项目开发总结4

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三、前期配套

1、设计变动大，裙房施工图改了一版又一版，最后连正规的图纸都没有，给后期手续办理上带来极大不便，稍有不慎，便会发生错误。如裙房平面图的修改及住宅楼一层、公寓入户大堂的分割等问题使面积实测不仅增加了许多麻烦，同时带来了新的问题，使裙房大产证的办理延后了1个月。

【建议】：今后要加强对图纸的事前会审、讨论、校对，对于图纸修改问题要慎重决策。

2、裙房门牌号编订不合理：裙房门牌号编到“弄”，这在整个～～没有碰到过类似情况，给市测绘中心及房地产交易中心出了个难题，也给后期商家办理开业手续带来很多麻烦。造成这种情况并非公安部门马虎，实是因为裙房结构太复杂及不确定因素太多，无法编订到“号”。

【建议】：公司在项目，尤其是商业项目门牌号编订之前，应召集相关部门，对项目以后产证的划分、招商位置排布等相关事宜讨论后再确定具体门牌分布。

3、施工单位移交的施工资料缺、欠、拖的问题比较严重。在所有的竣工验收中，最烦的就是档案验收及质监验收，这两项验收都需要施工单位移交施工资料及相关的材料备案证明、检测报告齐全并达到要求才可办理。但～～广场各区域的档案验收和质监验收基本都存在施工资料欠缺及达不到相关要求的问题。这些问题的产生主要是因为施工单位资料员的频繁调动及不专业。

【建议】：加强对施工单位竣工资料的监督管理，可要求总包单位或监理单位设专人负责协助甲方前期人员完成相关竣工验收手续的办理及各参建单位的协调，同时建议公司在施工合同中明确施工单位这方面的责任。

4、竣工验收及交付期紧。虽然项目开发前及建设中公司按照施工单位提供的施工计划制定了周密的开发计划及交付计划，但由于～～广场项目的复杂性及施工过程中许多的不确定因素，往往使工期后延，所以各区域的竣工及交付使用都比较紧张，从工程竣工到交付使用，基本没有给前期人员办理各项竣工验收手续留下多少时间，如公寓3月30日通过区质监站现场验收，5月18日交付使用，去掉双休日和五一国假，剩下1个月，期间要完成规划、档案、防雷、卫生、环保、消防、工程竣工备案、面积实测及各配套合格证手续的办理，紧张程度可想而知，若不是提前做好各项准备，后果真的很严重。

【建议】：加强计划编制的合理性、前瞻性和科学性。针对计划发生的变化，要及时调整，同时要及早考虑应对随时可能出现的变化。

5、项目立项复杂，给后续手续办理带来很大麻烦。******整个项目除酒店是后来到发改委补办的立项手续外，其他区域为了加快开工手续的办理，均在当时到******区发改委办理了立项手续。因******区发改委审批权限的限制，将一个项目拆分成十份立项批文，造成面积、造价及相对应的区域划分不清，给后续手续如报建、报监、规划许可证、施工许可证及竣工验收手续的申办带来了极大麻烦。

【建议】：在后续项目开发前，先对项目立项进行全盘规划，经全面评估后再确定具体的实施方案。要对市场进行充分的调查，对企业的宏观走向有一个全面的掌控，对开发产品有一个竞争优势的规划，努力防止工程建设过程中大量的不可预测的修改费用导致的成本增加。

6、灵活运用相关政策，规避相关征费。政府部门的有些规费可通过与相关部门的协商，有一定比例的下浮或减免空间。所以，整个项目在规划许可证的办理、规划竣工测量、道路开口、单身公寓配套费的征收、商业裙房及酒店的维修基金的缴纳、容积率的增补等方面为公司节省了2000多万元的费用。

【建议】：加强与当地政府主管部门的沟通、交流，及时掌握相关的政策、法规，灵活运用相关政策，为公司争取减免各类配套规费。