各类公寓

红森

近年来公寓投资越来越受投资者追捧，有人投资豪宅、商铺、写字楼，有投资住宅收租，转
手等等。公寓投资到底是一块宝坻还陷阱，还是要自己看着糊涂，揣着明白,不如先看看什
么是公寓：

1、公寓缘起
由于公寓与住宅的功能性质不同，决定了公寓大多情况下不是居住型物业，而是一种暂时居
住型物业。深圳人基本认可这种方式，特别是深圳是移民城市，所以很多来深圳淘金的、闯
世界的都可能住过单身公寓，或者有的在八卦岭的公寓中的十元店住过，所以深圳人可以说
天生就对公寓有点抗拒感，也算公寓价格一直难以攀升的原因之一。

还有一种说法是相对于住宅和作为第一居所的别墅而言，公寓和旅馆以及作为第二居所的别
墅，都同属于暂居性的物业。这一点，是与住宅这种永久性或者说长期性居住的场所有本质
的不同。在郊区有别墅，在市中心或CBD拥有公寓的人就是这一类的典型客户。这种生活也
是美国城市高尚白领一族的典型生活。

来深圳(在蛇口的聚集地应该不一样)工作的外籍人员，他们所购置的公寓，就属于典型的分
段长期暂居类型——这恐怕是北京CBD公寓的价格在某些时间比写字楼价格高的缘故吧，而
深圳公寓只是年轻人过渡，或是房东收租载体，缺乏管理啊，二者有本质的区别啊。

红森

2、公寓的分类

既然大多数声音觉得公寓是一种暂居性而非居住性物业（笔者也弄不清楚了），且公寓产品
的名目层出不穷，但其性质却有很大的差异，要做好公寓投资，就首先要将它的种类分清
楚。有人讲公寓产品分为酒店公寓、商务公寓和普通公寓这三大类型：

A、普通公寓

普通公寓，在是深圳，普通公寓就是公寓，住的另一种形式罢了，没有附加的东西。但市内
不少原来是烂尾的酒店、旧的厂房，当然也有新开发的小户型住宅，也纷纷“变身”公寓，
并宣称带有相应的服务进行销售，由小户型单位变身的家庭式住宅公寓、单元式住宅服务公
寓等各种各样的公寓产品。

策划人往往还会加服务公寓，或酒店式公寓，其实还是公寓，因为当美女披上美丽的嫁衣，
她就是千金了。至少我见过的一个楼盘讲服务公寓、酒店式公寓，但合同上只有公寓两个
字。说实在的，在深圳以公寓拿证的比较多，但好象没有什么服务公寓或酒店式公寓的产
权，应该只有单身公寓的性质产权。

B、商务公寓

商务公寓，是既能办商务又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这是人们
根据产品的功能定义的一个不规范的俗称。商务公寓除了自住客户外，还有较大比例客户是
作为投资。车公庙的自由之光（都市阳光名苑），是典型的住宅当公寓用，甚至当商务公寓
用，上面办公的估计站绝大多数。对面的财富公寓好象属于商务公寓范畴。

C、酒店公寓

酒店公寓，简单一点就是如同酒店一样的公寓。酒店公寓首先是公寓，只不过它与酒店融为
一体，软件和硬件与酒店相似。

①酒店公寓

因此酒店公寓既有公寓的属性，又有酒店的属性。它与酒店式公寓、产权式酒店的共性在
于：设施都很完善，环境都很优美、品位都很高档、服务都很周到（卖房子者如是说）。从
长期居住的角度看，它的租价要比租住真正酒店更实惠。这类产品的目标客户主要是外籍公
司（包括香港、台湾、澳门）外派员工、国内私企管理者等高阶层人士以及度长假的家庭。
同时酒店式公寓不但拥有高档公寓的硬件配置，且由专业的酒店管理公司入住管理，星级服
务品质可以满足客人的需求。

②酒店式公寓

酒店公寓与酒店式公寓它们之间的区别是：酒店式公寓没有酒店统一经营功能，是享受酒店
式服务的公寓。在深圳，三九的丹枫白露就二者有之，丹枫白露是酒店公寓，城东1号是服
务式住宅，也就是享受酒店式服务的公寓了。

③产权式酒店公寓

所谓产权式酒店公寓，是指开发商将酒店的每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主
或者委托酒店管理公司统一出租经营。所以，可以说它是拥有私家产权的酒店，东方银座为
经典之作。产权式酒店没有公寓的功能，是一种投资性物业，业主缺乏相对的自行处置权，
只是每年拿固定回报。东方银座属于比较成功的案例，每年有固定回报，还有多少多少的免
费入住权，有点象分时渡假酒店，这就是象旭飞好时光连锁经营的酒店公寓了。