[原创]看过个商业项目后面的感慨~关于淮海购物广场商业项目思路

wq8888

关于淮海购物广场商业项目策划服务思路

承---------------略-------请确认、指导。

一、合作前提：

二、对贵司的问题和需求的理解：

1、对淮海购物广场后期招商及营运的风险把握：

淮安整个城市正处于快速发展阶段，而淮安目前的商业形态，多以中低档次商品为主，并且淮安现有的商业格局和发展模式已明显的显出其相对落后的商业特征，具体表现为：

u      商业核心区单一、集中，就城市各区域来说商业发展相对不平衡，目前仅以“汇通”和“淮海路”为主。

u      商业形态相对单一，以沿街商铺为主，城市缺乏一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所。

u      商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围。

u      商业经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅靠市场的调节，由经营者自发形成，换租率比较频繁。

2、淮安市乐园房地产公司开发建设的淮海购物广场体现出三个明显特点：

u      以人为本的舒适的购物环境；

u      项目已注意到淮海购物广场外部人流组织、车流交通；

u      开发商要求项目突出先进的商业管理与技术。

3、淮安市乐园房地产公司开发建设的淮海购物广场必然面临的风险有：

u      公司战略目标与短线收益的困扰；

u      产权式商铺销售与今后广场经营控制的抵触性；

u      来自地产、商业竞争对手的市场风险；

u      商铺投资者认同度；

u      广场统一规划、统一管理、统一运营与业主、经营户之间利益碰撞；

u      广场经营后，顾客的认同度；等等。

[此贴子已经被作者于2007-7-14 18:44:40编辑过]

wq8888

4、对淮海购物广场商铺划分与动线设计的理解：

我司通过对淮海购物广场项目的初步考察，认为本项目在各片区的商业功能定位上较为随意，如我们不事先规划好商业功能，又如何按各业种、各业态的要求去设计商铺的位置、面积大小？具体如：

一层整体动线规划不理想，虽然是作为室内商业街，但与二层的垂直交通几乎没有任何关联，给顾客流动带来困难，明显影响了二楼的房产价值；

由于一层与二层以上楼面的经营业态一样，那么上二层楼面的自动扶梯口设在进门的右边，使得对外有诸多弊端，其一，“淮海购物广场”的整体形象受到破坏，也就是一层块东面部分被人为的垂直动线划分为两块，结合一层东面部分与西面部分，整个淮海购物广场支离破碎；其二，一层通往项目后面的商业街是一条直的8米宽的通道，必然导致人流稀释，来“淮海购物广场”购物的消费者不能被一层东面及二层的经营商户共享；其三，由于扶梯入口处仅有2米的宽度，造成广场整体的气势不够；

一层电梯进口与通往二层电梯入口位置不理想，使顾客不能充分浏览二层商品；

三、解决方案产生的路径：

目前随着本项目二层的经营户的逐渐退出，如果继续经营和一层楼面一样的经营业态，可能具有一定的难度。

我们希望通过针对淮海购物广场项目的市场调研，了解消费者需要什么样的商场，需要什么样的服务，对二层的重新定位，建议引进品牌主力商家，整层租赁；品牌主力商家一般都是各品牌的集成商，由于没有中间渠道的分成，销售价格远远低于国内其它商家的售价，且拥有大量的目的性消费人群。我们希望通过品牌主力商家的示范效应，聚集人气，以提升淮海购物广场项目的销售额及商铺的升值。

商铺全面回租后商场经营能否成功，关键是回租后经营的企业必须是成熟的商业企业；或者至少主力店必须是成熟的商业企业。

四、本项目管理模式建议：

1、项目的管理模式建议：

由于广场内经营服务项目多，投资主体多，对应的主管部门多，适用的法律多，所以需要运用科学合理的管理，保持统一的形象。它包含政府的经济管理、行业管理和物业管理三项不同性质的职能，需要三个不同性质的管理机构去承担。所以，“委托式”管理已成为必然，即所有业主将广场管理委托给一家管理公司（或开发商自组）进行统一管理；实行“产权、经营权、管理权”三权分立，相互依存。

