论房地产资智时代

红森

一、资本作用的变化 
　　 众所周知，房地产是一个高资金投入的产业。即要启动一个房地产项目，动则几千万，甚至上亿的资金。否则，就只能是望“房”兴叹了。这就叫“房产朝南开，有人无钱莫进来”。因此，资金实力的大小，就成了能否进入地产业搞房地产项目开发的根本条件。特别是在房地产市场的初期发展阶段，由于买方市场特殊环境的状况，只要有资金实力启动房地产项目，往往都能获得成功，这就更使得资金的作用显得巨大和惟一性了。 

　　但由于房地产市场由卖方到买方的根本转化，出现了为数不少的项目，在资金实力不菲，但因错误定位等一系列原因而成为滞销楼、烂尾楼导致失败后，人们从惨痛的教训中反省后认识到，资本已不是房地产开发的惟一要素，资本的作用，也开始发生变化。“房地产朝南开，有钱（资金）无人莫乱来。”要使房地产项目开发成功，必须引入专业化的智（知）识要素。 

　　二、房地产智（知）识产业的形成 

　　２１世纪，人类已进入智（知）识经济时代。智（知）识经济的重要特征是智（知）识产业的形成。作为一个独立产业，智（知）识产业同其他产业一样，有完整的环节：设计（策划）、生产（制作）、提供产品的全过程。 

　　房地产智（知）识产业，是在房地产业的发展进程中（２０世纪９０年代中期），适应其需要而产生、发展的专业化智（知）识产业。按其业务内容不同大致可分为：房地产设计事物所（院）、房地产广告公司、房地产市调公司、房产中介公司、房产营销代理公司、媒体房产专栏、地产评估事务所、独立策划人、房产职业经理人等。 

　　房地产智（知）识产业虽然形成的时间不长，但他在整个房地产业中所产生的积极有效的作用，已经明显地反映出来。可以这样说，房地产智（知）识产业的形成是整个房地产业走向成熟的重要标志！ 

　　三、房地产资、智合作时代 

　　中国的房地产业走过了２０年的历程步入了成熟期。由于房地产市场需求的巨大变化和产品生产的复杂性，单靠资本取胜的年代已经一去不复返了。房地产项目的运作，是一套严谨的系统工程，要保证获取成功，就必须依靠资本和智（知）识产业的有效合作才能达到，这就好比舞台和演员的关系：舞台必须有演员来表演才能有观众，演员又必须有舞台才能表演，也才能被观众欣赏，只有舞台和演员的结合才能产生票房效应。投资者的资本就好比舞台，而智（知）识产业的生产者好比演员，他（它）们的关系，是相互依存和合作的关系，是共赢和共同成功的关系。 

　　房地产资智（知）合作的形式，主要表现为房地产业务的专业化分工，形成“泛地产”的模式。即房地产开发商原先一览全局的管理，转化为由各专业化产业分项执行的管理。开发商则扮演起资源整合者的角色，既融“资”，又融“智”（知）。 

　　房地产的资、智合作时代已经到来，善等资本，尊重知识，已逐渐被越来越多的人所认识。但这仅仅是一个时代的开始。让智（知）识产业的价值能被充分体现、充分认可，还会有相当长的时间。