项目开发总结9

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3、设计变更管理方面缺少专人负责，导致单身公寓室内卫生间位置左右与图纸不符，而营销部又未将销售图纸进行及时修改造成交房后业主不满要求退房。

【建议】：加强对设计变更的管理和控制。

4、设计图纸深度不足，导致在施工时边修改边施工，造成招标的造价与实际相差较远，且造成签证过多，成本难以控制。

【建议】：当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的非常重要的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制，加强对设计图纸深度的审核、纠正。要加强对设计成果的审核，在图纸环节中必须消除低级错误。按照质量管理体系的要求完善施工图纸的会审和评审制度，做到有审必有结果，坚决避免图纸会审流于形式。关注在施工过程中发现的设计“缺陷”的修改，应有评审、论证、坚决避免随意更改与口头更改。

5、在招商已经确定的情况下，租户提供给我方的业态布置一定要与设计院提供的图纸进行核对，要落实到具体负责的人，这样可避免因图纸不对而成的不必要的损失。如大卖场因～～提供的业态是剪刀梯与现代院的图平行梯不符，而我方审图时没有查出，而造成后来的更改。

【建议】：要加强对图纸的会审、核对，明确责任人。物管部门在图纸扩初阶段就应参与方案审核，特别是对施工图的审核，以便能发现更多的“细节”的要求。

6、目前图纸审核力量薄弱，专业人员的经验也相对欠缺，图纸会审时不利于发现问题。

【建议】：是否可以考虑外聘一些施工经验、设计经验、造价方面等经验相当丰富的人员审图，对提出节约投资的建议以及发现图纸中问题的人员给于一定的奖励，这样会激发审图人积极性，也能够提高审图的质量。在适当时机应根据国家有关住宅性能标准要求编制公司内部的“设计标准“对产品的通风、照明和一些重要尺寸作出强制性规定。

（二）施工管理

1、施工单位合同为暂定价，影响到成本控制。后期由于不能很好的确定实际工程款是否超标，造成工程款支付困难，影响施工单位的积极性。

【建议】：加强工程预算管理，尽可能避免费率招标。如施工单位提出的建议能够节约成本，且技术可行，建议按节约成本的一定比例奖励施工单位，以便激发施工单位提出有利的建议。建议在施工合同中增加相应条款。

2、外立面为整个建筑的灵魂所在，一般为建筑设计师进行控制。而该项目由于前期设计时，几家设计单位没有协调衔接好，造成不知该由哪个设计对外立面的修改进行审核，最后落在工程部和策划部的身上。而工程部和策划部无法完全领会设计意图，且没有独到的审美理念进行外立面审核。

【建议】：加强对设计的统一管理，明确相关的责任和义务。

3、该项目中许多施工界线的划分欠妥当，给施工协调、工程结算和维修带来一定的困难和麻烦。主要有以下几个方面：

（1）土建和装饰的分界面。如酒店内部分防火门是土建施工，部分是装饰施工；墙面粉刷也是如此。

（2）裙房和公寓的安装以五层楼面为界线，几乎造成一条电缆需要切开两段来施工的情况。安装本应该按系统进行划分，而现实中以楼面划分，造成部分系统因此而一分为二，给工程结算、调试、维修带来麻烦。比如公寓的应急照明配电，屋顶水箱的供水等等。

（3）消防防排烟的配电，以风机控制箱出线为界，控制箱至风机部分由消防施工单位施工，控制箱包括至控制箱的配电由安装公司施工。造成施工和调试时均需甲方出面协调才能完成的情况。同时，在绘制竣工图上也带来不少麻烦，甲方必须多提供四套图纸供消防单位做竣工图。

【建议】：根据实际情况，组织各施工单位明确施工界面以及后续交付、验收、维修、维护等的责任。