金，但后来通过变通，房产公司设立分支机构、经营范围后，把酒店转作固定资产处理，这样就少缴纳了营业税金，按成本价3.5亿，成本利润率20％计，就为企业少缴纳税金近2300万元。

【建议】：先了解项目当地的税收政策后，再确定后续的开发模式。

2、成立公司前要充分了解当地的税收及扶持政策，争取政府的支持。如～～***房产，由于公司在成立时取得当地政府的支持，与当地管理部门签订了扶持协议，以销售收入8亿元计，就为公司返还了近3000万元。

（二）费用开支

1、销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。如******项目在温州地区、～～市区的有针对性的广告投入，就收到了良好的效果，取得了不错的业绩。05年开盘前在新闻晨报、小商品世界报投入15.78万元，吸引了大批温州合市区客户前来咨询、洽谈。特别是单身公寓D栋的销售，在开盘当天就创造了销售100套以上的销售记录。整个地中海项目累计投入广告费290.7万元（不含175.88万元富阳顾问费、118.87万元业务宣传费），产生的直接效果是住宅1、2、3号楼销售率达到96%，单身公寓B、C、D幢在房产市场环境极其困难的情况下，销售率也达到95%。

2、融资费用。在充分利用结算中心优势的情况下，可考虑集团统一进行融资，再划转给项目使用，这样在资金量大，长期合作的情况下，可能会为减少融资费用创造条件。

（三）合同管理

首先，要细化和完善合同条款，为最大限度地防范法律风险，必须就合同条款的细节问题加强与律师的沟通，认真听取律师意见和建议，并及时作出修正。工程招投标合同方面，要明确招标范围、造价、计价方式、付款方式、验收方式、履约义务和责任、违约责任等内容。所有合同必须列入违约条款。

其次，要加强对合同的签订、审批、变更、履约管理。加强对各类合同履约的监控，使合同管理与履约进度、款项支付等相结合。

【经验】在项目建设过程中，我们对******项目的甲供材料到货情况、入库验收流程及付款等情况进行了梳理，并就梳理统计发现的问题及时落实分析、整改。对于地中海商业广场租金及管理费的适时收缴、催欠清缴工作及时进行反馈，对涉及的所有签约商家发生的变更合同、中止合同、未执行合同等，完成合同检查，对合同内的一些条款的相关法律文件、资料进行了补充、归档。

同时，还加强了对工程合同履行情况的跟踪，完成了～～新都、地中海已履行完的工程合同与结算书的整理、核对和归档，并对相关的合同台帐进行了补充，为编制预算提供准确数据。