理论上管理公司是接受业主委员会的委托，在实际管理中是代表业主委员会行使管理职能和管理权力（见图）。

wq8888

------------略

3、购物中心管理主体确定的方法：

a. 制定《业主公约》，目的是依照国家《物业管理条例》精神，以维护广大业主利益，是所有业主必须遵循的原则；“公约”用于调整业主与业主、业主与经营者、经营者与经营者、业主、经营者与管理者的关系。

b. 制订《委托统一管理的协议》，确立淮海购物广场管理主体――淮海购物广场管理公司――管理地位。

c. 制订《购物广场经营管理指引》，提供给购物广场内自营业主和承租的商品经营者、其他服务提供者。借此统一所有经营者对购物广场的定位、经营管理、日常运营的认同。

d.  编制《运营费用框算表》、《进场经营单位审批表》、《管理细则》、《专柜装潢审批表》等各项文件。

e.  购物广场可采用鼎迅公司成熟的SWG管理模式：SWG管理模式是把购物中心管理分为基本服务（保安、维修、清洁、广告）和增值服务两大块。前者费用由全体经营单位承担，而后者费用则是谁享受谁承担。这样保证了购物广场商业物业内所有业主公平、公正的权益。

五、鼎迅方进入项目需开发商配合的方面：

1、提供项目招商相关的文件资料，包括前期规划、审批文件及项目扩初设计的CAD图纸、设备安装及完工工期；本项目销售方案（营销公司背景资料）；

2、贵司日常提出的问题和需求应以书面形式进行沟通；

3、贵司要保证所提供的所有文件资料具有真实性和有效性。

 

顺颂商祺！

南京鼎迅商业顾问机构

                                                  二○○五年四月十三日

wq8888

3、购物中心管理主体确定的方法：

a. 制定《业主公约》，目的是依照国家《物业管理条例》精神，以维护广大业主利益，是所有业主必须遵循的原则；“公约”用于调整业主与业主、业主与经营者、经营者与经营者、业主、经营者与管理者的关系。

b. 制订《委托统一管理的协议》，确立淮海购物广场管理主体――淮海购物广场管理公司――管理地位。

c. 制订《购物广场经营管理指引》，提供给购物广场内自营业主和承租的商品经营者、其他服务提供者。借此统一所有经营者对购物广场的定位、经营管理、日常运营的认同。

d.  编制《运营费用框算表》、《进场经营单位审批表》、《管理细则》、《专柜装潢审批表》等各项文件。

e.  购物广场可采用鼎迅公司成熟的SWG管理模式：SWG管理模式是把购物中心管理分为基本服务（保安、维修、清洁、广告）和增值服务两大块。前者费用由全体经营单位承担，而后者费用则是谁享受谁承担。这样保证了购物广场商业物业内所有业主公平、公正的权益。

五、鼎迅方进入项目需开发商配合的方面：

1、提供项目招商相关的文件资料，包括前期规划、审批文件及项目扩初设计的CAD图纸、设备安装及完工工期；本项目销售方案（营销公司背景资料）；

2、贵司日常提出的问题和需求应以书面形式进行沟通；

3、贵司要保证所提供的所有文件资料具有真实性和有效性。

 

顺颂商祺！

南京鼎迅商业顾问机构

                                                  二○○五年四月十三日

wq8888

3、购物中心管理主体确定的方法：

a. 制定《业主公约》，目的是依照国家《物业管理条例》精神，以维护广大业主利益，是所有业主必须遵循的原则；“公约”用于调整业主与业主、业主与经营者、经营者与经营者、业主、经营者与管理者的关系。

b. 制订《委托统一管理的协议》，确立淮海购物广场管理主体――淮海购物广场管理公司――管理地位。

c. 制订《购物广场经营管理指引》，提供给购物广场内自营业主和承租的商品经营者、其他服务提供者。借此统一所有经营者对购物广场的定位、经营管理、日常运营的认同。

d.  编制《运营费用框算表》、《进场经营单位审批表》、《管理细则》、《专柜装潢审批表》等各项文件。

e.  购物广场可采用鼎迅公司成熟的SWG管理模式：SWG管理模式是把购物中心管理分为基本服务（保安、维修、清洁、广告）和增值服务两大块。前者费用由全体经营单位承担，而后者费用则是谁享受谁承担。这样保证了购物广场商业物业内所有业主公平、公正的权益。

五、鼎迅方进入项目需开发商配合的方面：

1、提供项目招商相关的文件资料，包括前期规划、审批文件及项目扩初设计的CAD图纸、设备安装及完工工期；本项目销售方案（营销公司背景资料）；

2、贵司日常提出的问题和需求应以书面形式进行沟通；

3、贵司要保证所提供的所有文件资料具有真实性和有效性。

 

顺颂商祺！

南京鼎迅商业顾问机构

                                                  二○○五年四月十三日